[尹정부 경제]부동산 대출규제 단계적 정상화, 생애최초 LTV 80% 완화

[아시아경제 송화정 기자] 부동산 대출규제가 단계적으로 정상화된다. 생애최초 주택구매자에 대한 주택담보대출비율(LTV) 상한이 80%로 완화되고 장기·고정금리 대환프로그램 안심전환대출을 공급한다. 긴급생계용도 주담대 한도도 확대된다.

16일 금융위원회는 '새정부 경제정책방향'의 일환으로 새정부 가계대출 관리방향과 주거사다리 지원을 위한 단계적 대출규제 정상화 내용을 담은 '가계대출 규제 정상화방안'을 발표했다.

새정부 가계부채 관리방향은 ▲가계부채 증가세의 안정적 관리 ▲부동산 대출규제의 단계적 정상화▲금리상승기 취약자주 보호로 제시했다.

가계부채 증가세의 안정적인 관리를 위해 갚을 수 있는 만큼 빌리고(DSR) 나누어 갚는(분할상환) 관행의 안착을 통해 소득수준을 넘는 과도한 가계부채 확대를 방지한다는 방침이다. 이를 위해 다음 달부터 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 예정대로 시행된다. 총대출액 1억원 초과 시 규제대상 차주의 DSR 비율이 규제비율(은행 40%, 비은행 50%) 이내인 범위에서 신규대출 취급이 가능하다. 서민·취약계층 보호 등을 위해 전세대출, 보금자리론 등 정책모기지, 이주비·중도금 대출, 서민금융상품, 300만원 이하 소액신용대출 등 일부 대출은 DSR 산정시 제외된다.

부동산 대출규제는 단계적으로 정상화된다.

먼저 생애 최초 주택구매자에 대해서는 주택 소재지역·주택가격과 관계없이 LTV 상한 80%를 적용한다. 총 대출한도는 6억원(기존 4억원)으로 제한되나 추후 가계부채·부동산 시장 상황 등을 감안해 확대를 검토한다는 방침이다. 금융위는 3분기 중 은행업감독규정 등 개정을 통해 시행할 계획이다.

이와 함께 DSR 산정시 미래소득 반영폭도 확대된다. 장래소득 증가 가능성은 높으나 현재 소득으로 DSR 산정시 상환능력이 과소평가되는 청년층에 대한 DSR을 개선한다. 실질적인 소득흐름을 반영하도록 통계청 고용노동통계 상 연령별 소득 자료를 기초로 장래소득의 계산방식을 개선하고 장래소득 산출시 차주가 유리한 만기를 선택할 수 있도록 할 계획이다. 현재는 만기를 최대 20년으로 제한하고 있으나 앞으로는 장래소득 산정 시 20년(현행 최대 만기) 또는 실제만기 중 차주에게 유리한 방안을 선택할 수 있게 된다. 이에 따라 장래소득 증가 가능성이 높은 연령층의 대출한도가 현행 20대 초반 38.1%, 30대 초반 12.0%에서 51.6%, 17.7%로 각각 확대된다.

차주단위 DSR 확대시행에 따라 실수요자의 자금 제약이 과도해지지 않도록 생계자금 관련 대출 규제도 일부 보완된다. 먼저 신용대출 연소득 범위 내 제한이 폐지된다. 현재는 신용대출 한도를 연소득 범위 내로 제한하고 있으나 이를 폐지하고 소득 수준을 넘는 과도한 대출은 차주단위 DSR로 일원화해 관리한다. 또한 DSR 적용 배제가 가능한 긴급생계용도 대출이 확대된다. 현재 긴급생계용도 주담대의 경우 개별 대출기관의 여신심사위 승인 하에 1억원 한도로 DSR 적용 배제 가능한 데 앞으로는 한도가 1억5000억원으로 확대된다. 금융위는 DSR 확대 운영 과정에서 차주의 과도한 자금제약이 발생하지 않도록 긴요한 생계자금 등에 대해서는 금융권과 협의해 추가 완화를 검토할 계획이다.

안심전환대출을 추진한다. 주택금융공사의 주택저당증권(MBS) 유동화를 통해 변동금리 주담대를 장기·고정금리 정책모기지로 대환하고 추가 금리인하를 제공한다. 정부는 안심전환대출을 올해 20조원, 내년 최대 20조원 규모로 공급할 계획이다. 올해 안심전환대출 지원대상은 제 1·2 금융권 변동금리(혼합형 포함) 주담대, 시가 4억원 이하, 부부합산 7000만원 이하로 대출한도는 최대 2억5000만원, 금리는 시행시점 보금자리론 금리 대비 최대 30bp(1bp=0.01%) 인하 고정금리가 적용된다. 9월 중 접수를 받을 예정이다.

50년 만기 모기지 도입을 통해 대출 한도를 확대된다. 보금자리론·적격대출 최장 만기를 현행 40년에서 50년으로 확대한다. 50년 만기 정책모기지 이용대상은 만 34세 이하 또는 7년 이내 신혼부부다. 부부소득 연 3000만원, 보금자리론 총부채상환비율(DTI) 60% 적용, 신용대출 5000만원(금리 4.25% 가정) 이용 중이며 40년 만기 보금자리론을 통해 3억원 대출 받으려는 신혼부부의 경우 50년 만기 선택 시 40년 만기 이용 대비 원리금 상환부담은 월 9만원 줄어들고 최대 대출가능금액은 2000만원 늘어난다.

체증식 상환방식 도입 확대를 통한 청년층 상환부담도 완화한다. 체증식 상환방식이란 대출 초기에는 상환하는 원금이 적고(이자 비중이 큼), 시간이 지날수록 서서히 상환하는 원금 규모가 커지는 방식으로 매월 원리금 증가한다. 청년·신혼부부 대상 40년 만기 보금자리론에도 체증식 상환방식을 도입해 소득이 적은 대출초기 상환부담이 완화될 것으로 기대된다.

이밖에 보금자리론·적격대출의 조기상환수수료를 현행 1.2%(3년 슬라이딩 방식)에서 0.9%(3년 슬라이딩 방식)로 25% 인하한다.

송화정 기자 pancake@asiae.co.kr