[부동산AtoZ]전세보증금 못 돌려준다고? “강제 경매 진행시켜!”

“집주인이 돈이 없다며 전세보증금을 못 돌려준다고 하네요. 몇 년간 모은 돈을 날릴까봐 걱정이 되는데 집을 경매로 넘기면 될까요?”

최근 전세보증금이 매매가를 뛰어넘는 ‘깡통전세’ 주택으로 고생하는 세입자들이 늘고 있다. 서울·인천·동탄 등 수도권 곳곳에서 전세사기 피해자들이 속출하면서, 오랫동안 모아놓은 전세자금을 돌려받지 못할 것이란 우려가 커졌기 때문이다. 특히 전세금보증보험을 들지 않은 세입자 입장에서는 상대적으로 피해가 커질 수 있다 보니 강제 경매를 통한 ‘셀프 낙찰’에 대한 관심이 커지고 있다.

강제경매, 대체 뭐길래?

강제 경매는 채무자의 부동산을 압류해 빚을 받아내는 절차다. 예컨대 채무자인 집주인이 전세보증금을 제때 갚지 않을 경우 채권자인 세입자가 법의 힘을 빌려 해당 주택을 경매에 넘기는 방식이다. 이 경우 임차인은 임대인을 상대로 소송을 걸어 승소판결을 받으면 경매 절차로 넘어가게 된다.

경매 절차는 ▲강제경매 신청 및 경매개시 결정 ▲배당요구의 종기 결정 및 공고 ▲매각 준비 및 실시 ▲매각대금 납부 및 배당절차 ▲소유권이전등기와 인도 등의 순서로 진행된다.

이는 법원경매의 또 다른 축인 임의경매와 신청 채권자의 권리에서 차이를 보인다. 임의경매는 담보권의 실행을 위한 경매 절차다. 저당권 등의 담보물권을 가진 채권자가 채무자로부터 채무금액을 변제기일까지 변제 받지 못할 경우, 채권자는 법원에 매각 신청을 하게 된다.

예컨대 어떤 이가 은행에서 돈을 빌리려는데 신용도가 낮으면 특정 부동산을 담보를 잡게 되는데 이를 근저당 설정이라고 한다. 이렇게 은행에서 빌린 대출금과 이자를 추후에 상환하지 않게 될 경우 해당 부동산이 경매로 넘어가는 것이다.

실제로 세입자가 직접 신청한 강제 경매 사례는 크게 늘고 있다. 법원경매 전문기업인 지지옥션에 따르면 지난해 하반기 서울·경기·인천 등 수도권 지역에서 임차인이 집주인을 상대로 경매를 신청한 규모는 총 521건으로 나타났다. 이는 2020년 하반기(319건), 2021년 하반기(410건)에 이어 매년 100건 넘게 증가한 수치다.

다만 이때 중요한 것은 임차인의 배당 순위다. 경매로 나온 집이 매각된 대금은 순위에 따라 배당되는데, 임차인이 전세보증금을 최대한 많이 돌려받기 위해서는 3순위인 최우선변제권 요건을 갖춰야 한다. 최우선변제권 요건에는 확정일자와 전입신고, 점유, 배당요구 등이 있다.

전세보증금 > 낙찰대금이라면…세입자가 경매 뛰어드는 ‘셀프낙찰’

반면 경매로 집이 팔려도 낙찰대금이 전세보증금보다 적어 돈을 제대로 돌려받지 못하는 경우도 많다. 최근 부동산 하락세가 심화되면서 경매시장도 얼어붙은데다, 세입자가 껴있는 물건은 응찰자가 적은 탓에 여러 차례 유찰되기 때문이다. 유찰이 1회 반복될수록 최저가격이 20~30%씩 내려가기 때문에 최종 낙찰가격이 낮아질 수밖에 없는 것이다. 여기에 낙찰대금에서 경매 진행 비용과 당해세 등 세금을 제한 이후에나 전세보증금을 돌려받을 수 있는 탓에 세입자들의 불안감이 더욱 커지는 형편이다.

최근 들어 울며 겨자 먹기 식으로 아예 직접 경매에 뛰어드는 ‘셀프낙찰’ 세입자들이 늘어나는 추세다. 지지옥션에 따르면 수도권에서 임차인이 직접 거주하는 주택을 낙찰받은 사례는 지난해 하반기 102건으로 나타났다. 이는 전년 동기(48건)보다 2배 이상 증가한 수치다. 지난해 전체로 하면 총 174건으로 전년(112건)과 2020년(99건) 대비 1.5배 넘게 늘었다. 특히 지역별로는 지난해 하반기 기준 서울이 62건으로 전체의 60% 이상 몰렸다.

세입자가 직접 경매에 뛰어들 경우 낙찰대금을 보증금으로 상계처리가 가능하다. 해당 주택이 낙찰됐을 때 임차인이 돌려받을 수 있는 보증금만큼 낙찰대금에서 제외하는 방식이다. 예컨대 낙찰금이 1억5000만원이고 세입자가 돌려받게 될 전세보증금이 5000만원이라면 해당 세입자는 모자라는 1억원만 지불하면 된다.

다만 상계처리 시 주의해야 할 점도 있다. 상계처리가 가능한 액수는 돌려받지 못한 ‘총 전세보증금’이 아닌 ‘낙찰 이후 돌려받게 될 전세보증금’을 기준으로 한다는 것이다. 예컨대 세입자가 돌려받지 못한 전세보증금이 5000만원이라고 하더라도, 낙찰대금 배당 순위에서 밀려 최종적으로 3000만원만 돌려받게 된다면 상계처리가 가능한 금액은 3000만원이 되는 셈이다. 따라서 ‘셀프 낙찰’을 노리는 세입자라면 반드시 상계처리가 가능한 액수를 충분히 계산할 필요가 있다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr