김혜민기자
정부가 서울 지역의 집값 과열을 진화하기 위해 수도권 규제지역의 주택담보대출 한도를 축소하면서 고정형과 변동형 간 한도 차이가 2배 이상 더 벌어진 것으로 나타났다. 지난 7월부터 시행된 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)로 한도 격차가 최대 5000만원가량 차이가 났다면, 이번 사실상 '4단계 DSR' 시행으로 한도 차이는 최대 9900만원까지 확대된다. 공급도 수요도 없는 대출절벽이 이어질 것으로 예상되는 가운데 고정형 선호도가 더 강화될 것이라는 전망이 나온다.
17일 정부 및 은행권에 따르면 10·15 부동산 대책에 따라 전날부터 강화된 스트레스 DSR이 시행되면서 고정형(주기형)과 변동형 주담대 간 대출한도 차이는 적게는 5300만원, 많게는 9900만원(규제지역 15억원 주택 매수 가정)까지 벌어진다. 정부는 앞서 서울 전역과 수도권 12곳 등 규제지역에 적용하는 스트레스 DSR 하한선을 기존 1.5%에서 3%로 강화했다.
이번 강화 조치에 따라 연소득 5000만원(세전) 차주가 서울 및 수도권 규제지역에 있는 15억원 아파트를 매수하는 경우, 주기형(5년주기 고정)과 변동형의 한도 차이는 5300만원까지 확대된다. 기존 3단계 DSR에서는 3100만원 차이가 났다. 대출금리 연 4%, 30년 만기, 원리금균등상환, 다른 대출이 없는 경우를 가정한 숫자다.
한도는 연소득에 따라 크게 엇갈린다. 같은 조건에서 연소득 7000만원인 차주는 대출 유형별 한도 차이가 기존 4400만원에서 7400만원으로 확대되는 것으로 나타났다. 연소득 1억원 차주의 경우 기존에는 1300만원으로 한도 차이가 크지 않았으나, 이번 규제 강화로 9900만원까지 벌어진다. 주기형을 선택했을 경우에는 대출 최대한도인 6억원이 유지되지만, 같은 조건이라도 변동형에서는 한도가 5억100만원으로 축소되는 데 따른 것이다.
대출 유형에 따라 한도가 더 벌어진 것은 올해 7월부터 시행된 3단계 스트레스 DSR의 영향이다. 정부는 3단계 스트레스 DSR부터 장기 고정금리일수록 대출 한도를 더 받을 수 있도록 스트레스 금리 적용 비율에 차등을 뒀다. 변동형은 스트레스 금리를 100% 반영하지만 혼합형(5년 고정 후 6개월 변동)은 40~80%, 주기형 대출은 20~40%만 반영한다.
이번에 스트레스 DSR에 반영되는 스트레스 금리 하한선 자체가 1.5%에서 3%로 2배 확대되면서 반영률이 높은 변동형 대출이 직격탄을 맞았다. 상향된 스트레스 금리를 모두 반영하게 되면서 한도 축소 폭이 더 커졌다. 시중은행 시뮬레이션에 따르면 주기형 대출의 경우 연소득 5000만원 차주의 대출 가능 금액(15억원 주택 매수·대출금리 연 4%·30년 만기·원리금균등상환 기준)은 3억2500만원에서 3억300만원으로 2200만원가량 줄어든다. 반면 같은 조건에서 변동형 대출은 2억9400만원에서 2억5100만원으로 4300만원 줄어, 한도 축소 폭이 더 컸다.
은행권 관계자는 "이번 스트레스 금리 상향으로 주기형 대출은 평균 6~7%가량 대출 한도가 축소되는 반면, 변동형은 약 15%가 줄어든다"며 "변동형보다 고정형을 선택하는 것이 대출 한도 측면에서는 더 유리한 상황"이라고 말했다.
한편 15억원 초과~25억원 이하 주택 매수 시 대출 한도가 4억원으로 축소되면서 해당 구간에서는 주기형과 변동형 간 대출한도가 오히려 줄어드는 현상도 발생한다. 같은 조건에서 연소득 1억원 차주가 17억원 아파트를 매수하는 경우, 기존에는 1300만원 차이가 났으나, 이번 규제로 모두 4억원 한도를 적용받게 되면서 차이가 없어지게 됐다. 이 경우 금리에 따라 대출을 선택할 유인이 커진다.