[역전세 대란]②'깡통전세' 온다…잠못드는 임차인

주택가격지수 10~20% 내리면 8채 중 1채는 '깡통'

[아시아경제 유제훈 기자, 부애리 기자] 기준금리 인상과 부동산 경기 침체로 '역전세' 현상이 본격화된 가운데, 이보다 더 위험한 '깡통전세' 역시 급증할 수 있단 전망이 제기됐다. 향후 2년간 주택가격이 10~20%가량 떨어지면 올해 하반기 만기가 도래하는 전세계약 8건 중 1건이 깡통전세로 전락할 위험이 있다는 조사 결과까지 나와서다.

9일 금융권에 따르면 민병철 주택금융연구원 연구위원은 최근 발간한 '보증금 미반환 위험의 추정' 보고서에서 "지난 수년간 급등했던 주택가격이 하락하면서 깡통전세 발생비율의 증가 가능성이 높다"면서 이같이 밝혔다.

깡통전세는 전세보증금과 주택의 매매가격이 비슷한 수준이 된 상태로 전세보증금과 해당 주택을 담보로 한 주택담보대출의 합이 매매가격을 넘는 경우를 일컫는다. 이렇게 되면 집주인이 집을 팔아도 임차인에게 보증금 전액을 주지 못할 위험이 생긴다. 전세가가 떨어지거나 후속 임차인을 구하지 못해 보증금 반환에 어려움을 겪는 역전세의 경우 주택을 매매해 반환할 수 있다는 점을 고려하면 깡통전세가 가진 위험성은 한층 더 크다.

민 연구위원은 지난해 7월을 기준으로 직전 3개월 동일단지와 동일면적 등의 거래가격을 평균값으로 정한 뒤 주택가격지수가 향후 2년간 0∼10% 하락(시나리오1), 10∼20% 하락(시나리오2)할 때 만기 도래 전 세계약 중 깡통전세 비중을 추정했다.

올해 상반기 만기가 도래하는 건 중에 시나리오1에서는 전국적으로 3.1%, 시나리오 2에서는 4.6%가 깡통전세일 것으로 예상됐다. 대구의 경우에는 주택가격 하락이 다른 지역보다 빨라 시나리오마다 각각 16.9%, 21.8%가 깡통전세일 것으로 예상됐다. 하반기로 넘어가면 상황은 더욱 심각해졌다.

올해 하반기에 만기가 도래하는 건의 위험은 대체로 증가해 시나리오1에서 전국적으로 7.5%, 시나리오2에서는 12.5%가 깡통전세일 것으로 전망됐다. 특히 시나리오2를 기준으로 대구는 깡통전세 확률이 3건 중 1건꼴인 33.6%에 달할 것으로 조사됐다.

경북(32.1%), 충남(31.3%), 울산(30.4%) 등도 깡통전세 확률이 다른 지역 대비 높은 수준이었다. 충북(26.8%), 전북(25.1%), 경남(20.7%), 광주(19.3%), 대전(19%), 전남(16.9%) 강원(14.6%) 등도 전국 평균을 넘었다. 다만 서울의 경우에는 깡통전세 확률이 1.9%(시나리오1)와 2.9%(시나리오2)로 다른 지역 대비 낮은 수준이었다.

민 연구위원은 "깡통전세 문제 대응책을 보증금 반환보증에 집중하면 보증기관에 대부분의 위험이 전가될 수 있다"며 "국토교통부의 선순위 임차인 정보 및 체납정보 확인권 등과 같은 다각적인 대응 방안을 지속해서 고민할 필요가 있다"고 조언했다.