이진우소나무 부동산연구소장
▲ 산지상태(왼쪽)와 산지 전용 허가 후 건축
그럼 어렵기도 하지만 상대적으로 투자 대비 큰 기쁨을 주는 임야를 취득 하는데 있어 주의사항 몇 가지를 알아보자.첫째 임야는 무조건 현장 답사가 우선이다. 잘 몰라도 임야도와 토지이용계획확인서를 가지고 직접 현장에 나가 직접 설명을 들으며 눈으로 확인해야 한다. 내가 직접 확인 할 수 있는 부분은 반드시 확인해야 한다. 두 번째 체크 사항은 경사도와 토질을 살펴야 한다. 아무리 싸도 경사도가 너무 높으면 개발을 거의 못하는 보전산지를 매입 한 것과 다를 바 없다. 보통 지자체마다 경사도에 대한 규정은 다르니 이 또한 직접 본인이 확인해야 한다. 경기도 광주는 통상 20도, 양평·가평 등지는 25도 미만, 용인시는 15도를 기준으로 하고 있으니 반드시 확인이 필요하다. 육안으로 보는 경사도와 허가상 경사도는 차이가 있을 수 있으니 반드시 측량 전문가와 상담한다.세 번째는 용도지역상 또는 산지상의 여러 제한적 요건들을 체크한다. 먼저 용도지역상 농림지역이나 자연환경보전지역은 개발이 일단 힘드니 참고해야 한다. 또 분묘가 커다란 문제로 다가올 수 있다. 전부 다 확인은 힘들겠지만 항공사진 등을 이용하면 어느 정도는 체크가 가능하다. 분묘 처리 문제는 반드시 확인해야 한다. 가능하면 등산화라도 신고 전부는 아니더라도 본인이 직접 꼼꼼히 밟아 보는 것이 좋다. 넷째 관심있는 임야는 전문가와 같이 체크 하는 것이 좋다. 그 임야는 위치, 형태, 기타 공법상 규제 등은 일반인이 아는 것보다 훨씬 더 높은 수준의 체크 리스트가 필요하다. 또 한가지 보통 임야도는 축척이 6000분의 1이다. 즉 일반 자로 1cm가 임야도상 60m이다. 지적도는 축척이 1200분의 1(자로 1cm 지적도상 12m)이니 축척이 달라 한 도면으로 볼 수가 없다.그래서 해당 지번의 산지를 볼 때는 먼저 해당 지번의 임야도를 발급받고 그 다음에 주변에 '산' 번지가 아닌 일반 번지가 있다면 주변 지적도까지 같이 발급받아야 토지의 모양, 현황 등을 비교적 정확하게 파악할 수 있다. 마지막은 목적을 분명하게 정해야 한다는 점이다. 투자 목적인지 실수요 목적인지 말이다. 투자 목적이라면 어느 정도의 위험을 감수하면서 '하이 리스크 하이 리턴'의 투자 목적을 실현 할 것이며 실수요 목적라면 수익률 보다는 인·허가 여부에 신경을 더 많이 써야한다. 목적을 분명히 정했다면 여유를 가지고 취득 한다면 상상 이상의 기쁨을 안겨주는 것이 지적법상 지목 '임'인 산지이다. (031)775-3363이진우 소나무 부동산연구소장 <ⓒ세계를 보는 창 경제를 보는 눈, 아시아경제(www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지>