[실전재테크]‘눈뜨고 코 베이는’ 전세 사기, 안 당하려면?

“사회초년생이라 첫 자취를 위해 전셋집을 알아보고 있는데 최근 전세사기와 관련된 뉴스가 많이 나오다 보니 걱정되네요. 공인중개사를 끼고 계약하면 문제 없는걸까요?”

새로운 터전을 구하려는 사회초년생이나 신혼부부들이 1순위로 알아보는 것이 바로 전셋집이다. 전세는 매매에 비해 저렴한 가격과 월세에 비해 안정된 환경을 갖고 있어 많은 이들에게 사랑을 받고 있다. 하지만 최근 ‘빌라왕’ 등 전세사기 피해가 속출하면서 예비 세입자들의 불안감도 갈수록 커지는 상황이다. 전세금을 지키는 게 최고의 재테크인 만큼 전세계약을 맺기 전에 반드시 발품을 팔아 제대로 알아봐야 사기피해를 방지해야 한다.

등기부등본, 계약 전·후 직접 발급받아 확인해야

전세사기 계약 시 반드시 확인해야할 것은 등기부등본이다. 등기부등본은 해당 주택의 집주인은 누구고 권리관계는 어떻게 설정돼 있는지 보여주는 일종의 ‘주택 이력서’다. 이를 통해 담보물권이나 가압류가 없는 것을 확인해 자신이 선순위 권리자임을 확인해야 한다.

특히 최근에는 일부 공인중개사들이 작정하고 임차인을 속이는 전세사기까지 등장하면서 더욱 스스로 등기부등본을 확인해야 할 필요성이 커지고 있다. 특히 계약을 맺을 당시 공인중개사들이 말소사항이 포함되지 않은 등기부등본을 보여주며 안전한 매물이라고 속이거나, 아예 가짜 등기부등본을 만들어 예비 세입자를 속이는 경우도 있어 반드시 주의가 필요하다. 이를 방지하기 위해서는 반드시 세금 체납 및 압류 여부, 근저당권 설정 여부 등이 모두 표시되는 ‘말소사항 포함’ 등기부등본을 확인해야 한다.

또 등기부등본을 계약 후에도 반드시 떼어보는 것이 중요하다. 임대차 계약을 맺고 전입신고를 하게 되면 그 효력인 대항력은 신고 당일이 아닌 다음 날 0시부터 생긴다는 맹점이 있기 때문이다. 이를 악용해 집주인이 전입신고하는 당일 대부업체 등으로부터 집을 담보 받고 대출받는 새로운 유형의 사기수법이 생겨나고 있다. 이를 방지하기 위해서는 계약서에 ‘세입자가 전입신고한 날 또는 그날부터 최소 며칠 동안은 절대로 근저당을 설정하지 않는다. 설정 시에는 특별한 손해배상을 하도록 한다’라는 특약을 넣고, 전입신고 다음 날 등기부등본을 확인해보는 것이 좋다.

‘국세·지방세 완납증명서’로 체납 유무 살펴봐야

만약 임대인의 등기부등본에 ‘근저당권’이나 ‘압류’가 없다 하더라도 안심하기는 이르다. 세금 체납으로 집이 경매나 공매에 넘어가면 보증금을 돌려받지 못할 수도 있기 때문이다. 국세기본법 제35조 1항을 살펴보면 '국세, 가산금 또는 체납 처분비는 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수한다'고 명시돼 있다. 실제로 임대인의 집이 경·공매에 넘어가면 1순위는 세무서, 2순위는 관할 시, 3순위가 바로 세입자다. 이 때문에 꼭 체납한 사항이 없는지 확인해야 한다.

따라서 집주인에게 '국세·지방세 완납증명서'를 요구해 체납한 사항이 없는지 살펴봐야 한다. 특히 임대인이 이러한 서류들을 요구하는 것에 대해 기분이 나빠하다 보니 시도하기 어려워하는 임차인들이 많다. 이 경우 전세자금 대출을 위한 은행의 요구 사항이라고 하면 비교적 편히 받을 수 있다.

특약을 거는 것도 유용하다. 계약서를 작성할 당시 ‘집주인의 국세 체납 등이 확인되면 계약을 취소할 수 있다’는 내용의 특약을 담는 것이 안전하다. 또 체납 이력이 있는 다른 집주인으로 명의가 변경될 수 있으니 ‘집주인 명의가 바뀌면 계약을 해지하고 보증금을 돌려준다’ 등의 문구를 넣는 것도 좋다.

‘깡통주택’ 여부 꼼꼼히 체크…보증보험 가입도

시세를 미리 파악해야 한다. 일반적으로 전세가격은 매매 시세의 최대 70~80% 선에서 거래된다. 하지만 최근 들어 집값이 오르면서 전세가율(매매가격 대비 전세가격의 비율)이 80%를 넘기는 경우 ‘깡통전세’ 우려가 있으니 주의해야 한다. 이를 위해서는 계약할 집 주변 공인중개사사무소 2~3곳 이상을 더 방문해 미리 시세를 알아보는 게 좋다.

특히 신축 빌라는 더욱 주의가 필요하다. 신축의 경우 기존 계약 사례나 비교할만한 대상이 마땅치 않아 시세 파악이 어렵다는 단점이 있다. 이를 악용해 건축주와 분양 브로커, ‘갭투자’ 임대사업자가 짜고 조직적으로 처분하는 경우가 많다. 또한 매매가와 전세가 차이가 없어 나중에 깡통전세를 노린 사기 집단의 또 다른 표적이 될 우려도 있다.

전세보증금 반환보증보험에 가입하는 것도 중요하다. 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증에 보증 가입을 해야 추후 문제 발생 시 보증사로부터 보증금 회수 가능하다. 이 기관을 통해 등기 상 문제점이 없는지 다시 한번 서류 검토를 하는 효과도 볼 수 있다.

다만 전세보증보험에 가입하려면 계약서를 제출해야 하기 때문에 문제가 되는 물건을 미리 알아낼 수 없다는 단점이 있다. 이런 경우를 위해서 특약사항에 “보증보험 반려 시 계약을 무효로 한다”는 내용을 집어넣는 것도 더 큰 피해를 방지할 수 있는 방법이다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr