최원영
소액 투자로 매월 일정한 소득을 올릴수 있는 소형 오피스텔이 인기를 얻고 있다.
소액투자로 일정 소득 노후대비 최적 오피스텔 투자 열풍은 ‘주택시장 침체에 따른 반사효과’가 가장 크다. 불과 3~4년 전만 하더라도 ‘부동산 투자’라고 하면 아파트, 토지 같은 시세차익을 남길 수 있는 부동산을 의미했다. 하지만 지금은 ‘저금리’와 ‘베이비부머’들의 은퇴 준비 영향으로 오피스텔, 상가 등 월세 수익을 기대할 수 있는 수익형 부동산 쪽으로 무게 중심이 옮겨가고 있다. 또한 1인 가구 증가로 오피스텔 수요가 꾸준히 늘고 있는 것도 한 몫 한다. 반면 공급 물량은 아직 이를 충족시키기에 부족하다. 오피스텔은 아파트와 달리 청약통장이 필요치 않다. 총 부채 상환비율(DTI) 규제나 전매 제한 등 아파트에 적용되는 각종 규제를 피할 수 있고 분양을 받아도 무주택 청약자격을 유지할 수 있다. 최근 국토해양부가 전월세 시장 안정을 위해 ‘주거용 오피스텔을 주택임대사업 범주에 넣는 것을 검토하고 있다’는 것도 호재다. 현재는 아파트, 단독, 도시형 생활주택 등 주택에 대해서만 임대주택사업 등록이 허용되고 양도소득세와 취득세 등 감면 혜택이 주어졌다. 그러나 오피스텔의 주택임대사업이 가능해질 경우 취득세, 재산세, 종합부동산세를 감면 받을 수 있다. 여기에 5년 이후 매도 시 양도소득세 중과를 받지 않아 시세차익을 얻을 수 있어 큰손 투자자들도 오피스텔 투자 대열에 뛰어들 것으로 보인다. 유엔알 컨설팅의 박상언 대표는 “아파트 매매를 통한 시세차익을 얻기가 갈수록 어려워지는 반면, 소액투자로 매월 일정한 소득을 올릴 수 있는 소형 오피스텔 인기는 쉽사리 꺾이지 않을 것” 이라고 전망했다. 임대수익 최소 6% 이상 나와야 안전은퇴 생활자들에게 수익형 부동산인 오피스텔이 새로운 투자 대상으로 각광을 받으며 건설사들 역시 오피스텔 공급을 늘리고 있다. 봇물처럼 늘어나는 오피스텔 분양 정보를 보며 오피스텔 투자에 있어 고려해야 할 사항과 투자 방법을 알아본다.# 도심 역세권, 소형 오피스텔을 공략하라 오피스텔 투자의 필수 조건이라고 해도 지나치지 않을 ‘소형’ ‘역세권’이란 키워드는 최근 1~2인 소형 가구의 증가로 인해 더욱 중요해졌다. 특히 직장과 주거시설이 가까운 역세권 지역의 오피스텔은 더욱 인기가 높다. 회사가 근접한 소형 역세권 단지는 수요층이 두터워 상대적으로 임차인 유치나 환금성 모두 좋다. # 시세차익보다 임대수익 고려하라 오피스텔은 아파트에 비해 초기 투자비용이 크지 않고 상가에 비해 안정적인 수익을 얻을 수 있다. 반면 오피스텔은 임차인의 이동이 잦고 지역에 따라 임대수익률의 편차가 크며 매매를 통한 시세차익을 기대하는 것이 어렵다. 최근 신규로 분양하는 오피스텔 경우도 분양가가 너무 높게 책정돼 기존 오피스텔 보다 투자수익률이 떨어질 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다. # 은행 이자보다 수익률이 높을까? 은행 대출 금리 수준이 5~6%가량 되기 때문에 오피스텔에 투자할 때도 임대 수익률이 최소 연 6% 이상 나와야 안전하다. 하반기의 추가적인 금리 인상에도 대비해야 한다. 또한 오피스텔은 세금 측면에서도 주거용보다는 불리한데 업무용, 주거용 관계없이 취ㆍ등록세로 매매가의 4.6%를 적용 받는다. 오피스텔을 주거용으로 사용 시 주택으로 간주, 1가구 2주택자가 되면 양도세가 중과돼 양도차액의 50%를 세금으로 내야 한다. # 아파트에 비해 전용률 불리하다. 전용률은 주거 전용면적을 공급면적으로 나눈 것으로, 아파트는 일반적으로 80% 이상이지만, 오피스텔은 45~70%선이다. 오피스텔은 로비 등의 시설을 들여야 하므로 아파트보다 큰 공용면적으로 인해 전용률이 현저하게 낮다. 때문에 반드시 전용면적 대비 분양가와 향후 수익률 등을 잘 따져봐야 한다.