낙찰만으로 6개월뒤 8000만원이 보장되는 이유
[아시아경제 황준호 기자] 부동산에서도 초단타 거래가 있다. 주식시장처럼 하루에 몇 번씩 사고 파는 것은 아니다. 몇 개월 만에 세금 없이 현금을 거머쥐는 것이 핵심이다. 바로 '전세권 경매'다. 워낙 불황이라서 생겨난 것으로 전문가들도 관심을 기울이지 않을 정도로 생소한 경매다. 남의 불행으로 이익을 본다는 면에서 다소 잔인하기는 하다. 수익률은 높은 게 사실이지만 투자에는 매우 신중해야한다.
경매 10년차 강경모씨는 최근 경매물건을 살피던 중 송파동 방이동 인근 115.17㎡(43평형) 규모 아파트가 감정가 3억원에 나온 것을 보고 혹했다. 못해도 시세보다 5억원은 빠진 감정가격이었기 때문이다. 하지만 '전세권만 매각'이라는 단서가 붙어 있었다.
그는 일단 달려들었다. 현재 대법원 경매사이트에는 올 초부터 한 달에 약 수십여건씩 전세권 경매 물건이 등장하고 있다.
전세권 경매는 전세입자가 전세담보대출을 받았다가 이 돈을 갚지 못해 전세권만 경매에 붙여진 것이다. 즉 돈이 필요해 보증금을 빼려 하지만 집주인도 사정이 어려울 때 이뤄진다.
강씨가 본 물건의 경우 전세입자는 보증금 3억2000만원에 세 들어 살고 있었다. 계약은 2011년4월23일까지였다. 경매에 나온 A씨 집은 최초 감정가 3억원이며 1회 유찰끝에 2억5600만원까지 최저가가 형성됐다. 현재 전세 시세는 4억5000만원.
결론적으로 강씨가 최소 2억6000만원에 물건을 낙찰받았다고 가정할 경우 내년 4월께 3억2000만원을 받을 수 있었다. 전세 계약에 따른 거래로 세금의 제약 없이 약 8000만원의 수익을 6개월 만에 올릴 수 있는 셈이다.
실제로 이 물건은 3억820만원 정도에 낙찰됐다. 전세보증금과 낙찰가의 차이는 1117만원이다. 전세난에 집주인은 새 전세입자를 받아 1억원 가량 더 높은 보증금을 받고 낙찰자는 단시간 내 현금 1117만원을 챙길 수 있는 셈이다.
전세권 경매에 성공하려면 권리분석을 잘해야 한다. 이 물건의 경우 집주인이 받은 저당권을 제외하면 전세입자가 받은 담보대출로 인한 저당권이 1순위로 책정됐다. 이에 낙찰되면 낙찰자가 낸 돈은 전세입자가 대출을 빌린 은행으로 들어가면서 다른 후순위 권리 등은 소멸된다.
유영수 서울부동산칼리지 원장은 "이는 초단타 경매의 전형"이라며 "집주인이 보증금을 내주지 않을 경우 전세금을 반환받지 못한다는 점까지 고려해 수익률을 계산해야 한다"고 지적했다.
황준호 기자 rephwang@
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