[2010전망]상가시장, 큰 폭 상승 어려워…내수경기 관건

서울 오피스시장은 공급과잉으로 공실률 높아질 듯

[아시아경제 김정수 기자]2010년 상가시장은 토지보상금의 부동산 회귀라는 긍정적인 측면에도 불구하고 큰 폭의 상승은 어려울 전망이다.

오피스시장도 공급은 회복기로 접어들 전망이지만 임대시장은 공실률이 높아져 침체에 빠질 것으로 보인다.

◇상가시장, 큰 폭 상승 어려워…내수경기가 관건

2010년 상가시장은 현재 공급이 많고 분양가에도 거품이 상당해 지하철 환승역 인근 등 호재가 뚜렷한 지역을 제외하면 큰 폭의 상승은 어려울 전망이다.

금리인상이 호시탐탐 시장 개입을 노리고 있어 시장 불안요소는 동전의 양면처럼 늘 따라다닐 것이다. 더불어 과잉 유동성에 대한 대안으로 정부의 다양한 출구전략이 부동산 시장 전체에 미칠 영향도 배제할 수 없다.

기업들의 설비투자가 지속적으로 감소하고 국내 자영업자수가 계속 감소하는 등 여전히 불안한 요소들이 많이 내재돼 있다.

우선 상가시장과 동시에 호흡하는 창업시장의 안정권 진입 여부가 상가시장 안정세에도 영향을 미칠 것이다. 상가의 최종 소비자인 자영업자수가 지난 9월 기준 573만명으로 2008년 606만 명보다 32만4000명이나 더 줄었다는 것은 상가시장의 커다란 악재로 작용할 수 있다.

반면 긍정적인 측면도 있다. 전국적으로 풀리는 30조원이 넘는 토지보상금에 대한 상가시장 일부 유입이 그나마 시장 전망을 밝게 하고 있다. 토지보상금은 대개 주택과 토지시장 위주로 흘러들어가지만 묻어두는 투자보다 바로 수익이 발생하는 상가, 상가빌딩으로의 유입 공산도 크다.

하지만 실물경기 회복에 대한 기대감 강도가 높다해도 고용안전, 가계 소득 등 피부로 직접 체감하는 회복선에 언제쯤 도달할지가 관건이다.

또 2010년 경제성장률이 4%대로 점쳐지고 있고 점진적인 경기 회복이 예상돼 내수경기가 회복 국면으로 접어든다면 상가시장도 점차 안정을 되찾을 전망이다.

박대원 상가정보연구소장은 “30조원이 넘는 토지보상금은 주택시장의 침체로 수익발생이 수월한 상가시장으로 흘러들 공산이 크다”며 “내년에는 신도시 중심상권에 관심을 가져야 할 것”이라고 조언했다.

◇오피스시장, 내년 공급은 회복기 진입…임대시장은 침체
오피스시장 참여자들은 2010년 서울시 오피스 시장에서 임대시장 경기 악화, 매매시장 소폭 회복이라는 두 가지 흐름이 나타날 것으로 예측하고 있다.

코람코자산신탁은 2010년 예상 자본전환율(6~7%)이 투자자 요구수익률(7%대) 보다 다소 낮은 것으로 나타나 투자 초기 단계에서의 리스크 부담이 필요하며, 공실 증가 및 임대료 하락에 의한 운영수익 악화 리스크도 존재할 것으로 내다봤다.

이에 따라 오피스업계는 장기적 안목에서의 투자 적정성 평가와 함께 리스크 관리를 위한 자산관리 전략이 필요하다고 조언한다.

또 임대시장 경기 악화 가능성에 따라 향후 매매시장에서는 안정적 수익 창출능력을 보유한 우수 물건 중심으로 투자가 진행될 가능성이 높을 것으로 전망했다.

건설업계는 오는 2010년과 2011년 서울지역에 각각 82만 8900㎡와 111만 1100㎡규모의 대규모 오피스 빌딩을 공급할 예정이다. 이는 지난 2000년 84만 6431㎡ 이래 최고치다. 이에 서울에 빈사무실이 넘쳐날 것으로 예상된다.