[정부는 왜] 종부세가 뭐길래…부동산 시장 과열 잠재울 수 있을까

문재인 대통령 "종부세 인상 최우선적으로 추진" 주문
6·17 대책 이후 이상 매매·전세시장 급등세 나타나자 국토부 장관에 긴급보고 받아
이준구 교수 "임사제 긍정적 효과 0에 가까워…조세감면액 최대 10조원 달할 것"

[세종=아시아경제 김현정 기자] 문재인 대통령이 또 '종합부동산세' 카드를 꺼내들었다. 6·17 부동산 대책 발표 이후 일부 지역에서 주택 매매·전세 가격이 급등하자, 지난 3일 청와대 참모진들에게 종부세 개정안을 21대 국회의 최우선 과제로 추진하라는 긴급처방을 내놨다. 항상 부동산 규제책의 '마지막 카드'로 거론되는 종부세 강화방안을 대통령까지 나서서 서둘러 언급한 이유는 뭘까.

◆종부세가 뭐길래 = 일단 종부세가 어떤 세금인지 살펴보자. 종부세는 주택이나 토지를 인별로 합산해 그 공시가격 합계액이 유형별 공제금액을 초과할 경우 초과분에 대해서 과세되는 보유세다. 늘 논란이 되는 주택을 기준으로 보면 공시가격이 6억원을 초과할 경우 과세되며, 실수요자에 대한 일종의 보호조치로 1세대 1주택자에 한해 공제금액을 9억원으로 두고 있다. 또한 이 세금은 국세로 구분돼 지자체가 재량껏 깎아주거나 손댈 수 없다.

종부세 개념 자체는 2005년 노무현 정부 당시 부동산 가격 폭등에 대응하기 위해 등장했다. 현재는 흔한 주택의 '부부 공동명의'도 종부세의 인별 합산을 이용해 세부담을 피하려는 용도로 이 때부터 유행하기 시작한 것이다. 이후 이를 세대별 합산으로 바꾸려는 시도도 있었지만, 2008년 이명박 정부 당시 위헌 판결을 받으면서 결국 인별 합산으로 정리됐다. 종부세는 유주택자에게 부담은 가중시키면서도 부동산 가격은 안정화 시키지 못한 탓에 이명박 정부로의 정권교체에 역할을 했다고도 평가받는, 사연있는 세목이다. 시장 전반에 타격을 줄 수 있는 반면 정부 입장에서는 거센 저항을 감당해야 하기 때문에 늘 부동산 정책의 '마지막 카드'라고 표현된다. 서울 아파트 중위가격이 9억원을 넘어가 버린 지금 상황에서는 더욱 그렇다.

세금은 실거래가나 시세가 아닌 공정시장가격을 가지고 계산하는데, 여기서 공시가격은 정부가 조사·산정해서 공시하는 가격으로 일반적으로 30~40% 가량 시세보다 낮다. 정부는 비싼 집일수록 현실화율을 높인다는 기조로 올해 최고 (시세 30억원 이상 기준) 80%까지 공시가 현실화율을 끌어올리는 방안을 지난해 말 발표한 바 있다. 집 값이 오르면 기뻐해야 할 집주인들이 공시가가 오르면 '낮춰달라'고 반발하는 이유도 여기에 있다.

연간 걷히는 종부세 규모는 얼마나 될까. 기재부가 발표한 총세입·총세출 마감결과에 따르면 지난해 종부세는 총 2조6713억원이 걷혔는데, 이는 2018년 1조8728억원 대비 7985억원(42.6%)이나 증가한 규모다. 이 기간 집 값이 큰 폭 상승한 영향이 가장 컸다. 세율과 공시가율을 높이는 정부의 부동산 안정화 대책이 집 값 상승과 만나 결과적으로는 세수를 늘려준 셈이다.

[이미지출처=연합뉴스]

◆임사 특혜' 유지된다면 실효성↓= 문 대통령이 21대 국회의 최우선 과제라고 강조한 종부세법 개정안은 지난해 12·16 부동산 대책에 포함됐다가 20대 국회 문턱을 넘지 못하고 21대 국회로 넘어왔다. 이 개정안은 세율을 높이는 방향으로 추진되는데, 일반 과세대상 0.5~2.7%, 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택자 0.6~3.2%였던 종부세율을 각각 0.6~3.0%, 0.8~4.0%로 최고 0.8%포인트 인상하는 것이 골자다. 기존 조정지역 2주택자의 경우 200%였던 세부담 상한을 300%까지 늘리는 방안도 포함된다. 과세 대상의 영역에서는 1주택자 가운데 장기 보유 고령자에 한해 공제한도를 70%에서 80%로 높이는 반대 방향의 완화책도 내놨다.

그러나 이 같은 개정안이 통과된다고 해도 시장에 큰 효과를 거두기는 어렵다는 것이 업계의 중론이다. 정부가 2018년 양도세 중과와 종부세 합산 배제, 장기보유특별공제 배제 제외 등의 특혜를 공식적으로 부여한 갭투자자, '임대사업자'의 존재가 최대 걸림돌 중 하나로 지목된다. 정부가 민간으로부터 안정적인(전세가격이 크게 오르지 않는) 주택공급을 이끌어내겠다며 직접 마련해준 세금 회피처에는 세제 강화가 힘을 쓸 수 없는 게 사실이다. 이준구 서울대 경제학부 명혜교수는 이 같은 임대사업자 대상 세제혜택을 두고 '투기의 꽃길'이자 '암덩어리'라고까지 표현했다.

이준구 교수는 지난 3일에도 자신의 페이스북을 통해 현재 임대사업자들이 소유하고 있는 주택 수(약 150만채)를 가지고 극단적으로 낮은 전제(평균 주택가격 1억원, 종부세율 1%)로 계산해도 1조5000억원이 임대사업자등록 제도로 감면되고 있다고 봤다. 이들이 가진 주택 가격이 1억원일리도 없거니와, 서울 내 다주택의 경우 세율이 3.2%까지 올라간다는 점을 감안하면 그 규모는 최대 10조원에 이를 수도 있다는 것이 이 교수의 추산이다. 그는 "문제는 왜 임대사업자들에게 이런 엄청난 규모의 조세지출 혜택을 주느냐에 있다"면서 "임대사업자등록제의 긍정적 효과는 거의 0에 가깝다. 정부는 아무 실익도 없는 제도를 유지하기 위해 수조원의 조세수입을 스스로 포기하고 있는 셈"이라고 지적했다.

보유세 부담이 세입자들에게 전가될 가능성이 크다는 점도 문제로 꼽힌다. 등록 임대사업자들의 경우 임대료 인상률(5% 이내)이 제한돼 있지만, 그렇지 않은 경우라면 집세를 올려 세부담을 떠넘길 수 있다. 정부가 이에 대응해 전·월세 상한제를 포함한 주택임대차보호법개정안(임대차3법) 등을 추진할 것으로 예상되지만, 이 역시 재산권 침해 논란이 있고 임대·임차 시장의 복잡한 사례와 특수성을 생각한다면 모든 경우의 수를 제도적으로 챙기긴 불가능해 보인다. 세 혜택을 받아 공적 공급의 성격을 어느 정도 가지는 임대사업자의 임대 주택에 선착순 또는 전적으로 운에 따라 입주자가 결정되는 문제나, 비(非) 임대사업자가 공급하는 임대주택과의 가격 디커플링 역시 시장을 왜곡하는 요소로 꼽힌다. 결국 임대 시장을 구축하는 '질서'는 더욱 뒤죽박죽 엉키는 셈이다.

하지만 정부가 정책실패를 인정하고 임대사업자 관련 혜택을 소급해 대대적으로 손 볼 가능성은 낮아 보인다. 김현미 장관은 지난달 30일 국회 예결특위에서 그간의 부동산 정책이 실패한 것이 아니냐는 이용호 무소속 의원의 질의에 "아니다. 정책은 다 종합적으로 작동되고 있다"고 말했다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr