美 상업용 오피스 대출 연체율 11년 만에 최고치

미 오피스 모기지 증권 가치 8% 대출 연체
2013년 이후 최고치…재택근무 쇼크
이달 빅컷 전망에도 침체 막기 역부족

고금리 장기화에 미국 상업용 오피스의 대출 연체율이 11년 만에 최고치를 기록했다. 이달 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed)가 기준금리 ‘빅컷(금리 0.5%포인트 인하)’에 나설 수 있다는 관측에도 불구, 오피스 시장에서는 침체를 막기엔 너무 늦었다는 비관론마저 나온다.

5일(현지시간) 이코노미스트는 시장조사 업체 트렙을 인용해 지난 7월 기준 미국 오피스가 담보한 모기지 증권 가치의 8%에 해당하는 대출이 연체됐다고 밝혔다. 이는 2013년 이후 가장 높은 수준이다. 고금리 상황 속 상업용 오피스는 재택근무 활성화로 부동산 시장에서 유독 어려움을 겪었다. 이코노미스트는 “(코로나19) 팬데믹(세계적 대유행) 이전 저금리 전성기에 활발했던 부동산 회사들의 대출이 이제 재융자 대상에 오르고 있다”면서 “이는 금융 기관에 큰 어려움을 줄 수 있다”고 우려했다.

이달 Fed가 현 5.25~5.5%인 기준금리를 2020년 3월 이후 처음으로 인하에 나서지만 오피스 업계 표정은 밝지 않다. 대부분 과거 제로(0) 금리 시절에 대출받은 업계로서는 금리가 인하되더라도 여전히 높은 수준이라고 판단하고 있기 때문이다. 블룸버그에 따르면 월가 유명 투자자인 하워드 막스 오크트리캐피털 창업자는 이날 호주 멜버른의 한 콘퍼런스에서 “Fed가 금리를 낮추더라도 0·0.5·1%로 내려가진 않을 것”이라며 “미 기준금리가 3%대를 계속 유지할 것”이라고 봤다. 대출 만기가 도래할 때 오피스 업체들은 훨씬 더 높은 이자를 내고 돈을 빌려야 한다는 얘기다.

문제는 재택근무가 기업 표준으로 자리했다는 점이다. 무디스에 따르면 코로나19 팬데믹이 종료된 현재까지도 오피스 공실률은 20.1%로, 이는 관련 통계가 집계된 1979년 이후 가장 높은 수치인 것으로 나타났다. 이코노미스트는 “지난해 근로자 3분의 1이 일부 또는 모든 업무를 집에서 수행했다”라며 “업계가 금리 인하라는 희망으로 2025년까지 버티겠지만, 원격 근무는 계속될 것”이라고 내다봤다.

이코노미스트는 오피스의 위기에 따른 불똥이 지역은행으로 튈 수 있다고 진단했다. 신용평가 기관 S&P 글로벌에 따르면 미국에서는 규제 당국이 위험하다고 판단할 만큼 상업용 부동산 대출을 많이 내준 은행이 250곳을 웃돈다. 대부분 지역은행이다.

변선진 기자 sj@asiae.co.kr