"강남, 끝났다?"…돈·사람 다 빨아들이는 '새 중심지' 등장

111퍼센트·GC녹십자도 성수行
성수 오피스, 평당 4000만원 거래

신흥 업무지구로 주목받아온 서울 성동구 성수동이 대형 고급 오피스 시장에서 주요 투자처로 자리 잡고 있다. 평당 4000만원대 거래가 나오며 강남·여의도를 넘어섰다.

31일 글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아가 최근 발간한 '2025년 4분기 서울 프라임 오피스' 보고서를 보면 교보AIM자산운용은 지난해 4분기 이지스자산운용으로부터 팩토리얼 성수를 약 2548억원(평당 4000만원)에 매입했다. 평당 매매가 기준으로 같은 분기 거래된 강남 삼성동빌딩(평당 3779만원), 여의도파이낸스타워(평당 2700만원)보다 높다.

서울 성동구 성수동 전경. 게티이미지

"굿바이 강남·여의도"…대기업도 짐 싸서 성수로

팩토리얼 성수에는 CJ올리브영, 현대자동차 등 우량 임차인이 입주해 있다. 세빌스코리아는 "성수 권역을 대표하는 프라임급 오피스로, 향후 오피스 및 리테일 임대료 상승 여력을 보유하고 있다"고 평가했다.

주요 권역에서 성수로 둥지를 옮기는 기업도 늘고 있다. 게임 개발사 '111퍼센트'는 강남파이낸스센터에서 지난해 3분기 매입한 성수동 슈퍼패스트 서울숲(구 누디트 서울숲)으로 이전했다. 이로 인해 강남 권역(GBD)에서 3900㎡ 규모의 공실이 발생했다. GC녹십자와 계열사도 여의도 파크원 타워2에서 성수동 서울숲 더샵으로 옮겼다. 이전 면적만 1만5000㎡에 달한다.

성수가 기업들 선택을 받는 배경에는 강남 접근성과 지역 정체성이 있다. 성수는 강남과 직선거리 2㎞, 선릉역까지 4정거장(8분) 거리로 주요 업무지구 접근성이 뛰어나다. 여기에 독특한 상권 분위기가 트렌드에 민감한 패션·엔터·IT 기업들을 끌어들이고 있다.

서울 성동구 성수동 전경. 허영한 기자

대규모 개발 호재도 기업 관심을 키우는 요인이다. 성수는 'IT산업·유통개발진흥지구'로 지정돼 IT 기업과 스타트업이 모여드는 산업 클러스터를 형성하고 있다. 삼표레미콘 부지에는 글로벌미래업무지구(GFC)가 조성될 예정이어서 인프라 개선과 상권 확장 기대감도 크다. 이런 기대감에 성수 토지 거래 평당가는 2018년 대비 2023년 3배 이상 뛰었다.

패션 플랫폼 무신사의 경우 2019년 220억원에 매입해 지은 성수 사옥 '무신사캠퍼스E1'은 2023년 1115억원에 매각됐다. 4년 만에 몸값이 5배나 뛴 셈이다. 사옥 매입을 고려하는 기업 입장에서 자산 가치 상승까지 노릴 수 있는 투자처인 셈이다.

급성장 그림자…급등한 임대료에 소상공인은 '한숨'

다만 오피스뿐 아니라 상가 임대료도 동반 상승하면서 젠트리피케이션(임대료 상승으로 원주민이 내몰리는 현상) 우려도 커지고 있다. 상업용 부동산 종합서비스 기업 알스퀘어의 '2024 성수 오피스 보고서'에 따르면 성수동 권역의 월평균 임대료는 2021년 평당 21만1000원에서 2023년 29만원으로 2년 만에 약 40% 치솟았다.

성동구청이 2015년부터 젠트리피케이션 방지 조례를 제정하고 대형 프랜차이즈 입점을 제한하는 등 대응에 나섰지만, 기업들의 막대한 자금이 몰리면서 임대료 상승 압력을 제어하기에는 역부족이라는 평가다.

한편 지난해 서울 오피스 거래 규모는 총 21조1000억원으로 역대 최대를 기록했다. 종전 최고치였던 2021년(14조6000억원)보다 6조원 이상 늘었다. 세빌스코리아는 "기업들이 실사용 목적으로 사옥을 매입하거나 전략적 투자자로 매매에 참여하면서 거래 규모 확대를 견인했다"고 진단했다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr