분양가상한제 혼자 오진 않는다… 정부, 어떤 '패키지' 내놓을까

부작용 완화 위해 전매제한기간 및 거주의무기간 강화, 채권입찰제 등 도입 논의
집값 불안 이어질 경우 주택거래허가제 도입 가능성도

[아시아경제 이춘희 기자] 민간택지 분양가상한제 도입이 급물살을 타고 있다. 김현미 국토교통부 장관이 지난 8일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 "민간택지 아파트에도 분양가상한제 도입을 검토할 때가 됐다"고 말하며 촉발된 분양가상한제 도입 논의는 어느새 '도입 시점과 강도가 문제일 뿐 도입은 시간 문제'라는 분위기로 형성되고 있다.

하지만 분양가 상한제의 부작용에 대한 지적도 만만찮다. 분양가 상한제 도입 후 나타날 수 있는 공급 위축 현상은 물론 '로또 청약'에 대한 우려도 크다. 김 장관도 지난 12일 국회 국토위 전체회의에서 "최초 분양자에 대한 막대한 차액 걱정은 전매제한기간을 길게 하는 등 보완할 수 있다"고 말하는 등 정부는 추가 대책을 통해 정책 부작용을 완화하겠다는 입장이다.

이에 따라 부동산 업계에서는 분양가상한제 도입이 현실화될 경우 도입에 따른 부작용 완화를 위한 추가 규제가 함께 도입될 가능성이 높다고 내다보고 있다. 가장 유력한 '패키지' 규제는 김 장관이 예시로 든 전매제한기간 강화다.

전매제한기간은 분양에 당첨될 경우 소유권이전등기일로부터 10년 이내의 범위 내에서 정해진 기간이 경과하기 전에는 주택 또는 지위의 전매행위를 금지하는 규제다. 현재 공공택지의 경우 최대 8년까지 전매제한기간이 설정돼 있고, 민간택지의 경우에도 최대 4년간 전매가 금지될 수 있다. 앞서 2007년 노무현 정부에서 민간택지 분양가상한제가 도입될 당시에도 수도권 민간택지 기준 전용 85㎡ 이하 7년, 85㎡ 초과 5년의 전매제한기간이 함께 설정된 바 있다.

▲ 지난해 11월 강화된 전매제한기간 및 거주의무기간 규제.

현재 정부는 전매제한기간 확대 외에도 채권입찰제를 함께 도입하거나 거주의무기간을 두는 안도 검토 중인 것으로 알려졌다. 2007년 분양가상한제 도입 당시 또 다른 패키지 규제로 함께 도입된 채권입찰제는 과도한 시세차익을 막기 위해 도입되는 제도다. 청약자로 하여금 제2종 국민주택채권을 사도록 하고 동일순위 중 채권매입예정액(입찰액)이 많은 순으로 당첨자가 선정되도록 해 실질적인 분양가를 높이는 방법이다. 분양가에 채권 매입가격을 더한 '실질 분양가'는 주변 시세와 비슷해진다. 당시에는 주변 시세의 80~90% 내외로 입찰 상한선이 정해졌다.

다만 채권입찰제의 경우 분양가 인하를 목적으로 하는 분양가상한제의 도입 취지와는 어긋난다는 비판도 있다. 실제 2006년 판교신도시 분양 당시 중대형 아파트 3841가구에 청약한 12만7000여명 중 대다수인 10만9000여명(86%)이 채권상한액을 써내는 등 제도의 실효성에 대한 논란이 불거지며 2013년 채권입찰제는 폐지됐다.

실수요자 위주의 청약 시장으로 재편하기 위해서는 실거주 의무를 강화해야한다는 목소리도 나온다. 한 업계 관계자는 "정말 투기를 잡고 싶다면 거주의무기간을 확대하는 게 특효약"이라며 "현재 민간분양에는 적용되지 않는 거주의무기간을 민간분양까지 확대해야 한다"고 말했다. 현재 거주의무기간은 개발제한구역이 해제돼 조성되는 공공택지의 공공분양주택에 한해서만 최대 5년간 적용되고 있다.

이외에도 업계에서는 1주택자의 양도세 비과세 혜택 축소, 주택임대소득세 인상 등 세제 분야에서도 추가 규제가 이뤄질 가능성을 점치고 있다. 또 분양가상한제 발표와 함께 재건축 연한 강화 등의 조치가 이뤄질 가능성도 있다.

문제는 분양가상한제와 추가 규제를 통해서도 집값이 잡히지 않을 경우다. 이런 상황이 올 경우 정부가 꺼낼 수 있는 가장 강력한 규제로 꼽히는 카드가 '주택거래허가제'다. 2003년 이정우 당시 청와대 정책실장이 "한시적으로 제한적인 범위 내에서 도입이 가능하다”고 말하는 등 급물살을 탔던 주택거래허가제 도입 논의는 이듬해 '1가구 2주택 이상자 또는 3개월 내 기존 주택 처분 계획이 없는 1주택자의 경우 주택거래를 원천적으로 불허하고 이를 위반할 경우 징역형에 처하고 계약을 무효화'하는 법률 개정안 준비단계까지 갔지만 위헌 소지가 있다는 의견이 대두되며 무산됐다.