정부, 보완책 이번주 발표…세입자 임차기간 보장할 듯

세입자 만기 후 매수인 거주
초단기 갭투자 횡행 우려도

서울 시내 대규모 아파트 단지 내 위치한 공인중계사 앞에 아파트 매매 정보가 붙어 있다.

정부가 이번 주 내놓을 다주택자 양도소득세 중과 보완책에 실거주 요건을 완화해주는 방안을 포함할지 시장의 관심이 높다. 세입자의 임차 기간을 보장하면서도 계약을 마친 후 매수인이 실거주하도록 하는 방안이 유력한데, 단기간 내 매물이 늘어날 가능성과 함께 초단기 갭투자가 횡행할 것이란 우려도 나온다.

앞서 이재명 대통령이 양도세 중과 유예 조치가 오는 5월 종료된다는 점을 분명히 한 이후 정부는 1차 보완책으로 3~6개월 유예기간을 줬다. 원래는 종료 시점인 5월 9일까지 잔금을 내거나 등기를 마쳐야 했는데 기존 조정대상지역에선 계약 후 3개월, 신규 조정대상지역에선 6개월 이내에 하면 인정해주기로 했다.

다만 서울 아파트는 토지거래허가구역(토허구역)으로 묶여 있다. 세입자가 있는 주택은 실거주 조건 때문에 매매가 현실적으로 어렵다.

재정경제부와 국토교통부 등 관련 부처의 추가 보완책으로 유력하게 거론되는 안은 세입자가 있는 주택에 대해 실거주 요건을 완화하는 방식이다. 전세 등 임대차 계약 기간이 남았다면 이를 보장하고 이후 새로운 매수자가 입주하더라도 양도세 중과를 피할 수 있도록 하는 식이다.

현재 토허구역에서는 임차인으로부터 4개월 이내 퇴거를 하겠다는 확약서를 받은 경우에 토지거래 허가를 받을 수 있다. 이 기간을 임대차 기간이 끝날 때까지 연장해주는 것이다. 예를 들면 세입자의 전세 계약이 1년 남아 있다면 그 기간이 지난 후에 입주하는 조건으로 거래를 허가해주는 방안이 거론된다.

다만 전세 낀 매물 거래가 가능해진다면 갭투자 길을 터줄 수 있다는 점이 문제로 지적된다. 가령 지난해 연말께 신규 조정대상지역에서 새로 전세 계약을 맺은 경우 올 하반기에도 계약기간은 1년 이상 남아 있다. 여기에 갱신청구권을 쓴다면 추가로 2년간 거주가 가능하다. 부동산 커뮤니티에서는 2~3년 정도 후 입주하는 갭투자 매물을 알아보려는 움직임도 불거지고 있다.

일각에서는 계약갱신청구권을 사용해 임차 기간이 2년이 남은 주택은 실거주 유예 대상에서 제외될 수 있다는 시각도 나온다. 임차 기간이 만료되기 전까지 한시적인 갭투자를 할 수 있게 되는 만큼, 실거주 시점을 유예해주지 않을 가능성이 크다.

송승현 도시와경제 대표는 "장기간 임대차 기간이 남은 매물에도 실거주 의무를 유예해줄 경우 한시적인 갭투자가 우려된다"고 지적했다. 이 때문에 임차 기간 만료 전에 잔금과 소유권 이전 등기를 모두 마친 매수자만 실거주를 유예해주는 단서 조항을 달아야 한다는 지적도 나온다.

이 같은 보완책이 마련된다면 서울 아파트 매물이 나오는 속도가 한층 빨라질 것으로 시장에서는 내다본다. 일부 전문가는 서울시 아파트 매물이 10% 증가할 것으로 전망했다.

부애리 기자 aeri345@asiae.co.kr
이지은 기자 jelee0429@asiae.co.kr