원펜타스 '최고 분양가' 타이틀 앞에 놓인 변수들

조합원 먼저 입주 후 7월 분양
6월 서초구 분양가 심사 앞둬
2021년 산정된 택지비가 변수
국토부 "택지비 감정평가는 1회만"
건축비는 입주자 모집공고 시점이 기준
시공사 교체 인한 배상금 등도 부담 요소

분양을 앞둔 ‘원펜타스’가 역대 최고 분양가를 경신할 지를 놓고 부동산 시장의 관심이 높다. 조합은 분양가상한제를 적용받는 지역에서 고분양가 책정을 위해 후분양을 택했다. 메이플자이(3.3㎡당 6705만원)와 비슷하거나 웃도는 수준에서 분양가가 책정될 것이라는 전망도 나온다.

준공을 앞둔 래미안 원펜타스 현장 모습(사진=삼성물산)

21일 삼성물산 등에 따르면 신반포15차를 재건축한 래미안 원펜타스 분양이 오는 7월 중 진행된다. 분양 계약자는 기존 조합원들이 입주한 상태에서 입주하게 된다. 후분양 단지인데다, 당초 계획보다 분양 일정이 지연된 결과다. 기존 조합원들은 다음 달 초 공사가 마무리되면 같은 달 10일부터 입주한다.

조합은 지난달 서초구에 분양가 심사를 신청했다. 다음 달 분양을 목표로 신청했지만 조합·시공사의 예상보다 분양가 심의 일정이 지연됐다. 서초구 관계자는 "다음 달 중 분양가 심사 결론이 날 것으로 예상한다"고 말했다. 원펜타스가 위치한 서초구 반포동은 분양가상한제 적용 지역으로 서초구청이 분양가 심사 후 최종 확정한다.

조합이 희망하는 분양가는 3.3㎡당 7300만~7400만원대 수준인 것으로 알려졌다. 업계에서는 조합이 원하는 분양가는 높이지만 메이플자이 분양가와 비슷하거나 높은 수준으로 책정될 것으로 예상했다.

신반포15차 조합은 분양가를 높이기 위해 2021년 산정됐던 택지비 재산정을 추진하려다 실패했다. 강남권 재건축 단지의 경우 택지비가 분양가의 70~80%를 차지하는 중요한 항목이어서, 분양가를 높이기 위해 택지비 재산정을 추진했던 것이다. 반포 대장 아파트로 불리는 원베일리의 분양가는 3.3㎡당 5668만원이었다. 원베일리의 택지비는 3.3㎡당 4204만원, 건축비는 3.3㎡당 1468만원을 적용받았다. 원펜타스의 경우 택지비가 원베일리보다 낮은 것으로 알려졌다.

조합은 택지비 산정과 관련한 규정을 담은 ‘공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙’을 놓고 유권해석을 요청했다. 해당 규칙에는 감정평가 횟수에 대한 언급이 명시적으로 드러나지 않다는 점을 지적하고, 택지비 재산정을 위한 추가적인 감정평가가 가능한지 여부를 물었다. 이에 대해 국토부와 법제처 모두 감정평가 횟수는 ‘1회’라는 의견을 냈다. 국토부 관계자는 "택지비 감정평가는 누구나 1회만 가능하다는 것이 원칙이다. 감평 결과에 이의제기를 할 경우 그 즉시 감정평가를 해야하는데 2년 지난 시점의 시세로 감정 평가를 하는 것은 불가능하다"고 밝혔다.

반포동의 한 공인중개업소 대표는 "하루에 한 팀 이상 분양일정과 분양가 문의를 해올 정도로 관심이 높다"면서도 "3.3㎡당 분양가 7000만원 이상을 목표로 후분양을 결정했는데, 택지비가 2021년 기준이어서 그 계획에 차질이 생길 수 있다. 조합 측이 난감해하는 것으로 안다"고 말했다.

조합이 택지비 재산정에는 실패했으나 최근 고공행진 중인 건축비의 경우 분양가 상승에 영향을 줄 수 있을 것으로 보인다. 분양가 산정 기준이 되는 건축비는 입주자모집공고가 나가는 시점을 기준으로 삼는다. 국토부는 3월 기준 1㎡당 기본형 건축비를 197만6000원(지난해 9월)에서 203만8000원으로 인상했다. 건설업계 관계자는 "공사 기간에 건축비가 오르면 반영해서 심의를 받을 수 있어 분양가상한제를 적용받는 단지들이 고분양가를 목표로 후분양을 하는 사례가 많다"고 설명했다.

신반포15차 조합이 시공사를 교체하면서 기존 시공사였던 대우건설이 손해배상을 요구할 예정이라는 점도 분양가를 높일 요인이 될 수 있다. 대우건설은 시공자 지위 확인 소송을 제기해 3심에서 승소했고 손해배상 소송을 준비 중이다. 조합은 분양이 지연되는 만큼 내야하는 이자 부담에 더해 배상금까지 물어야 할 처지에 놓였다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "정부도 정비사업에서 물가상승 등 감안해서 가산비를 고려하겠다고 했던만큼 얼마나 반영해서 승인을 내줄지 관심"이라며 "택지비가 절대적이지만 3.3㎡당 5000만원을 넘기기는 어려울 것이고 가산비도 일정 비율 내에서 정해지는 것이므로 분양가가 7000만원대에서 책정될 것으로 본다"고 말했다.

래미안 원펜타스는 서초구 반포동 12 일대에 6개동, 최고 35층, 전용 59~191㎡ 641가구로 지어진다. 이중 292가구를 일반분양할 예정이다.