15년 넘게 재건축 추진.. '화곡3주구'에 무슨일이?

강서구 화곡3주구 우신아파트의 전경.

[아시아경제 문소정 기자] 15년 넘게 재건축이 추진돼 온 서울 강서구 화곡3주구가 다시 관심사로 떠올랐다. 조합과 비대위간 마찰음이 커지는 가운데 비대위측 소송에 대한 판결이 눈앞에 다가와서다.

아파트부터 단독주택까지 7개 단지에 걸쳐 2603가구의 대형 아파트단지로 변모될 화곡3주구의 재건축사업은 16일 가처분 재판결과에 따라 정상추진 여부가 결정될 전망이다.

15일 찾은 화곡3주구는 조용하면서도 분주한 모습이었다. 오는 18일 관리처분 승인총회를 알리는 플랜카드가 바쁜 재건축조합의 심정을 대변했다. 하지만 비대위가 제기한 관리처분 가처분 재판이 총회에 이틀 앞서 있다는 사실이 긴장감을 불러일으키고 있었다.

조합과 가까이에 있는 우신아파트는 주민들이 이주를 끝내고 아무도 관리하지 않는 듯 곤파스와 말로 등 지나간 태풍의 흔적이 남아있었다. 부러진 나뭇가지가 창문에 끼어 마치 창문에서 나무가 자란 것 같이 보였고 아파트 입구에는 쓰레기가 가득 쌓여 있어 보는 사람들의 눈살을 찌푸리게 했다. 인근에 세워져 있는 커피와 음료수 자판기도 이미 오래전에 고장난 듯 부서져 있었다.

맞은편 아파트에 살고 있다는 한 주민은 "같은 동의 주민으로서 우신아파트 등 화곡3주구가 빨리 재건축 됐으면 좋겠다"며 흉가같아 보기가 안 좋고 밤에는 무섭기까지 하다"고 말했다. 실제로 이차선 도로를 사이에 두고 우신아파트 쪽과 반대편의 정경은 정반대였다.

만약 비대위에서 제기한 관리처분금지 가처분신청이 받아들여지게 되면 재건축의 개발청사진이라고 불리는 관리처분 총회가 미뤄지면서 화곡3주구 재건축 사업이 언제 이뤄질지 불투명하게 된다.

이에 비해 가처분이 받아들여지지 않을 경우 오는18일 관리처분총회가 열리게 된다. 조합은 이후 30일간 공람기간을 거쳐 구청에 인가를 신청하고 구청에서는 30일 이내에 인가여부가 결정된다.

조합 관계자는 "11월20일 구청에서 관리처분인가가 떨어지게 되면 12월1일부터 2011년 2월28일에서 31일까지 철거를 하게 된다"며 "빠르면 3월1일이나 4월1일 첫 삽을 뜨게고 2014년 3~4월쯤 입주할 계획"이라고 전했다.

이를 두고 비상대책위원회는 현재 관리처분 조건에 대해 "더 이상 조합을 믿을 수 없다"며 반발하고 나선 상태다. 비대위는 "집행부는 모두 사퇴하라, 공개경쟁입찰로 시공사를 재선정하라"고 주장하고 있다.

◆조합과 비대위 대립 이유는= 조합에 비대위가 반발하고 나선 것은 몇 가지 이유가 있다. 먼저 무상지분율이 없는 지분제다. 비대위는 무상지분율 제시하지 않은 지분제로 시공사를 선정, 조합원 분담금이 높아졌다고 주장한다. 하지만 조합은 "화곡3주구는 지분율 제시가 불가능한 단지"라고 못박았다. 화곡3주구의 경우 다른 재건축 단지와는 달리 6개의 아파트 단지와 연립 및 단독으로 구성된 재개발과 같은 재건축 단지여서 무상지분율을 공통적으로 매길 수 없다는 것이다. 때문에 감정평가사가 평가를 해 107.88%의 비례율을 제시했다고 설명했다.

또다른 논점은 시공사에 상가수익 450억원을 보장했다는 부분이다. 비대위는 시공사에 공사비도 주는데 상가수익 450억원까지 보장해야 하느냐며 공박하고 있다. 그러나 조합은 처음 시공사와 협상시 상가 일반분양 약 5700평을 맡기는 조건으로 계약을 추진했다고 밝힌다. 시공사인 현대건설이 250억원(평당 약 440만원)의 분양수익을 제시했고 조합이 전문가집단과 검토한 후 분양시점인 3년 후에는 평당 약 780만원을 받을 것으로 예상, 상가 예상 분양 수익을 450억원으로 산정했다는 얘기다.

비대위는 총회 자료상에 나타난 '일반분양분에 대해 갑(조합)은 450억원의 수입을 을(시공사)에게 보장함'이라는 문구가 조합 주장처럼 '조합이 상가를 분양하며 450억원의 예상수익을 잡았고, 실제 분양결과에 따라 가감정산하겠다'는 뜻으로 해석할 수 있겠냐며 반발하고 있다.

둔공 주공아파트와 크게 다른 재건축 조건 또한 갈등의 원인이다. 비대위는 최근 화곡3주구와 같은 시공사가 선정된 둔공주공아파트와 관련 재건축 조건에서 차별대우를 받고 있다고 주장하고 있다. 둔촌아파트와 비교해 33평형의 경우 3220만원, 48평형은 둔촌주공의 52평형보다 2259만원을 더 부담하게 돼 조합원들이 과도한 부담을 지게 됐다는 것이다.

그렇지만 조합은 둔촌주공아파트와 화곡3주구는 일반분양가와 공사비의 차이 등 근본조건부터 다르다며 분담금이 차이가 날 수밖에 없다고 말했다.

일반분양가를 보면 화곡3주구는 3.3㎡당 2000만원, 둔촌주공은 3300만원으로 1300만원의 차이가 나기 때문에 둔촌주공 1가구를 분양할 때 화곡3주구는 1.65가구를 분양해야 동일한 수익이 나온다는 설명이다.

화곡3주구 조합 관계자는 "재건축이 미뤄지게 되면 한달에 18억원에 달하는 비용이 들어간다"며 "하루빨리 재건축 사업이 이뤄졌으면 하는 바람"이라고 밝혔다.

비대위는 재건축 추진을 정상화해야 한다며 지난 14일 임시총회 발의 및 본안소송을 위한 제3차 간담회를 개최했다. 또 △관리처분금지가처분이 결정(승인)되었을 경우 △관리처분금지 가처분이 기각(취소)되었을 경우 △관리처분총회 안건이 모두 통과되었을 경우를 대비해 조합원들로부터 조합을 상대로 조합원임시총회 발의와 본안소송을 위해 서면동의 결의서와 임시총회 발의서 등을 받고 있다.

한편 서울시 강서구 화곡3주구 개건축정비사업은 화곡동 산 70-1 일대 15만6035.30㎡가 대상이다. 우신아파트, 양서아파트 1단지, 홍진시범 1·2차 아파트, 홍진아파트, 화인빌라, 단독주택 7개 단지가 포함돼 있다. 재건축이 완성되면 38개동 2603가구(일반분양분 734가구)의 초대형 아파트단지로 재탄생하게 된다.

문소정 기자 moonsj@