재개발 이주수요로 전세난 가중 우려

전문가들, 대책마련 감안한 순차적 진행·소형주택공급 강조

최근 전세가가 고공행진을 보인데 이어 올 하반기와 내년까지 이주가 임박해 올 재개발 움직임으로 전세난 우려가 커지고 있다. 따라서 소형임대주택 공급확대 등 대책마련이 필요하다는 지적이다.

부동산정보업체 부동산114에 따르면 지난달 3주차 기준 서울 주택 재개발 구역 중 사업시행인가와 관리처분 단계를 진행중인 곳은 총 38구역인것으로 나타났다. 이 중 사업시행인가인 곳은 총 37곳, 관리처분은 1곳으로 조사됐다. 재개발 사업 진행단계는 사업시행인가 다음이 관리처분이며 이후 이주, 철거, 착공/준공 등의 순으로 진행된다.

서울 성북구 보문동6가 290번일대에 사업시행인가단계를 밟은 보문제3구역은 앞으로 932가구가 재개발로 건립될 예정이다. 이곳 주변 부동산뉴스공인 관계자는 "15~20평대 다가구주택이나 아파트 가격이 대부분 이미 올 초보다 1000만원~2000만원 올랐다"고 말했다.

재정비촉진지구로 재개발이 진행되고 있는 북아현 1-1구역과 1-3구역 역시 사업시행인가 단계를 거쳐 관리처분을 기다리고 있다. 이들 구역은 서대문구 북아현동 1-954번지 일대와 206-46번지 일대에 총 2518가구가 새로 건립될 계획이다.

북아현1-1구역 주변 한국부동산 관계자는 "이곳은 아직 이주가 임박해있지않아 이사수요가 생긴단계는 아니지만 내년쯤 이주시기가 임박해 오면 적어도 25평 기준 아파트 전셋값이 2000만~3000만정도는 오를 것"이라고 설명했다.

그는 또 "이주 진행시 전세물건자체가 동이 나면 주변지역인 은평구, 서대문구, 연희동, 연남동 등으로 전월세 수요가 옮겨갈 것 같다"고 예상했다.

이처럼 재개발로 기존 세입자들이 주변지나 외곽으로 밀리면서 전월세 수요와 가격이 올라갈 우려가 있다는 지적이 팽배하다.

따라서 전문가들은 재개발 이주 수요로 전세난을 방지하기 위해서는 신규공급과 이주대책을 고려한 순차적 재개발 진행이 필요하다고 강조했다. 특히 이는 서민경제에 타격을 크게 가할 수 있다는 우려와 함께했다.

부동산114 김규정 부장은 "재개발 인허가가 지자체 별로 진행되기 때문에 구별로 인접구역을 묶어 이주대책을 관리를 한다면 전세난을 방지할 수 있을 것"이라며 "다만 근본적으로는 이주할 수 있는 물량을 확보하는 것이 중요한데 경기상황이 아직 호전되지 않았고 최근 신축물량이 줄어들어 문제가 있다"고 지적했다.

김 부장은 이어 "다행히 관리처분단계에 있는 재개발 지역보다 사업시행인가단계에 와있는 지역이 규모가 커서 이주대책을 위한 재개발 시기조절이 아주 불가능해 보이지는 않는다"고 말했다.

하지만 재개발 관할 구청에서는 이주대책를 포함한 재개발 단계를 순차적으로 진행하기에는 무리가 있다는 입장을 보였다.

서대문구 도시관리국 뉴타운사업과 뉴타운총괄팀 관계자는 "구에서 마련하는 이주대책은 법령상 이주비 지급 밖에 달리 없다"며 "전세가 상승은 서울시 전체적인 현상이며, 다른 대안을 세운다한들 임시거주처를 마련할 물량자체가 확보되지 못한 한계가 있다"고 말했다.

그는 또 "재개발을 순차적으로 구역을 나눠서 하면 어느정도 부작용을 막을 수 있겠지만 조합원들이 은행금융비용 등 부담을 덜기 위해 사업진행을 빨리 원하기 때문에 관에서 강제적으로 조정하기란 힘들다"라고 덧붙였다.

전세가 상승이 금리가 낮은 데 기인한다는 주장도 나왔다.

양지영 내집마련정보사 팀장은 "가을 이사철을 앞둔 지금, 비수기임에도 불구하고 전세물량이 바닥이고 전세가 상승은 내년까지 오를 것"이라며 "전세물량이 없는 다른 이유로는 금리가 낮은 때 투자자(건물주)들이 대출을 받아 건물을 사고 월세로 전환하기 때문"이라고 언급했다.

전세시장은 미래 시세차익 요소가 없는 현재의 수요와 공급상태를 가장 잘 보여주는 지표다. 즉 전세가가 오른다는 것은 수급 불균형이 발생했다는 신호라는 것이다.