미분양 아직 많은데…HUG 관리지역 한달 새 5곳→1곳 '통계 착시'

도마 위에 오른 HUG ‘미분양관리지역’ 기준
주택 재고 수 늘자 관리지역 대거 해제 ‘착시 효과'
미분양 통계 건설사 자율 신고 의존도 문제
실제 악성 물량은 ‘깜깜이’
정치권 “미분양 신고 의무화로 투명성 강화해야”

주택시장 안정 장치로 도입된 주택도시보증공사(HUG)의 '미분양관리지역' 제도가 통계 기준의 허점과 데이터 신뢰성 논란으로 도마에 오르고 있다. 미분양 수치는 여전히 심각한데도, 통계 분모 조정으로 관리지역에서 빠지는 사례가 속출하면서 "형식뿐인 관리제도"라는 비판이다. 여기에 건설사의 자율 신고에 의존하는 현행 미분양 집계 구조가 은폐를 부추긴다는 지적도 나온다.

재고 수 늘어나 자연 해제… '관리지역 착시'의 민낯

서울 시내 아파트 단지 모습. 사진은 기사내용과 관계없음. 연합뉴스.

10일 HUG에 따르면 최근 '8월 미분양 관리지역'으로 경기도 이천시 1곳을 지정했다. 7월엔 관리지역이 5곳(경기 평택·이천시, 울산 울주군, 강원 강릉시, 전남 광양시)이었는데, 무려 4곳이 빠진 것이다. 관리지역으로 지정되면 해당 지역에서 분양보증이나 프로젝트파이낸싱(PF) 보증을 발급받기 위해서 반드시 사전심사를 거쳐야 한다.

관리지역이 대거 감소한 이유는 '주택 재고 증가'다. HUG는 미분양이 1000가구 이상이면서 동시에 미분양률(미분양 가구 수/공동주택 재고 수) 2% 이상인 시군구를 대상으로 관리지역을 지정한다. 7월 말 발표된 '2024년 주택 총조사'에서 공동주택 재고가 늘면서 분모가 커졌다. 이로 인해 평택·광양 등 4곳의 미분양률이 기준치 아래로 떨어져 관리지역에서 빠졌다.

체감과는 동떨어지는 결과다. 경기도 '미분양의 무덤'으로 불리는 평택시의 경우 6월 말 미분양이 3996가구에 달한다. 전월의 4442가구에 비해 10%가량 줄긴 했지만, 여전히 경기도 전체 미분양(1만1093가구)의 3분의 1을 넘게 차지한다. 6월 말 기준 1081가구가 미분양인 광양의 경우 2년 5개월 동안 미분양이 고작 176가구 줄어든 지역이다. 미분양 물량이 큰 차이가 없는데도 '통계 기준'이 바뀌었다는 이유로 관리에서 해제된 셈이다.

한 건설사 관계자는 "미분양 규모가 수천 가구인 곳이 관리에서 빠지는 건 문제"라며 "절대 수치가 심각한 곳은 별도 기준으로라도 계속 관리해야 한다"고 했다. 또한 시군구별로 주택 재고 수가 천차만별인데 적용되는 기준은 모두 동일하다는 점도 문제라는 지적도 나온다. 이에 대해 HUG 관계자는 "미분양 관리지역에 대한 모니터링을 진행 중이며 아직 제도 개선에 대한 방향은 정해진 것이 없다"고 했다.

'자율신고'에 기대는 깜깜이 미분양 통계도 문제

또한 미분양 관리지역 지정·해제의 근거 자료 중 하나로 활용되는 국토교통부의 미분양 통계 자료도 허점투성이라는 지적이 끊이질 않고 있다. 현행 미분양 집계는 건설사 자율 신고에 의존한다. 특히 준공 후 미분양(악성 미분양)은 자금난 신호로 받아들여져 축소·은폐 유인이 크다. 일부 현장에선 계약 체결 후 해지하는 '위장계약' 등 편법까지 동원된다는 얘기도 나온다.

정부 통계상 6월 말 준공 후 미분양은 2만 6716가구다. 전월 대비 기준 23개월 만에 처음 감소했다. 그러나 업계에선 실제 수치는 이보다 훨씬 많을 것이라고 본다. 악성 미분양이 위험도가 높고 보증사고 가능성도 크지만, 통계와 실제 숫자가 괴리가 있어 문제가 있다는 것이다. 이는 잘못된 통계를 근거로 한 부동산 정책에 오류가 발생할 리스크로 이어질 수 있다.

엉터리 통계를 바꾸기 위해 정치권도 나서고 있다. 이연희 더불어민주당 의원은 최근 주택법 개정안을 발의했다. 건설사에 미분양 현황 지자체 신고를 의무화하고, 이를 체계적으로 집계·관리하는 것이 골자다. 이 의원은 "현황 축소 신고가 발견되고 있다"면서 "신뢰할 수 있는 통계를 기반으로 세제·대출 규제 등 제도의 실효성을 높이기 위한 것"이라고 설명했다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr