[초동시각]역전세, 깡통주택, 전세사기…맞춤별 전략 세워야

인천과 동탄 등에 주택 5채(아파트 2채, 오피스텔 1채, 빌라 2채)를 보유했던 박 모씨. 투자금 5000만원과 1%대 저금리 대출, 전세가격 급등을 잘 활용해 부동산 투자에 성공한 것으로 보였다.

하지만 지난해부터 시작된 부동산 시장 침체에 보유한 주택을 처분하기 시작했다. 매매가격이 떨어져 ‘역전세’에 처했고, 세입자의 보증금 반환 요구가 들어 온 아파트와 오피스텔을 결국 급매로 처리했다. 그가 거주 중인 아파트를 제외하고 팔리지 않고 있는 빌라 2채 역시 현재 역전세 물건이다.

박씨의 사례는 현재 서울 강서구나 인천 미추홀구 등에서 문제가 되고 있는 ‘깡통전세’와는 다르다. 그가 처한 역전세는 주택의 전셋값이 하락한 가운데 전세 계약기간이 끝나면서 전세금을 돌려주는 데 일시적인 어려움이 닥친 상황을 말한다.

반면 깡통전세는 전세금보다 매매가격이 낮아져 임차인이 전세금을 제대로 돌려받지 못하게 된 주택 또는 위험성이 있는 주택을 일컫는다. 또 집주인의 채무 불이행으로 주택이 경매에 넘어가 낙찰가격이 전세금에 못 미치게 된 경우도 깡통전세로 지칭된다.

좀 더 들어가 박씨가 만약 전세금을 편취할 목적으로 임차인을 속여, 임차인의 보증금 회수가 불가능하거나 어려워진 경우를 만들었다면 이는 ‘전세사기’가 된다. 즉, 깡통전세에 임차인을 속인(기망) 행위가 있으면 전세사기인 것이다. 하지만 문제가 되는 주택이 역전세인지, 깡통주택인지, 전세사기인지를 사건 발생 이전에 구분하는 것은 쉽지 않다. 모두 집주인의 자금 보유 및 의사 결정에 따라 나뉘기 때문이다.

인천 미추홀구 ‘건축왕’ 사건처럼 금융권 대출을 받아 선순위 저당권이 있는 신축 주택을 전세로 놓으면서 보증금 회수에 문제가 없다고 임차인을 속인 경우는 확실한 전세사기다. 그럼에도 이를 전세사기로 재판에 세우기기까지 사기혐의로 고소된 시점부터 3년이 넘게 걸렸다.

가장 큰 문제는 역전세, 깡통주택, 전세사기에 대한 현황을 정부가 파악하지 못하고 있다는 점이다. 우선 역전세에 대한 정확한 통계가 없다. 그나마 한국부동산원이 최근 발표한 올해 1~3월 기준으로 아파트 전세가율 80% 이상인 곳을 조사한 것이 가장 근접하다. 이마저도 광역시·도 단위와 기초자치단체는 파악하지 못 한 실정이다. 특히 역전세, 깡통주택, 전세사기의 온상으로 주목되는 빌라에 대한 조사는 이뤄지지도 않았다.

깡통전세 현황 파악 역시 마찬가지다. 주택도시보증공사(HUG)가 발급하는 전세보증금 반환 보증보험 및 서울보증보험(SGI)의 전세보증금 신용보증상품의 건수와 금액, 보증사고 규모는 파악된다. 하지만 전체 임대차계약 중 대략 20%만 보증보험에 가입한 상황으로, 보증사고 규모만으로 깡통전세의 전체적인 현황을 살피기는 어렵다.

전세사기 여부를 가려내기는 더욱 모호하다. 사기를 목적으로 한 의도적인 계약 또는 세입자에게 허위 사실 전달, 진실 은폐 등의 기망행위를 입증하기가 쉽지 않아서다.

물론 정부는 관계기관 합동으로 깡통전세와 전세사기 피해 대책을 마련하기 위해 동분서주하고 있다. 그러나 이에 앞서 역전세, 깡통주택, 전세사기 등을 구분하고 맞춤별 전략을 수립해야 근본적인 대책을 마련할 수 있을 것이다.

차완용 기자 yongcha@asiae.co.kr