아기곰 "추락하던 분당 집값 바닥 다진다"②

[골드메이커]부동산고수의 분당 입체분석

그러면 분당 집값은 계속 떨어질까요? 그렇지는 않습니다.

그동안 약세의 원인이었던 요소들이 점점 약해지거나 대안이 부각되고 있기 때문이지요. 하나 하나씩 살펴보겠습니다.

첫째 원인인 경기 침체는 분당만의 약세 요인은 아니고, 단시일 내에 획기적으로 개선될 수 있는 사안은 아닙니다.

하지만 내년 총선과 대선 두 차례의 선거를 치르면서 각종 개발 공약이 재료로 등장할 것입니다.

더구나 과거 예를 살펴보면 대통령 선거가 있던 해는 두 자리 수의 통화량 증가가 있었다는 점을 주목해 볼 필요가 있습니다. 경기를 끌어올려야 선거에서 승리할 수 있다는 공식을 정치권에서는 그 누구보다도 잘 알고 있다는 증거라 할 수 있겠지요.

때문에 내년에는 선거 자체가 주택 시장 전체에 긍정적인 요소로 작용할 가능성이 높습니다.

둘째 원인인 DTI 규제는 당분간 풀리기 어렵습니다. 가계 대출에 대한 우려의 목소리가 높기에 주택 시장만을 위해 DTI 해제를 하기 어렵고, 설사 DTI 규제가 완화된다고 해도 그 자금들이 모두 주택 시장으로 들어오지는 않습니다.

국제 금융위기 이후로 최근 수년간 내수 경기가 침체되자 은행 대출을 받아 생활비로 쓰거나 운영 자금을 충당하는 영세 자영업자들이 늘고 있습니다.

이들이 상대적으로 대출이 쉽고 이자도 싼 주택담보대출을 이용하는 것은 당연한 선택이지요.

일부 사람은 심지어 주택담보대출로 받은 자금으로 주식에 투자하는 경우도 있었습니다. 이 때문에 주택담보대출이 늘더라도 주택 시장의 시가 총액이 늘지 않는 현상이 나타났던 것입니다.

그러면 앞으로도 당분간 DTI 규제가 계속된다고 보면 어떤 전략을 써야 할까요? 상황을 바꿀 수 없다면, 그 상황을 이용하면 되는 것입니다.

DTI의 영향권에 놓여있는 고가 주택보다는 저가 주택을 공략하는 것이 현명한 선택입니다. 다행히 분당 지역은 DTI가 60% 적용되는 지역입니다. (강남3구는 40%, 서울 기타 지역은 50%)

예로 연봉이 4000만원이라고 하면 서울 지역의 경우 2억원 밖에 대출이 되지 않지만, 분당 지역은 2억4000만원까지 대출이 가능합니다. 4억원짜리 주택의 경우, LTV 60%를 적용하면 대출 한도가 2억4000만원이 되기 때문에 4억원 이하 주택은 DTI 규제의 영향을 받지 않는 것입니다.

연봉이 5000만원인 사람은 5억원 이하 아파트는 DTI 규제와 상관없이 살 수가 있습니다.

결국 우리나라 평균 가계소득을 감안하면 4억~5억원 이하의 주택에 투자하는 것이 당분간 유리합니다.

셋째 원인인 중고주택 신드롬은 리모델링이라는 강력한 해법이 있습니다. 15년이 지난 아파트는 리모델링을 통해 새 아파트로 거듭날 수 있기 때문입니다.

리모델링에 대해서는 규제가 많은 재건축과는 달리, 여야 모두 긍정적인 반응을 보이고 있습니다. 여야 합의가 쉽기에 리모델링 논의가 급물살을 탈 가능성이 높다는 것입니다.

리모델링이 된다면 20~30평형으로만 구성된 단지가 동의가 쉽게 나올 수 있습니다.

10평대는 기존의 베이가 1베이라서 리모델링 효과가 적고, 40평형대 이상이 많은 단지는 방수가 하나 늘어나는 것에 비해 추가 부담금이 많기에 리모델링 효과가 떨어지기 때문입니다.

넷째 원인인 인서울 신드롬은 그 본질을 살펴봐야 합니다.

일본의 다마 신도시의 경우 우리나라로 따지면 천안 정도에 위치한 도시입니다. 이에 비해 우리나라 1기 신도시들은 일본으로 따지면 도쿄시의 일부라 할 수 있지요.

이름만 신도시라고 같을 뿐이지, 도심과의 접근성에서 일본과 한국의 신도시는 크게 차이가 나는 것입니다.

그러면 도심 접근성이 왜 중요할까요? 수도권에 사는 사람은 모두 수도권에서 태어난 사람이 아닙니다.

지방에서 상경한 사람들도 많습니다. 이들이 수도권으로 이사를 온 이유는 한강변에서 한번 살아보고자 온 것은 아닙니다. 직장이 많은 수도권에서 일자리를 구하기 위함이지요.

이 때문에 수도권에서 입지는 업무 중심지로의 접근성이 얼마나 좋은가와 밀접한 관련이 있습니다. 그런데 이 접근성이라는 것이 거리보다는 시간 개념이라는 것입니다. 10km가 떨어져 있어도 1시간이 소요되는 곳보다는 20km 떨어져 있어도 30분 소요되는 곳이 더 낫다는 것이지요.

분당의 경우 올해 10월이면 신분당선이 개통됩니다. 신분당선이 개통되면 정자역에서 강남역까지 16분이면 출근이 가능합니다. 서울에서도 강남역까지 지하철로 16분만에 접근할 수 있는 아파트 단지들은 강남구, 서초구와 잠실 일대를 제외하고는 거의 없습니다.

이들 지역은 집값이 비싸기로 소문난 곳들이지요. 출근 효과는 이들 지역과 비슷하지만 집값이나 전세값은 분당이 월등히 싸기 때문에 수요가 몰릴 가능성이 있는 것입니다.

다섯째 원인인 판교 입주는 2009년부터 시작됐는데, 작년 이후로는 입주가 실질적으로 끝났다고 봐야 합니다. 더 이상의 대규모 입주는 없다는 의미입니다.

2008년도의 잠실에서도 이런 현상이 나타났었습니다. 엘스, 리센츠 등 2만여 채에 달하는 재건축 아파트들이 거의 동시에 입주를 하다 보니, 인근 집값과 전세값을 하락시켰지요.

하지만 전세가의 경우 이전 가격을 회복하는 데는 6개월이 걸리지 않았습니다. 그 이후 매매가가 상승을 했습니다.

통상 가격이 오를 때 실수요인 전세가가 오르면 시차를 두고 매매가가 오르는 경향이 있습니다. 잠실의 경우나 반포의 경우가 여기에 해당하지요.

분당의 경우도 아직까지는 본격적으로 매매가 상승은 이루어지지 않고 있습니다. 바닥은 작년 가을 경에 찍었다고 보지만 언론에 보도될 정도의 매매가 상승은 아니라고 할 수 있지요. 하지만 같은기간 전세가 상승은 상당히 높습니다.

지난 2년간 분당 아파트 매매가는 2.5% 하락했습니다. 같은기간 경기도가 1.2%, 수도권 평균이 1.1% 하락한 것에 비해 본격적인 반등을 보이고 있지는 않습니다.

하지만 전세가의 경우 분당은 28.0% 상승해 경기도 26.2%, 수도권 평균 23.7% 보다 오히려 높습니다. 실수요가 꾸준히 유입되고 있다는 것을 의미합니다.

이렇게 전세가가 초강세를 보이자 일부 단지의 경우 전세가를 매매가로 나눈 전세가 비율이 70%를 넘는 곳도 나오고 있습니다. 불과 몇천 만원이면 전세를 끼고 분당에 20평 대 아파트를 사둘 수 있는 시대가 된 것이지요.

결국 분당의 경우는 신분당선 개통과 리모델링이라는 두 가지 대형 호재가 그동안의 하락세를 반등으로 이끌 계기가 될 것입니다.

이에 따라 신분당선 개통의 직접적인 수혜 지역인 정자역이나 간접적인 수혜 지역인 미금역과 오리역 역세권에 있는 20~30평대로 구성된 리모델링 수혜 단지가 분당 상승세를 견인할 것으로 예상됩니다.