금융당국, 다주택자 이어 비거주 1주택자 정조준…"기존 갭투자도 규제 사정권"

李 대통령, 비거주 1주택자까지 압박
6·27 대책으로 신규 갭투자 봉쇄…기존 갭투자로 규제 확대

금융당국이 지난해 6·27 대책으로 신규 갭투자를 사실상 차단한 데 이어, 기존 비거주 1주택 갭투자자에 대한 규제를 강화한다. 그동안 규제 사각지대에 놓여 있던 일부 다주택자 대출에 이어, 전세를 끼고 주택을 매입한 '투기적 비거주 1주택자' 관련 대출까지 관리 범위를 넓히겠다는 방침이다.

지난달 26일 서울 남산 전망대에서 바라본 시내 곳곳에 아파트 단지가 빼곡하게 들어서 있다. 연합뉴스

2일 금융당국 관계자는 "부동산 시장 안정을 위해 투기적 성격의 비거주 1주택자 규제를 살펴보고 있다"며 "신규 갭투자는 6·27 대책으로 차단됐지만 기존 갭투자자에 대해서는 별도 조치가 없었던 만큼 제도 보완을 검토 중"이라고 밝혔다.

앞서 금융위원회는 6·27 대책을 통해 신규 갭투자를 대폭 차단했다. 수도권·규제지역에서 주택담보대출을 받을 경우 6개월 이내 전입 의무를 부과했고, 주택 매수자가 임차인의 전세보증금으로 매매대금을 충당하는 구조를 막기 위해 소유권 이전 조건부 전세대출도 금지했다. 이후 10·15 대책으로 서울 전역에 주택 매수 시 2년간 실거주 의무를 부과하면서 신규 갭투자는 사실상 막혔다는 평가다.

다만 6·27 대책 이전에 전세보증금을 활용해 주택을 매입한 기존 갭투자자들은 직접적인 규제 대상에서 제외돼 왔다. 금융당국은 이들이 실거주하지 않은 채 주택을 보유하는 것이 불리한 구조가 되도록 추가 관리 방안을 들여다보고 있다.

이 같은 움직임은 최근 이재명 대통령이 다주택자에 이어 비거주 1주택자에 대한 규제 강화를 예고한 데 따른 후속 조치로 해석된다. 이 대통령은 지난달 26일 사회관계망서비스(SNS) 엑스(X·옛 트위터)를 통해 "정책 수단을 총동원해 주거용이 아닌 투자·투기용 1주택자도 보유보다 매각이 유리한 상황을 만들 것"이라고 밝힌 바 있다. 이어 28년간 보유한 경기 성남 분당구 아파트를 매물로 내놓으며 규제 본격화 의지를 드러냈다.

금융당국 역시 갭투자를 집값 상승을 자극하는 요인 중 하나로 보고 있다. 전세보증금이나 대출을 레버리지로 활용한 주택 매입이 상급지로의 연쇄 이동을 유발하면서 가격 상승 압력을 키웠다는 판단에서다. 이에 따라 실거주 목적은 보호하되, 1주택자라도 투자·투기 목적 보유에는 부담을 주는 쪽으로 관리하겠다는 방침이다.

시장에서는 향후 도입될 수 있는 비거주 1주택자 관련 금융 규제를 두고 다양한 전망이 나온다. 한 금융권 관계자는 "비거주 1주택자가 소유한 주택과 관련해 이미 실행된 세입자 전세대출의 만기 연장 시점에 심사를 강화하는 방안 등이 거론될 수 있을 것"이라며 "다만 전세시장에 미칠 영향 등을 감안하면 고가 주택이나 규제지역을 중심으로 단계적으로 접근하는 시나리오도 예상해볼 수 있다"고 말했다. 또 비거주 1주택자가 전세대출을 활용해 다른 주택에 거주하는 구조에 대해서도 관리가 강화될 수 있다는 관측이 제기된다.

다만 실거주 여부만을 기준으로 일률 규제를 적용할 경우 근무지 이전, 자녀 교육, 부모 봉양 등 불가피한 사유로 거주지를 옮긴 사례까지 피해를 볼 수 있다는 우려가 제기된다.

아울러 금융당국은 기존 다주택자 대출 만기 연장 제한 방안도 함께 검토 중이다. 서울·수도권 등 규제지역 아파트를 보유한 주거용 임대사업자 대출에 더해, 상가·오피스를 소유한 비주거용 임대사업자 대출도 만기 도래 시 연장을 제한하는 방안을 살펴보는 것으로 전해졌다.

금융위원회는 3일 권대영 부위원장 주재로 금융권을 소집해 부동산 시장 정상화를 위한 대출 규제 방안을 논의할 예정이다. 다주택자뿐 아니라 비거주 1주택자 관련 대출 규제 강화도 논의 테이블에 오를 것으로 예상된다.

권해영 기자 roguehy@asiae.co.kr