부동산 불황 터널에서 웃는 비법은 있다

[골드메이커]불황 이기는 '창조'적 부동산전략

2011년 8월 글로벌 위기가 다시 찾아왔다. 지난 2008년 8월 리먼 쇼크 이후 3년만에 메가톤급 위기재발로 한국경제가 흔들리고 있다.

우리 경제를 쓰나미처럼 위협하는 건 글로벌 금융위기 뿐만이 아니다. 소리소문없이 다가온 고령화, 조기은퇴, 노후위기에다 보유하고 있는 주식, 부동산시장 등 자산의 미래가 불안해지는 자산의 위기가 닥치고 있다.

유럽발 재정위기로 인해 국내 주식시장은 이미 폭락을 경험했으며 한 때 살아날 조짐을 보이던 주택시장도 추석이 지나면서 덩달아 재하락에 빠지는 모습이다.

그런데 우리나라 사람들은 총자산 중 76.8%를 부동산으로 보유하고 있고 평균 은퇴연령은 57세로 가계평균자산은 전국적으로 약 2억원, 수도권은 약 3억원선에 불과하다는 통계도 있다.

아시아경제신문은 10월 20일 오후 2시 서울 대치동 섬유센터 3층 이벤트홀(지하철 2호선 삼성역 4번출구)에서 '명품 자산관리 아카데미'를 개최합니다. 이번 행사에선 박지성, 박찬호 등 인기 스포츠스타의 자산관리자로 유명한 박승안 우리은행 강남투체어스 PB팀장, 국내 손꼽히는 부동산 전문가인 고종완 RE멤버스 대표, 가치투자의 전도사인 김민국 VIP투자자문 대표 등이 강사로 나서 '위기를 기회로' 만드는 재테크 전략 등에 대해 강연합니다. 참가비는 무료(행사당일 현장접수는 1만원)이며, 사전 등록해주신 분들에게는 추첨을 통해 한우갈비, 스팀청소기, 화장품, 초청 강사의 저서(50권) 등 다양한 경품을 증정합니다. ㆍ참가신청 : 온라인 신청(☜바로가기 클릭!) 또는 이메일(richasia@asiae.co.kr) 접수 ㆍ문의 : 아시아경제신문 금융부(02-2200-2071~3

특히 1차 베이비부머(55년~63년생) 세대를 비롯해 은퇴계층의 경우 노후준비는 절대 미흡한 형편이다.

한마디로 글로벌금융위기, 노후위기, 자산위기로 인해 일반 투자자들은 대혼란에 빠졌다. 부동산 자산관리에 일반인, 중산층, 은퇴계층의 관심이 쏠리는 이유다.

일반인들은 어떻게 이러한 위기를 극복할 수 있을까. 부동산자산설계에 대한 과학적 투자원리와 자산관리전략을 소개한다.

이를 '창조적 자산관리 전략'이라고 말하며 위치가 상향되는 지역의 불황에 강한 부동산, 가치부동산을 중심으로 포트폴리오를 재구성하는 방법이다.

첫째, 부동산학의 이론에 따르면 부동산은 지리적 위치는 고정되어 있지만 사회적(인구증감), 경제적(소득증감), 행정적 위치는 가변(可變)한다.

따라서 투자대상(물건)을 선택할 경우 사전에 지역요인, 지역특성을 면밀히 살피는 지역분석을 먼저 선행해야 한다. 다시말해 선(先) 지역분석, 후(後) 물건분석의 작업을 거쳐서 비로소 투자를 결정하는 절차가 올바른 순서다.

그리고 부동산은 결국 인구증가, 소득증가 등으로 사회적, 경제적 위치가 상향되거나 그린벨트 해제, 토지거래구역 해제, 행정구역 통합 등 행정규제의 완화가 일어나는 지역의 부동산가격은 상승하기 마련이다.

둘째, 불황에 강한 부동산을 주목해야 한다.

부동산도 호황에 강한 부동산과 불황에 강한 부동산으로 구분할 수 있다.

실물경기의 호황으로 집값 등 부동산가격이 시장평균 이상으로 상승하는 부동산을 '호황에 강한 부동산'이라고 한다.

예컨대, 고급주상복합, 대형아파트, 호화저택, 고급펜션, 휴양형 고급주택, 대형빌딩 등이 여기에 속한다.

반면에 '불황에 강한 부동산'은 경기불황기에도 가격이 하락하지 않거나 되레 부동산가격이 상승하는 부동산을 일컫는다.

경기침체에도 불구하고 임대수요와 임대수익이 증가하는 수익형부동산이 대표적으로 다가구, 연립, 다세대주택과 오피스텔, 고시원, 아파트형공장, 근린상가, 중소형빌딩, 전원주택용 토지 등이다.

셋째, 가치부동산은 워렌 버핏식 가치투자법의 결정체이다.

부동산은 토지와 그 정착물(주로 건물)로 구성되어 있으며 입지가치, 희소가치, 수익가치, 희소가치 등 4가지 가치로 구분되며 이들의 총체적 가치가 내재가치다.

입지가치는 지역특성에 기반한 토지가치로서 부동산가격의 70% 정도를 차지할 정도로 비중이 높다. 흔히 부동산은 입지(location)라고 말하는 것도 입지가치가 그만큼 중요하기 때문이다. 입지가치는 임장활동과 지가수준, 지가추이로서 어느 정도 파악가능하다.

희소가치는 말그대로 희소성으로 인해 발생하는 가치로서 금, 은, 골동품, 미술품과 같이 공급이 제한되는 재화에서 주로 발생한다. 주택의 공급물량이 과다하면 집값이 내리고 과소하면 오르는 이치다.

최근 부산, 대전 등 지방도시의 집값이 상승한 이유는 지난 3년간 신규 분양이 전무했던 결과이며 용인, 파주, 김포 등 수도권의 미분양 이유는 공급과다 때문이다.

수익가치는 부동산의 기대수익률과 밀접하며 자본이득(capital gains)과 임대소득(income gains)으로 나뉜다. 부동산 투자시의 기대수익은 통상 1년정기예금금리 혹은 3년만기국공채의 1.5배 이상이 되어야 적정하다.

그런데 자본이득은 미래의 불확실한 수익으로서 현실적으로는 현금수익인 임대수익에 비중을 두는 임대수익부동산이 인기를 끌고 있다.

미래가치는 현재가치의 반대말로서 신도시와 대규모 택지개발지구나 철도, 도로, 학교, 공원등 인프라스트럭처가 확충되는 지역의 부동산을 말한다.

대표적으로 신도시 분양아파트, 재개발 재건축 뉴타운지구, 대형집객시설이 들어서는 지역의 토지, 건물 등을 꼽을 수 있다.

앞으로 10년은 도시화, 도심회귀 및 직주근접현상, 인구 및 가구이동, 주거트렌드, 라이프 스타일 등의 급격한 변화가 예상된다.

따라서 부동산자산도 대도시, 도심부, 역세권, 중소형, 수익형부동산이 대세를 이룰 전망이다.

경기전망과 관련하여 볼 때, 올 4분기와 내년 1분기는 자산배분원칙에 따른 자산교체의 절호의 기회가 된다.

지금은 보유하고 있는 부동산을 불황에 강하고 가치있는 부동산으로 과감하게 이동할 때이다.

고종완 RE멤버스 대표