미입주, 미분양, 부도설..해법 있을까?

전문가, "뼈깎는 자구노력 필요" vs "거래 정상화 위한 DTI 규제 완화"

[아시아경제 오진희 기자] 지방도 모자라 수도권 인기지역에서도 입주 시기가 지난 불꺼진 아파트 단지가 속출하고 있다.

전국 미분양 아파트는 금융위기 이후 지난해 3월 16만5641가구로 최고치를 기록한 후 매월 감소세를 보였지만 그 해 11월부터 증가세를 보인 후 12월에도 늘어나 12만여가구를 기록했다.

미분양, 미입주 문제와 함께 건설사나 시행사의 부도설도 확산되고 있다.

국내 주택시장의 난제가 겹겹이 쌓여있는 가운데 건설산업분야 전문가들에게 그 원인과 해법을 들어봤다.

◇"정부는 시장 살리고 업체들 정리하는 역할해줘야"

건설업계는 양도세 감면혜택 연장, 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 만기연장 등을 요구하고 있다. 이에대해 건설산업을 재정비하고 시장을 살리기 위해서는 리스크 많은 건설사는 퇴출돼야한다는 지적이 제기됐다.

변성진 미래에셋증권 애널리스트는 4일 아시아경제신문과의 인터뷰에서, 우리나라 건설시장이 일본과 닮아있음을 강조하며 구조조정과 해외건설 능력확대의 필요성을 역설했다.

변 애널리스트는 "일본도 건설업 구조조정을 지금까지 20여년 동안 하지못해 산업환경이 열악해지고 과당경쟁으로 인해 1990년대 중반에는 1980년대 후반보다 마진이 반토막 난 상황에 처했다"면서 "정상적인 재무구조상 영업이익이 5%, 순이익이 3~4%는 돼야하는데 순이익 1%밖에 안 되는 건설사들이 많아졌다"고 설명했다.

결국 건설업체 증가에 따른 과당경쟁 환경에서 수요창출 없이 무작위로 벌이는 주택사업의 한계를 극복하기 위해서는 정부가 인센티브를 주지 않을 것이라는 것을 업체들에게 분명히 해야 할 필요가 있다는 것이다. 이렇게 해야만 기업들도 기대감을 버릴수 있고 자체조정에 본격 돌입할 수 있다는 주장이다.

더욱이 정부가 지금 규제를 풀면 자산가격 상승 리스크가 생기고, 경기회복이 안된 상태에서 출구전략을 펼 수밖에 없는 상황이 도래한다고 밝혔다.

변 애널리스트는 "현재 주택시장의 문제는 회복되려면 최소 1년 이상은 걸린다. 지난해 주택가격이 많이 빠져 있었고, 세금감면도 됐지만 안 팔렸다"면서 "기업은 할인 분양 등 자구책을 빠른 시일내에 강구해 재고자산의 회전율을 높여야 한다"고 말했다.

다만 그는 "능력이 안 되는 업체는 정리할 필요가 있지만 우리나라 GDP의 15%를 차지하는 건설업이 커져야 한다"면서 "이를 위해서는 해외사업 능력을 확대해 다양한 공종과 지역에서 시장을 넓혀야 한다"고 강조했다.

◇"양도세 감면혜택 대신 교체 수요 위해 DTI규제 완화해야"

주택 거래 측면에 대해서는 재고 주택시장 활성화를 통한 신규 분양거래를 도모해야 하며 그 방법으로는 총부채상환비율(DTI) 규제완화가 필요하다는 지적이 나왔다.

김현아 건설산업연구원 연구위원은 "양도세 감면혜택은 다주택자들에게 집을 구입하라는 정책이었다"며 "지금 자금을 돌게 하려면 첫주택 구입희망자나 기존 집이 안 팔려 입주를 못하고 있는 수요자들에게 포커스를 맞춰야 한다"고 제안했다.

그는 이어 "소득 대비 주택가격이 높은 우리나라는 금융지원이 없으면 집을 살수 없는데 은행대출이 보통 최장 11~15년이다. 장기 20~30년은 일부분"이라면서 "특히 수도권 지역 재고주택시장에 주택구입 목적을 고려않는 무조건적인 DTI 50% 적용은 거래에 걸림돌이 되고 있다"고 평했다.

금융기관이 건설사에 대출만기연장을 해주는 것은 도덕적 해이를 불러올 수 있겠지만 DTI규제 적용확대는 집을 팔수 있는 경로를 직간접적으로 막고 있다는 판단이었다. 김 연구위원은 "지금 문제는 건설사가 할인분양을 하더라도 기존 주택을 처분하고 갈 수 있는 여건을 만들어 주는 것"이라고 덧붙였다.

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오진희 기자 valere@asiae.co.kr