[MoneyExpo]베이비부머들 수익 찾기 오피스텔 투자 필 꽂혔다

전세대란으로 수도권 주택시장의 침체가 계속되는 가운데 오피스텔의 인기가 급상승하고 있다. 최근 분양한 송파 푸르지오 시티가 100%의 분양률을 기록한데 이어 분당 정자동 2차 푸르지오 시티 오피스텔의 청약 접수 역시 176대 1의 경쟁률을 기록했다. 청약 마감된 오피스텔은 실제 계약률도 높았다. 평균 청약 경쟁률 56.7:1로 마감된 서울 서초구 강남역 2차 아이파크와 89.5:1로 마감된 성동구 서울숲 더샵오피스텔은 계약이 100% 완료됐다.

소액 투자로 매월 일정한 소득을 올릴수 있는 소형 오피스텔이 인기를 얻고 있다.

소액투자로 일정 소득 노후대비 최적

오피스텔 투자 열풍은 ‘주택시장 침체에 따른 반사효과’가 가장 크다. 불과 3~4년 전만 하더라도 ‘부동산 투자’라고 하면 아파트, 토지 같은 시세차익을 남길 수 있는 부동산을 의미했다. 하지만 지금은 ‘저금리’와 ‘베이비부머’들의 은퇴 준비 영향으로 오피스텔, 상가 등 월세 수익을 기대할 수 있는 수익형 부동산 쪽으로 무게 중심이 옮겨가고 있다.

또한 1인 가구 증가로 오피스텔 수요가 꾸준히 늘고 있는 것도 한 몫 한다. 반면 공급 물량은 아직 이를 충족시키기에 부족하다. 오피스텔은 아파트와 달리 청약통장이 필요치 않다. 총 부채 상환비율(DTI) 규제나 전매 제한 등 아파트에 적용되는 각종 규제를 피할 수 있고 분양을 받아도 무주택 청약자격을 유지할 수 있다.

최근 국토해양부가 전월세 시장 안정을 위해 ‘주거용 오피스텔을 주택임대사업 범주에 넣는 것을 검토하고 있다’는 것도 호재다. 현재는 아파트, 단독, 도시형 생활주택 등 주택에 대해서만 임대주택사업 등록이 허용되고 양도소득세와 취득세 등 감면 혜택이 주어졌다.

그러나 오피스텔의 주택임대사업이 가능해질 경우 취득세, 재산세, 종합부동산세를 감면 받을 수 있다. 여기에 5년 이후 매도 시 양도소득세 중과를 받지 않아 시세차익을 얻을 수 있어 큰손 투자자들도 오피스텔 투자 대열에 뛰어들 것으로 보인다.

유엔알 컨설팅의 박상언 대표는 “아파트 매매를 통한 시세차익을 얻기가 갈수록 어려워지는 반면, 소액투자로 매월 일정한 소득을 올릴 수 있는 소형 오피스텔 인기는 쉽사리 꺾이지 않을 것” 이라고 전망했다.

임대수익 최소 6% 이상 나와야 안전

은퇴 생활자들에게 수익형 부동산인 오피스텔이 새로운 투자 대상으로 각광을 받으며 건설사들 역시 오피스텔 공급을 늘리고 있다. 봇물처럼 늘어나는 오피스텔 분양 정보를 보며 오피스텔 투자에 있어 고려해야 할 사항과 투자 방법을 알아본다.

# 도심 역세권, 소형 오피스텔을 공략하라 오피스텔 투자의 필수 조건이라고 해도 지나치지 않을 ‘소형’ ‘역세권’이란 키워드는 최근 1~2인 소형 가구의 증가로 인해 더욱 중요해졌다. 특히 직장과 주거시설이 가까운 역세권 지역의 오피스텔은 더욱 인기가 높다. 회사가 근접한 소형 역세권 단지는 수요층이 두터워 상대적으로 임차인 유치나 환금성 모두 좋다.

# 시세차익보다 임대수익 고려하라 오피스텔은 아파트에 비해 초기 투자비용이 크지 않고 상가에 비해 안정적인 수익을 얻을 수 있다. 반면 오피스텔은 임차인의 이동이 잦고 지역에 따라 임대수익률의 편차가 크며 매매를 통한 시세차익을 기대하는 것이 어렵다. 최근 신규로 분양하는 오피스텔 경우도 분양가가 너무 높게 책정돼 기존 오피스텔 보다 투자수익률이 떨어질 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다.

# 은행 이자보다 수익률이 높을까? 은행 대출 금리 수준이 5~6%가량 되기 때문에 오피스텔에 투자할 때도 임대 수익률이 최소 연 6% 이상 나와야 안전하다. 하반기의 추가적인 금리 인상에도 대비해야 한다. 또한 오피스텔은 세금 측면에서도 주거용보다는 불리한데 업무용, 주거용 관계없이 취ㆍ등록세로 매매가의 4.6%를 적용 받는다. 오피스텔을 주거용으로 사용 시 주택으로 간주, 1가구 2주택자가 되면 양도세가 중과돼 양도차액의 50%를 세금으로 내야 한다.

# 아파트에 비해 전용률 불리하다. 전용률은 주거 전용면적을 공급면적으로 나눈 것으로, 아파트는 일반적으로 80% 이상이지만, 오피스텔은 45~70%선이다. 오피스텔은 로비 등의 시설을 들여야 하므로 아파트보다 큰 공용면적으로 인해 전용률이 현저하게 낮다. 때문에 반드시 전용면적 대비 분양가와 향후 수익률 등을 잘 따져봐야 한다.

하반기 도심 역세권 알짜 물량 분양 봇물

하반기 역시 배후 수요가 풍부한 도심지역의 역세권 주변 오피스텔 분양이 봇물을 이루고 있다. 대우건설은 신분당선 환승역 정자역 바로 앞에 ‘정자동 2차 푸르지오 시티’를 분양한다. 지하4층, 지상 20층 1개동, 총 361실 규모로 전용면적 29~36㎡의 소형 평형으로만 구성됐다.

정자동은 올 9월 개통 예정인 신분당선의 핫이슈 지역으로 떠오르는 곳이다. 신분당선이 개통되면 강남역까지 16분에 갈 수 있어 신분당선 라인을 통한 강남 수요의 흡수가 활발해질 것으로 전망된다.

한라건설은 7월 서울 서초동 일원에서 ‘강남 한라비발디 스튜디오 193’을 분양한다. 전용면적 기준 20~40㎡ 9개 타입 평면으로 구성된 총 193세대다. 서초구 일대는 삼성타운, 롯데타운(예정) 등 대규모 오피스 타운 및 상업시설이 밀집한 강남권과 인접해 임대수요가 풍부하다. 3호선 양재역이 도보로 3분 이내 거리에 있으며, 9월 신분당선이 개통되면 ‘더블 역세권’으로 거듭날 전망이다.

일산 화정역 5분거리의 임대수익률 높은 ‘블루스카이’ 역시 분양 열기가 뜨겁다. 총 113세대로, 실투자금 3천만원대로 월 50만원 수익이 예상된다. 소액투자로 노후 보장이 가능한 투자상품이다.

지하철 3호선 화정역은 고양시 초입에 위치, 유동인구 1일 10만명의 업무시설, 학원시설, 유흥시설, 주거시설이 혼재돼 있는 일산의 주요 상업 중심지이다.

이코노믹 리뷰 최원영 uni3542@