고시원 지었는데 부가세 2천만원 내라고?

[골드메이커]신축 고시원, '세금폭탄' 맞은 사연

완연한 가을에 접어드는데, 내 연구실은 이번 세법 개정사항에 관한 많은 문의전화로 골머리가 아플 지경이다.

어느 날 한 고객님이 세무서에서 세금을 부과해 납부하라는 과세예고통지를 받았다며 전화를 주셨다.

과세세목이 무엇인가 물었더니, 부가가치세라고 했다. 문제는 그 금액이 무려 2000만원에 달한 것. 고객님 입장에선 당연히 놀랄만한 일이었다.

내역을 팩스로 받아보니 통지내용에 '자가공급 면세전용분 부가가치세 과세'라고 적혀 있었다. 일반인은 물론 임대용부동산을 소유하는 독자들도 참 생소한 용어일 것이다.

내용인 즉, 고객님이 대지를 구입한 후 당초에는 고시원으로 사용할 목적으로 관할관청에서 허가를 받아 건물을 신축한 후 사업자등록을 하고 건물 분 부가가치세를 환급받았다. 이후 고시원을 일반 직장인들에게 주거용 목적으로 임대해 주고 임대보증금과 매월 월세를 받기로 하고 계약을 체결했다.

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그럼 이 사례에서 무슨 문제가 있어 엄청난 부가가치세를 부과하겠다는 것일까?

현행 부가가치세법상 주택의 임대에 대해서는 부가가치세를 면세하고 있다. 따라서 주거용 건물을 짓게 되면 부담한 부가가치세를 환급받지 못한다.

즉. 고시원으로 건물을 신축하게 되면 신축하는데 부담한 공사비에 대한 부가가치세를 환급받을 수 있는 것이다.

하지만 고시원을 주거용으로 사용할 수 있도록 주거시설(화장실, 싱크대, 가스레인지, 세탁기 등)을 설치한 후 일반 직장인들에게 주거용으로 임대하고 임대보증금과 월세를 받았다면 이는 실제로 주택의 임대로 보아 환급받았던 부가가치세를 다시 과세(납부)하게 된다. 이게 바로 앞서 언급한 ‘자가공급 면세전용분에 대한 부가가치세 과세’인 것이다.

독자들 중에서는 ‘난 아직까지 추징당하지 않았는데 무슨 말이냐?’ 라고 할 수 있고 또 ‘이런 것을 어떻게 세무서에서 알 수 있죠?’라고 반문할 수도 있다.

부동산 임대사업자는 부가가치세를 신고할 때 부동산 임대현황을 알 수 있는 ‘부동산임대공급가액명세서’라는 서류를 제출토록 하고 있다.

이 서류에 임대와 관련된 모든 내용이 기재돼 세무서에서는 주거용 임대인지, 업무용 임대인지를 확연히 알 수 있다.

일반적으로 건물을 신축해서 임대하고자 하는 분들, 특히 고시원 또는 원룸(공부상 오피스텔로 표시됨)의 경우에는 신축하는 데 드는 공사비에 대해 부가가치세를 부담하게 되므로 그 부가가치세를 반드시 환급받아야 된다고 생각하는 분들이 있다.

하지만 부동산 임대현황에 따라 환급받았던 세금을 다시 추징당하게 될 수 있음을 간과하지 말아야 할 것이다.

그럼 한 가지 의문이 생길 것이다. 환급받았던 부가가치세를 다시 추징당하는 경우 추징당한 부가가치세에 대해선 어떤 혜택도 받지 못하는 것인가?

결론은 그렇지 않다. 추징당한 부가가치세는 신축한 건물을 양도할 때 양도소득세 계산 시 취득가액에 포함돼 양도소득세를 절감할 수 있다.

이형배 세무법인 온(서초지점) 대표