[실전재테크] 살벌해진 주택 구입자금 출처조사…준비 안하면 '낭패'

정부 "고가주택 매매시 자금출처 상시 조사"
갈수록 깐깐해지는 정부…미리 준비해야
자금출처 실수하면 증여세에 과태료까지

[아시아경제 문제원 기자] 정부가 치솟는 집값을 잡기 위해 '투기와의 전쟁'을 선포하고 각종 규제를 쏟아내면서 매수대기자들과 투자자들의 주의가 요구된다. 당장 바뀐 규제를 제대로 파악하지 못한 채 주택을 매매하거나 분양권 투자를 계획하는 경우 낭패를 보기 쉽기 때문이다.

기존 주택 매입을 앞두고 있다면 가장 신경써야 할 것이 '자금조달계획서'다. 정부가 지속적으로 주택 구입자금 출처를 깐깐하게 조사하고 있는 만큼 이젠 거래 전부터 자금출처 조사에 대비하는 것이 필수가 됐다. 자금조달계획서를 잘못 쓸 경우 증여세는 물론 과태료까지 부과받을 수 있기 때문에 자금증빙에서 실수하는 일이 없도록 조심해야 한다.

◆자금조달계획서 함부로 썼다간 낭패= 5일 정부와 업계에 따르면 다음달부터는 서울 등 투기과열지구와 조정대상지역에서 주택을 거래할 때에 거래 가액과 상관없이 자금조달계획서를 관할 지자체에 제출해야 한다. 현재는 이 지역에서 3억원 이상 주택을 거래 할 때에만 자금조달계획서를 내지만 정부가 최근 6ㆍ17 부동산 대책을 통해 제출 범위를 대폭 확대했다.

투기과열지구에는 서울과 경기 과천, 성남 분당, 광명, 하남, 수원, 대구 수성, 구리 등이 포함된다. 투기과열지구는 대구 수성을 제외하고는 모두 조정대상지역에도 포함된다. 수도권 대부분의 지역은 여기에 속하기 때문에 서울, 경기도 주민이라면 상당수 자금조달계획서 제출대상이다.

정부가 치솟는 집값을 잡기 위해 사실상 부동산 투기와의 전쟁을 선언한 만큼 앞으로 자금조달계획서를 통한 실거래 조사가 더욱 강하게 진행될 가능성이 높다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관도 이날 '제1차 부동산시장 점검 관계장관회의'에서 "9억원이상 고가주택 매매시 자금출처 의심거래를 상시 조사하겠다"는 계획을 밝혔다.

자금조달계획서 항목은 크게 '자기자금'과 '차입금'으로 구분된다. 자기자금은 예금액, 주식ㆍ채권 매각대금, 증여ㆍ상속, 현금, 기존 부동산 처분대금 등으로 세분된다. 차입금은 금융기관 대출액(주택담보대출ㆍ신용대출ㆍ기타대출)과 임대보증금, 회사지원금, 사채 등으로 나눠진다.

기존에는 투기과열지역에서 9억원 이상인 주택을 거래할 때만 제출했던 증빙자료도 앞으로 무조건 제출해야 한다. 예컨대 부모님으로부터 증여받은 돈을 매입자금을 보탰다면 증여신고서와 납세증명서를, 회사지원금을 받았다면 이를 증빙할 수 있는 서류를 함께 제출해야 한다.

만약 부모님으로부터 무상으로 받은 돈을 자신의 현금이라고 기재해 신고한다면 어떻게 될까. 현행법에 따르면 이 같은 증여는 정부에서 사실관계를 확인하기 매우 힘들기 때문에 기본적으로 '증여추정' 규정을 둬 부동산 취득자가 증여가 아님을 입증하게 한다.

즉 과세당국은 취득자의 직업이나 연령, 소득을 고려했을 때 자금조달계획서에 적은 만큼의 현금을 보유하기 힘들다고 판단할 경우 '증여를 받았다'고 간주해 막대한 증여세를 부과할 수 있다. 이 때 취득자가 증여가 아닌 것을 입증하지 못하거나 실거래 조사에서 증여임이 확인되면 취득자는 증여세는 물론 무신고에 따른 가산세까지 부담해야 한다. 국세청에서 실시하는 자금출처 조사가 무서운 이유다.

◆빌린 돈, 확실한 증빙 남겨라= 그럼 주택을 매입하기 전 매수자는 어떤 준비를 해야 할까. 우선 부모와 자식간의 편법 증여ㆍ매매나 법인을 이용한 불법 거래를 선택하지 않아야 한다. 실제 지난달 말 국세청은 뚜렷한 소득 없이 고가의 아파트를 구입한 30대 이하와 출처가 불분명한 외화를 송금받아 주택을 매입한 사람 등 413명을 조사대상에 선정했다. 이들은 제출한 자금조달계획서에서 문제가 발견됐다. 추후 조사를 거쳐 부정이 발견되면 형사처벌까지 받을 수 있다.

특히 주택 거래 경험이 많지 않은 30대는 자금조달에 더욱 신경을 써야 한다. 이들은 대부분 자금력이 충분하지 않기 때문에 최대한의 대출을 받아 집을 사는 경우가 많고, 그 과정에서 각종 실수나 부정을 저지르기 쉽다. 동작구 A공인 대표는 "최근 집값이 급등해서 인지 30대 신혼부부나 예비 부부들이 급하게 집을 보러 많이 온다"며 "문제가 되지 않는 수준에서 대출이나 자금마련 꼼수를 묻는 사람도 많다"고 했다. 실제 이번 국세청 조사대상자 413명 중 30대는 47.7%로 절반에 육박했다.

만약 부모님으로부터 돈을 빌려 주택을 매입한다면 과세당국이 객관적으로 봤을 때 인정할 수 있는 소비대차계약을 맺어야 한다. 일반적으로 직계존비속간에 돈을 빌려주는 건 인정되지 않기 때문에 이자 및 원금변제에 대한 증빙과 담보 등을 갖춰야 하며, 자녀가 이자와 원금을 부담할 수 있는 능력이 있는지도 사전에 고려해야 한다.

추후 일어날 수 있는 실거래 조사에 대비해 취득자금의 출처를 증빙할 수 있는 준비도 해놓으면 좋다. 취득금액이 10억원 미만이면 취득금액의 20%와 2억원 중 적은 금액을 제외한 잔액의 출처를 입증해야 하고, 취득금액이 10억원 이상이면 2억원을 제외한 잔액을 입증해야 한다. 입증한 금액이 80%에 미달하면 출처를 소명하지 못한 금액 전체에 증여세가 부과될 수 있다.

이 외에 고가의 부동산이라면 부동산 거래 전 세무 상담을 받는 것도 좋다. 꼭 부정을 저지르지 않아도 요즘엔 지자체에서 단순 실수 등으로 과태료를 받는 경우도 종종 일어나기 때문이다. 자금출처가 복잡하면 예상하지 못했던 부분에서 과세당국의 지적을 받을 가능성도 있다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr