'등기는 건강진단서'..사기 당하기 싫으면 꼭 보라

[초보기자가 부동산초보에게 안내하는 길라잡이]

[아시아경제 조민서 기자]집 계약을 하기 전에 반드시 거쳐야 하는 절차가 있다. 바로 해당 부동산의 등기부를 확인하는 일이다. 등기부에는 건물의 형태, 구조에서부터 현재 소유주가 누구인지, 권리 행사에 제약이 있는지 등의 기록이 담겨있다.

등기부등본은 토지 등기부등본, 건물 등기부등본, 집합건물 등기부등본 등이 있다. 대지와 건물이 함께 거래되는 단독주택 같은 부동산은 토지 등기부등본과 건물 등기부등본을 따로 열람해야 한다. 아파트와 같은 집합건물은 한 동 전체에 대한 표제부가 더 있고 건물과 토지의 표시로 나눠진다.

등기부는 표제부·갑구·을구로 구성돼 있다. 등기부의 첫 장에 나오는 것이 표제부이다. 건축물의 종류가 무엇이며, 전체 몇 층인지, 전체토지 면적은 어느 정도인지 등이 표시돼 있다.

갑구에는 소유권에 관한 내용이 기재돼 있다. 특히 소유자의 권리 행사에 영향을 미치는 각종 등기 설정과 변경, 말소에 관한 사항이 기재돼 있으므로 주의를 기울여 살펴야 한다. 소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정이나 가처분 등 처분제한 등기 등의 사항이 어떤지도 파악해야 한다.

경매개시결정등기는 이미 그 부동산에 대해 경매가 진행되고 있음을 의미한다. 또 부동산 채권자가 채무자의 소유권을 말소하기 위해 처분금지 가처분을 해 승소하게 되면 가처분한 시점 이후의 모든 등기는 말소될 가능성이 크다는 사실도 유의해야 한다.

등기부 을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권이나 전세권, 지역권, 지상권, 임차권 등이 등기돼 있다. 저당권이 설정돼 있는 경우 경매의 원인이 되므로 주의해야 한다. 또 전세권이 설정돼 있는 경우는 특별한 사정이 없는 한 전세 기간 내에 전세권자를 임의로 내보낼 수 없다.

등기부는 내용이 적고, 전체 장수가 적을수록 안심할만 하다. 단기간에 권리자가 여러번 바뀌는 등 권리변동 관계가 빈번한 경우는 일단 의심해봐야 한다. 또 담보물권이나 예고등기, 가등기가 설정돼 있는 집도 재검토해볼 필요성이 있다.

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조민서 기자 summer@asiae.co.kr