[부동산AtoZ]달라진 사전청약…‘나눔형’ 주택 뭐길래?

[아시아경제 류태민 기자] 윤석열 정부의 새로운 공공분양 모델인 ‘뉴홈’ 사전청약이 오는 6일부터 실시된다. 경기 고양창릉, 양정역세권, 남양주진접2와 서울 고덕강일 3단지 등 약 2300가구 규모다. 이번 사전청약에는 기존과 달리 ‘나눔형’ 방식으로 제공되는 단지들도 있는데다, ‘청년 특별공급’ 물량도 포함돼 있어 변화된 청약제도에 대한 관심이 높아지고 있다.

‘나눔형’ 공공분양, 대체 뭐길래?

나눔형 공공분양은 지난해 10월 정부가 제시한 3가지 모델 중 하나다. 낮은 분양가로 대출 지원을 받아 공급받고, 추후 매각 시 시세차익을 공공기관과 나누는 것이 골자다.

먼저 분양가는 시세의 70%로 책정된다. 여기에 분양가의 80%(최대 5억원)까지 대출을 받을 수 있는데, 만기 40년, 연 1.9%~3.0%의 고정금리로 받을 수 있어 조기 부담이 적다. 예컨대 시세 5억원짜리 주택을 3억5000만원에 분양하고 이 중 2억8000만원을 대출받을 수 있는 것이다. 필요한 자기자본은 7000만원에 불과하다.

의무거주기간 5년을 채운 이후에는 다시 한국토지주택공사(LH)에 되팔 수 있는데, 이때 분양자는 시세차익을 거둔 금액의 70%만 받고 나머지 30%는 공공기관에 나누는 방식이다. 기존에 공급됐던 ‘신혼희망타운’과 비슷한 방식이라고 생각하면 이해가 쉽다.

이외에 다른 모델은 ‘선택형’과 ‘일반형’이 있다. 선택형 공공분양은 저렴한 임대료로 우선 거주하고 분양을 받을지 여부는 6년 후에 선택하는 모델이다. 일반형 공공분양은 일반적으로 알려진 공공분양으로 자격조건에 따라 청약 신청하고 분양받는 방식이다.

20·30세대를 위해 신설된 ‘청년 특공’

나눔형 공공분양의 또 다른 특징은 청년 특별공급 물량이 포함됐다는 점이다. 정부는 특별공급 유형에 ‘청년’을 새롭게 신설했다. 나눔형 공공분양 물량의 15%를 청년 특공 유형으로 공급한다. 고양창릉지구의 경우 물량 877가구 중 128가구가, 양정역세권은 549가구 중 81가구가 이에 해당한다.

자격요건은 만 19세 이상~39세 이하다. 무주택자이면서 주택 소유 이력이 없어야 한다. 청약저축에 6개월 이상 납부한 실적도 필요하다. 소득 기준도 있다. 월 소득이 449만원을 넘어선 안 되며, 총자산도 2억6000만원 이하만 가능하다. 부모의 총자산도 9억7500만원 이하여야 한다.

같은 청년이라면 직장인이 더 유리하다. 청년 특공 물량의 30%를 소득세 납부가 5년 이상인 청년에게 우선 공급하기 때문이다. 여기에 항목별 가점에 따라 순서가 정해지기 때문에 상대적으로 소득과 자산이 적고, 근로 기간이 길수록 당첨될 확률이 높아진다.

‘나눔형’ 공공분양 받으려면 어느 지역에 청약해야 할까?

이번 사전청약으로 공급되는 지역은 고덕강일지구, 고양창릉지구, 남양주 진접2지구, 양정역세권 등 4곳이다. 이 중 나눔형 공공분양은 고양창릉지구와 양정역세권 두 지역이다. 고양창릉지구는 총 877가구를, 양정역세권 지구는 총 549가구의 나눔형 주택을 분양한다. 추정 분양가격은 전용 84㎡ 기준 고양창릉지구가 5억5283만원, 양정역세권이 4억2831만원이다. 남양주 진접2지구는 일반형 공공분양 물량이 공급된다.

나머지 지역 중 유일한 서울 지역인 고덕강일지구는 토지임대부 주택이 분양된다. 토지임대부 주택은 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양하는 방식의 주택이다. 일반 주택보다 분양가를 반값 수준으로 낮추는 대신 토지에 대한 임대료가 부과된다. 보통 40년에서 최장 80년까지 거주할 수 있고 보증금 전환 시 임대료를 더 낮출 수 있는 특성이 있다.

다만 토지임대부 주택은 장기적으로 손해를 볼 수 있다는 인식이 강하다. 수분양자가 토지를 소유하지 못한 탓에 향후 재건축을 주민이 원하는 대로 진행하기 어렵기 때문이다. 여기에 건물 가격은 시간이 지나면서 가치가 깎이는 감가상각에 대한 우려가 있다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr