[장경철의 돈 되는 상가] 편견 버리면 투자길 보인다 ①

정부의 규제완화와 경기 회복에 대한 기대감으로 부동산 투자에 대한 관심이 그 어느 때보다 높다. 저금리 기조에 막대한 부동자금이 상가를 비롯한 수익형 부동산으로 언제든지 몰릴 수 있다. 고령화 시대에 접어들면서 매달 연금처럼 안정적인 수익이 나오는 상가에 투자자의 관심도 높아지고 있다.

상가투자의 관심이 높아질수록 투자자들의 상식도 수준 높아지고 있다. 그러나 편견을 버리기는 쉽지 않은 모양이다. 세상일에는 항상 변수가 존재하기 마련이다.

상가투자 또한 예외가 아니다. 상황은 언제든지 변할 수 있는 가변성을 지니고 있다. 그래서 돌발변수도 고려해야 한다. 물론 쉽지 않은 일이다. 그러나 돌다리도 두드리는 심정으로 투자에 임해야 위험요소를 제거 할 수 있다.

또한 역발상 투자는 편견을 버려야 가능하다. 대표적으로 다섯 가지 사례만 뽑아봤다.

◇ 1층 상가는 무조건 잘 될 것이다? = 투자금액이 많고 적고를 떠나서 투자자들은 1층 코너자리를 선호한다. 물론 1층의 코너자리가 모든 상가에서 최고의 입지를 가질 확률이 높다. 또 임차인의 입장에서도 가장 선호하는 자리다. 그러나 상가투자가 그리 호락호락하지는 않다.

상가가 번성하기 위해서는 업종의 선택, 상가간의 연계성 또한 중요하다. 가령 상층부에 병.의원이 입점한 경우 같은 층에 약국이 있다면 1층에 있는 약국은 큰 타격을 받게 된다. 이런 경우 1층 약국은 처방전보다는 매약에 승부를 걸어야 한다.

최근 상가는 1층과 2층 이상 층간 차별화가 진행되고 있다. 과거에는 1층 대비 2층의 분양가는 50%선이었다. 그러나 최근에는 더욱 격차가 벌어져 35%선에 형성 되고 있다. 이러한 현상은 경기가 불황일수록 뚜렷해져 1층에 대한 선호는 더 높아지고 있다.

그래서 1층의 경우 높은 분양가를 기록하기도 한다. 높은 분양가는 투자자나 임차인에게 부담을 주게 된다. 은행이 2층으로 올라가는 것은 높은 임대가도 하나의 원인이다. 사실 상가는 층과 동선의 영향을 받게 된다.

그러나 1층에 자리잡은 점포가 아니더라도 외부에서 진출입이 가능한 반지하상가나 전용엘리베이터와 계단이 있는 2층 상가 등은 수직동선이 형성되므로 관심을 가져볼 만하다. 또 경사진 곳에서는 한편에서 2층이지만 반대쪽에서는 1층인 상가건물이 있다. 이러한 경우에는 표면상 1층은 신경쓰지 말고 어느 쪽이 주동선이 되는지를 우선 판단해야 한다.

이와 함께 1층에는 다양한 업종이 들어올 수 있지만 고층부는 유행 업종보다 전문화된 상가를 넣어야 한다. 2층 이상에서는 병원이나 유명학원 등 전문 업종이 입점해야 임대가 오래갈 수 있으며 그 만큼 공실이 발생할 여지도 적다. 점포를 팔 때는 임차인에게 직접 팔 수 있는 가능성도 크다. 고층부 상가는 시세가 크게 오르지 않으므로 시세차익보다 임대료를 우선적으로 검토해 투자해야 한다.

* 장경철
- 한국창업부동산정보원 이사
- 중앙일보 조인스랜드 상가 칼럼리스트
- 스피드뱅크, 닥터아파트 상가 칼럼리스트