분양가상한제 손질..주택시장 영향은 '미미'

[아시아경제 고형광 기자, 황준호 기자] 건설업계가 꾸준히 개선을 요구해 온 분양가상한제가 일부 손질돼 주택 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 모아지고 있다.

정부가 민영아파트에 대한 분양가상한제 택지비 가산비 인정 범위를 종전보다 확대 인정하는 등 건설업체의 요구 중 일부를 받아들였지만 미분양 물량이 좀처럼 줄지 않는 현 상황에서 당장 실질적인 효과를 거두기는 어려울 것이라는게 전문가들의 의견이다.

국토해양부는 15일 분양가상한제 현실화 방안의 일환으로 민영 아파트의 택지비 가산비에 제세공과금, 금융비용 등을 추가로 반영하는 내용의 '공동주택 분양가격 산정 등에 관한 규칙 개정안'을 마련해 발표했다.

◇정부 상한제 개선안 내용은= 민간택지 아파트 분양가 산정시 실매입가로 택지비를 인정하는 경우 현재 매입에 따른 제세공과금만 택지비 가산비로 반영하고 있으나 앞으로는 보유에 따른 제세공과금도 추가로 인정하기로 했다.

제세공과금은 종부세, 재산세, 공동시설세, 도시계획세, 농어촌특별세, 지방교육세 등이 분양가에 가산된다. 또 잔금지급일(또는 등기접수일)부터 입주자모집공고 신청일까지 부담한 실제 비용을 인정하되 최장 3년분까지만 분양가에 포함토록 했다.

이에 민간택지내 세워지는 민영아파트는 최대 2.1%(1년 0.7%)까지 분양가가 상승한다. 예를 들어 3억원짜리 아파트의 경우 660만원이 분양가에 더해지게 되는 셈이다.
또 공공택지를 공급받는 민간아파트도 택지비 이자가 추가 가산된다. 건설사가 택지를 선수 공급하는 것을 감안, 분양가산정시 택지비 납부대금에 대한 기간이자를 가산비로 인정해준다는 것이다.

현재 기간이자는 선수금, 중도금 등 대금 납부일부터 입주자모집공고일 이후 6개월까지 인정해주고 있다. 하지만 현실성이 떨어진다는 지적에 택지매입비 회수가능 시점을 감안해 최장 12개월로 적용기간을 연장했다.

대신 전체 분양가에서 차지하는 택지비 비중(택지매입비 비중 = 택지 공급가격/기간이자를 제외한 총분양가격)에 따라 차등 적용한다. 택지비 비중이 30%이하인 경우 6개월치를 인정해 주며 30%초과~40%이하는 9개월, 40%초과는 12개월분의 기간이자를 반영해준다.

적용금리도 소폭 높아진다. 현재 기회비용 보전 차원에서 1년만기 정기예금금리(지난해 11월, 이하 동일) 3.61%를 적용하고 있으나 차입금 비중(80~85%)이 높은 현실을 반영해 가중평균금리 5.39%를 적용키로 정했다.

가중금리평균 금리는 자기자금(20%)에는 1년만기 정기예금금리 3.61%, 차입금(80%)에는 기업대출금리5.84%를 적용해 가중 평균한 금리다.

이에 공공택지내 민영아파트의 분양가는 최고 1.19% 오를 전망이다. 예를 들어 이미 분양된 수원 광교 이던하우스의 경우 택지비 비중이 48%로 기간이자를 1년 적용받는다면 택지비 기간이자는 현행 64억8500만원에서 122억400만원으로 늘어난다. 이는 가구(84㎡)당 현행 4억1500만원에서 기간이자 820만원이 더해져 4억2300만원(1.98%)까지 분양가가 오르게 되는 것으로 분석된다.

◇건설업계·전문가 반응은 무덤덤= 정부의 개정안이 시행되면 공공택지에 들어서는 민영아파트는 종전보다 분양가가 1.19%, 민간택지 민영 아파트는 0.7~2.1% 가량 상승할 전망이다.

만약 분양가 3억원짜리 민영 아파트라면 분양가가 최소 200만원에서 최고 630만원까지 상승할 수 있다. 이에 업계 전문가들은 건설사들이 비용 부담을 덜게 돼 공급 확대 측면에서 긍정적이기는 하지만 기대에는 못 미친다는 반응이다.

권주안 주택산업연구원 박사는 "택지비 가산비가 올라가는 만큼 건설사들은 어느 정도 숨통이 트일 수 있다"면서도 "민간 공급이 눈에 띄게 는다던지하는 효과가 있을 것으로 보지는 않는다"고 말했다.

또 박원갑 부동산1번지 대표는 "주택 공급 확대 측면에서의 효과는 미미하겠지만 일정 부분 업계의 의견을 반영했다는데에 의미를 둘 수 있다"면서 "적체돼 있는 미분양 물량을 고려할 때 건설사들이 당장 주택 공급에 나서기는 어려워 보인다"고 말했다.

실질적인 혜택이 돌아갈 건설사들도 큰 기대를 하지 않는 반응이다.

대형건설사의 한 관계자는 "수치일 뿐이더라도 분양가를 올릴 수 있다면 건설사들은 마다할 이유가 없다"면서 "그러나 시장이 짐체돼 있는 만큼 신규 분양에 나서는 민간 건설사가 거의 없어 실효성은 별반 크지 않을 것으로 전망된다"고 말했다.

특히 지방은 미분양 아파트가 넘치고 있는 상황이어서 실효성 논란도 일고 있다.

대한주택건설협회의 한 관계자는 "현재의 가격으로도 분양이 되지 않는 상황에서 분양가 거품만 늘어나게 될 가능성이 적지 않다"면서 "부산 대구 등 지방의 경우 지난해 아파트를 분양한 민간건설사가 분양가를 직접 인하한 사례까지 있어 시장 논리에 적합하지 않다"고 말했다.

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