'초보 접근금지' 우선매수 지분경매

우선매수신청이 있는 지분경매

"특수한 권리에 특별한 수익이 있다"

경매 좀 해봤다는 사람이면 한 번쯤은 들어봤을 만한 명언이다. 특수한 권리를 잘 해석해 대처하면 특별한 수익을 거둘 수 있다는 뜻이다. 초보자에게는 고수들만의 비법으로만 보인다. 하지만 고수들이 알려주지 않는 이유는 초보자들의 내공이 아직 부족하기에 자칫 다칠(?)우려가 있기 때문이다.

특수 권리 중 지분경매 특히 '공유자우선매수신청'는 고수들이 초보자들에게 이렇게 설명하는 물건이다.

"절대 접근 금지"

문제는 당돌한 초보자들이다. 이에 고수들의 심오한 뜻을 풀어봤다.

먼저 지분경매물건 중 '공유자우선매수신청'이 접수돼 있는 토지 입찰시 꼭 알아둬야 할 사항이 있다. 권리분석시 민사집행법 제140조의 '공유자우선매수권'을 숙지해야 한다.

공유자우선매수권은 임의경매와 강제경매에서 모두 인정되는 제도다. 공유자는 '낙찰기일'까지 매수신청의 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.

여기서 '낙찰기일'의 법적 해석이 필요하다. 대법원은 공유자의 우선매수권을, 일단 최고가 매수신고인이 결정된 후에 공유자에게 그 가격으로 경락 내지 낙찰을 받을 수 있는 기회를 부여하는 것으로 판단한다. 입찰의 경우에도 공유자의 우선매수신고는 집행관이 '입찰의 종결을 선언하기 전'까지 가능한 것이지 '입찰마감 시각'까지 제한되는 것이 아니라는 입장이다.

다시 말하자면 공유자는 집행관이 최고가매수신고인의 이름과 가격을 호창하고 매각의 종결을 고지하기 전까지 최고매수신고가격과 동일가격으로 매수할 것을 신고하고 즉시 보증금을 제공하면 적법한 우선매수권의 행사가 이뤄진다는 뜻이다.

참고로 우선매수신고 신청방법은 낙찰기일 전 서면으로 신청이 가능하며 낙찰기일 당일에는 입찰의 종결을 선언하기 전까지 집행관에게 구두로 직접 신청하는 것도 가능하다.

실무에서는 낙찰기일 전에 우선매수신고가 들어 온 경우 기록(문건접수) 표지에 공유자의 우선매수신청이 있다는 취지를 적어 둔다. 이에 집행관이 매각절차시 이를 간과하지 않도록 하고 있으며 공고를 통해 입찰자에게 고지하고 있다.

또한 지분경매물건 중 공유자가 낙찰기일 전에 우선매수신청을 접수한 내용이 공시되는 경우를 종종 볼 수 있다.

이 경우 대부분 보증금을 제공하지 않고 우선매수신청만 접수한 사건이 많다.

이는 민사집행법 제140조 1항에서는 '공유자는 낙찰기일까지 매수신청의 보증금을 제공하고'라는 규정만 있어 낙찰기일 전에 우선매수신청을 하는 경우 법원에서 보증금 제공을 강제할 법적근거가 없기 때문이다.

이에 공유자는 의도적으로 보증금을 제공하지 않고 우선매수신청만을 접수시켜 유찰을 유도한다. 일반 입찰자들의 입찰을 막아 저가에 낙찰받기 위한 방법이라고 보면 된다.

이렇게 저가에 낙찰되면 채권자는 채권회수금이 적어져 손해를 보게 된다. 하지만 법리를 이용한 이같은 행동을 구속할 법안은 아직 없다. 대다수의 법원도 우선매수신청이 들어오면 보증제공을 조건으로 무조건 받아주고 있는 실정이다.

공유자의 우선매수신청이 있는 경우에 법원은 최고가 매수신고가 있다하더라도 우선매수를 신청한 공유자에게 낙찰을 허가하기 때문에 결국 입찰자는 닭 쫓던 개 지붕 쳐다보는 격이 될 공산이 높다. 따라서 우선매수신청이 접수돼 있는 물건은 되도록 피하는 게 좋다.

다만 현금화공유분할경매에서는 우선매구권이 인정되지 않는다. 이는 공유물분할 판결에 기해 공유물 전부를 경매에 붙여 그 낙찰대금을 분배하기 위한 경매를 말한다.