[실전재테크] 신축 '집들이 단지', 지형도 변한다

[아시아경제 김유리 기자] # 이달 입주를 시작한 서울 서대문구 북아현동 '힐스테이트 신촌' 아파트 84㎡(전용면적)는 지난달 16억원에 거래됐다. 일반분양 당시 이 단지의 평균 분양가는 3.3㎡당 2428만원으로 84㎡ 기준 8억3700만~8억9900만원이었다. 분양가 대비 7억원 이상 오른 셈이다. 전세 시세 역시 6억~8억원으로 분양가 수준에 근접했다.

수요자들의 '신축' '대단지' 선호가 이어지며 서울시내 새 아파트 값이 고공행진 중이다. 기존 아파트와 차별화되는 단지 설계와 내부 구조, 다양한 커뮤니티 시설 등에 대한 수요자들의 관심이 가격에 고스란히 반영되고 있는 셈이다. 서울의 경우 신축 물량 중 70% 가량이 재건축ㆍ재개발 등 정비사업을 통해 나오고 있다 보니 직주근접이거나 교통 인프라가 잘 갖춰진 곳이 많다는 점도 신축 아파트의 매력을 높이고 있다.

아파트값이 최근 몇 년 새 상승세를 이어온 상황이지만 신축의 움직임은 더욱 두드러졌다. 부동산114에 따르면 지난 5월말 기준 서울의 입주 5년차 이내 신축 아파트 가격은 13억8743만원으로 가장 비쌌다. 입주 6~10년 단지가 11억7997만원, 10년이 넘은 아파트가 9억1642만원이라는 점과 확연하게 대비된다.

◆비교적 싼값에 새 아파트…'입주장 전세' 풍경 바뀐다

최근 이같은 '집들이 단지'의 지형도가 변화하고 있다. 각종 법안과 정책, 공급 상황이 맞물리면서 새 아파트에 비교적 쉽게 접근할 수 있었던 '입주장 싼 전세'가 하나둘 자취를 감추고 있다.

이달 입주를 시작하는 마포구 공덕 SK리더스뷰 84㎡의 전세 시세는 8억 후반~10억원 선이다. 분양가 7억5000만~8억원을 추월했다. 전세 물량이 한 번에 많이 풀리는 신축 대단지에서는 통상 전세가격이 시세보다 낮지만 최근엔 전세 물량 부족으로 가격이 고공행진을 하고 있다. 주변 전셋값이 많이 오른 데다 임대차보호법 개정에 따른 계약갱신청구권, 전ㆍ월세상한제 등을 고려해 올릴 가격을 선반영 한다는 것이다.

물건이 많지 않은 것에는 정부가 각종 정책에 '실거주 요건 강화'를 하고 있는 것도 배경이 되고 있다. 2017년 8ㆍ2 대책 이후 1주택자가 양도소득세 비과세 특례를 적용받기 위해서는 '주택 취득 후 2년 이상 보유' 요건 외에 '2년 이상 실거주' 요건까지 갖춰야 한다. 2018년 9ㆍ13 대책을 통해서는 9억원 초과분 양도차익에 대한 장기보유특별공제 요건에도 2년 실거주를 넣었다. 지난해 12ㆍ16 대책에서는 10년 이상 보유(40%)ㆍ10년 이상 실거주(40%)해야 최대 공제율(80%)을 적용 받을 수 있게 했다. 사정이 이렇다보니 일단 거주요건부터 채우기 위해 '들어와 사는 집주인'이 늘었다는 게 일선 공인중개사사무소들의 설명이다. 내년 2월 민간택지 분양가상한제 일반분양자 5년 이내 거주 의무가 시행되면 신축 전세 물량은 더 줄어들 것으로 업계는 보고 있다.

◆내년 입주 물량도 감소…9~12월 서울 주요 집들이 단지는

내년 서울 입주 물량도 감소가 예고된 상황이다. 총 3만6000가구로 올해 입주물량 5만3000가구 대비 32% 급감한 수치다. 전문가들은 수요자들의 신축 선호 현상으로 입주 아파트 가격이 크게 뛴 상황이지만 물량 감소 상황 등을 고려할 때 올해에서 내년 사이 아파트 매수를 고려하고 있는 수요자라면 입주 예정 단지에 관심을 두고 급매 등을 꼼꼼히 살펴야 한다고 조언했다.

부동산114에 따르면 올해 남은 넉 달 서울에서 입주를 준비 중인 아파트는 총 1만479가구다. 분양 당시부터 수요자들의 관심이 컸던 강남권 단지들의 집들이가 올 가을 예정돼 있다. 강남구 개포동 개포래미안포레스트(9월, 2296가구), 강동구 고덕동 고덕센트럴푸르지오(9월, 656가구), 서초구 서초동 래미안리더스원(10월, 1317가구) 등이다. 신길 뉴타운에서도 입주가 이어진다. 영등포구 신길동 힐스테이트클래시안(10월, 1476가구), 신길파크자이(12월, 641가구) 등이 집들이에 나선다. 강북 대단지들도 연말 입주를 앞두고 채비를 한다. 노원구 상계동 노원꿈에그린(1062가구), 성북구 장위동 꿈의숲아이파크(1711가구)가 12월 집들이를 준비한다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr