강남·한강변 등 저층·중층 재건축 단지 최대 수혜

재건축 초과이익 환수 폐지 효과는
용산 한강맨션 예정부담금 7억7000만원
부담금 산정 시점·공사비 영향

재건축 초과이익 환수제를 없애거나 유예할 경우 당장 이득을 보는 곳은 서울 강남권이나 한강에 인접해 집값이 비싼 지역의 저층·중층 재건축 단지들이 꼽힌다. 사업성이 좋은 곳으로 꼽히는 단지인데, 이는 곧 높은 초과이익으로 인해 조합이 내야 할 부담금이 많다는 얘기다.

재건축 사업을 진행하고 있는 용산구 한강맨션은 2022년 한국부동산원으로부터 재건축 부담금 예정액으로 1인당 7억7000만원 수준이라고 통보받았다. 기존 660가구 규모 5층 단지를 최고 59층 1685가구 규모로 재건축하는 단지다. 과거 부담금 산정 당시 사업 종료 시점에 평(3.3㎡)당 가격을 1억원 수준으로 해서 산정한 터라 실제 부과액은 이를 웃돌 것으로 예상된다. 강남권 신축 아파트의 경우 국평(전용 84㎡형)이 평당 2억원을 웃도는 단지도 있다.

압구정이나 잠실 등 강남권 일대 재건축 단지는 물론 목동, 여의도 등 선호도가 높은 지역 신축 아파트도 추후 분양가가 높을 것으로 예상돼 재건축 단지의 부담금이 상당할 것으로 업계에서는 내다본다. 다만 최근 3, 4년간 공사비도 많이 오른 만큼 실제 부과액은 달라질 수 있다. 재건축 사업 막바지에 있는 성수장미아파트의 경우 과거 추산한 1인당 부담금이 평균 4억8000만원 선이었다. 그러나 사업 도중 개발비용이 많이 올라 1억원대 선으로 부담금이 낮아진 것으로 전해졌다. 이곳도 과거 5층짜리 6개 동으로 이뤄진 소규모 단지였다.

용산구 한강맨션

반포주공 1단지(3주구)가 2020년 구청에서 전달받은 부담금도 평균 4억원대에 달했다. 수원의 한 대규모 재건축 아파트의 경우 재건축 사업으로 인한 초과이익이 1조6000억원으로, 조합원 1인당 부담금이 2억9600만원인 것으로 알려졌다. 그간 업계에서는 이처럼 부과 시점에 따라 부담금 규모가 많이 차이 난다는 점에서, 산정기준을 손보거나 부담금 자체를 없애야 한다고 주장해왔다.

다만 실제 부과한 사례와 징수한 액수는 크지 않다. 중랑구의 한 연립주택은 2010년 3200만원, 송파구 연립주택도 2012년 1000만원에 불과했다. 용산 한남연립 재건축 사업의 경우 2012년 17억300만원을 부과받은 후 2020년부터 분할납부로 15억원가량을 냈다. 강남구의 한 연립주택은 2014년 7억1600만원을 부과받았으나 부과처분 취소소송을 제기해 현재 3심에 계류 중이다. 참여연대가 2023년 한국부동산원 자료를 토대로 분석한 결과 2029년까지 준공인가를 예정한 재건축 단지 48곳 가운데 34곳에서 초과이익에 따른 부담금이 발생할 것으로 내다봤다.

최대열 기자 dychoi@asiae.co.kr