"보증금 올려도 계속 살게"…서울 아파트 전월세 갱신이 신규 추월[부동산AtoZ]

토허구역 첫주, 갱신 비중 50.2%…“눌러앉는 세입자 늘었다”
서울 전세 매물 1년 새 22% 급감…보증금 억단위 상승 속출
갱신 계약 70%는 보증금 올려…청구권은 '아껴쓰기'
전세 불안 → 매매 불씨? “작은 자극에도 시장 출렁일 수 있어”
여당 “3+3+3 임대차법? 검토 안 해”…논란에 선 긋기

지난 20일 토지거래허가구역(토허구역)이 전면 확대된 이후, 이사를 포기하는 서울 전·월세민들이 크게 늘어난 것으로 나타났다. 대책 발표 후 전·월세 매물이 확 줄면서 '갱신 계약'에 나서는 이들이 '신규 계약'보다 많아졌다. 갱신 계약의 증가는 매물 감소의 또 다른 원인으로 작용하면서 전·월세를 끌어올릴 것으로 예상된다. 이는 향후 매맷값 상승의 원인으로 작용할 수 있다는 전망이 나온다.

전세매물이 급감하면서 '갱신 계약' 비중이 절반을 넘겼다. 사진은 지난 26일 노원구 수락산역 인근 부동산. 연합뉴스.

28일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 지난 20~26일 서울 아파트 전·월세 거래 1949건 중 신규 계약은 971건(49.8%), 갱신 계약은 978건(50.2%)으로 집계됐다. 일주일 치 통계이지만 시장 심리가 급변했음을 보여준다. 올해 월별 기준으로는 갱신 비중이 과반을 차지한 적은 단 한 번도 없었다. 1~9월 평균은 신규계약 58.6%, 갱신계약 41.4%였다.

갱신 거래 비중이 급증한 것은 10·15대책의 후폭풍으로 보인다. 지난 20일부터 서울 전역이 토허구역으로 묶이면서, 집을 사도 2년간 임대를 놓을 수 없는 상황이 됐다. 지난 6·27 대책으로 수도권에서 주택담보대출을 받을 경우 6개월 내 전입 의무가 발생하면서 임대 공급이 위축된 데 이어, 또다시 전세 매물의 씨를 말리는 정책이 나오게 된 것이다.

실제로 서울 아파트 전세 매물은 27일 기준 2만4486건으로, 1년 전 같은 시점의 3만1472건 대비 22.2% 감소했다. KB부동산의 서울 아파트 전세수급지수는 157.7(27일 기준)로 역대 최고치다. 이는 전세 수요 대비 공급물량을 지수로 나타낸 자료로, 100보다 높을수록 전세를 찾는 사람이 많다는 것을 뜻한다.

상황이 이렇다 보니, 보증금을 올리더라도 "일단 눌러앉자"는 분위기가 확산하고 있다. 갱신 계약 중 계약갱신청구권을 쓰지 않은 600건을 분석하면, 보증금을 올린 경우가 424건(70.7%)으로 가장 많았다. 동결은 150건(25.0%), 인하된 경우는 26건(4.3%)이었다.

10·15 대책을 통해 토허구역으로 신규 지정된 지역에서는 전세보증금이 수억 원씩 오른 사례가 속출했다. 대표적으로 성동구의 '트리마제' 전용 84㎡는 기존 15억5000만원에서 3억원 상승한 18억5000만원에 전세가 거래됐다. 강동구 '고덕그라시움' 전용 84㎡(전세 8억1000만 원→10억1000만 원), 강서구 '우장산 힐스테이트' 전용 84㎡(전세 5억원→7억원), 마포구 '공덕파크자이' 전용 84㎡(전세 9억8000만 원→11억7000만 원) 등도 전세보증금이 2년 만에 2억원 가까이 올랐다.

갱신이 늘었다고 해서 계약갱신청구권 사용이 증가한 것은 아니다. 같은 기간 갱신계약 978건 중 청구권 행사 비중은 38.7%(378건)로, 9월(52.9%)과 1~9월 평균(50.1%) 대비 크게 줄었다. 청구권은 2020년 임대차 2법을 통해 도입된 제도다. 이를 행사하면 임대료 증액은 5% 내외로 제한된다. 이에 대해 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "청구권 비중이 되려 감소한 것은 '한 번밖에 못 쓰는 데 지금 쓰기 아깝다, 2년 뒤에는 전월셋값이 훨씬 많이 오를 것'이라는 심리가 반영된 것"이라고 분석했다.

전문가들은 전·월세 시장의 불안이 매매시장으로 번질 가능성에 주목하고 있다. 국토연구원은 지난 5월 전셋값이 1% 상승하면 주택 매매가격이 0.65% 오른다는 연구 결과를 내놓은 적이 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 "전·월세 품귀 속에 매물 순환이 막히면 작은 자극에도 전셋값이 요동칠 수 있다"며 "전세 불안이 장기화하면 매매가격에 불씨가 옮겨붙는 연쇄 효과가 나타날 수 있다"고 말했다. 그는 "규제가 강해지면 매수 수요가 사라지는 것이 아니라 전세로 '숨는 구조'가 있다"며 "전세가 일종의 '피난처' 역할을 하기에, 향후 시장 상황에 따라 이 수요가 다시 매매로 튀어나올 수 있다"고 설명했다.

한편 논란이 되는 '3+3+3' 임대차보호법 개정안(최대 9년 거주 보장)에 대해 여당은 "검토한 적이 없다"고 선을 그었다. 임대차 계약 기간을 기존 2년에서 3년으로 늘리고, 청구권 사용 횟수를 기존 1회에서 2회로 늘려 최장 9년까지 계약을 유지할 수 있는 내용을 담은 법안이다. 최근 사회민주당 한창민 대표가 개정안을 대표 발의하고 공동 발의자로 민주당 의원들이 이름을 올리며 "전세 매물 급감을 촉진할 것"이라며 반발이 거셌다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr