황점상 쿠시먼 대표 "서울 오피스 죽지 않아…올 거래 10조원 될 것"

황점상 쿠시먼앤드웨이크필드코리아 대표

싱가포르투자청 등 국부펀드, 日·홍콩보다 선호

강남·여의도 등 중소형 건물 중심 거래 활발해질 듯

[아시아경제 최동현 기자] "서울 오피스시장엔 아직 유동성이 풍부합니다. 아시아시장 중 수익성과 안정성이 높아 해외 펀드가 꾸준히 유입되고 있고 국내 주택시장 부진으로 최근 개인 자금도 리츠 등을 통해 대거 유입되고 있습니다."

황점상 쿠시먼앤드웨이크필드코리아 대표는 최근 아시아경제와 만나 "올해 서울 오피스 거래액이 10조원에 육박할 것"이라며 이 같이 말했다. 지난해 11조원으로 역대 최고치를 기록한 호황 분위기가 올해도 이어질 것이란 전망이다.

그는 서울 오피스에 눈독을 들이는 해외 큰손으로 국부펀드나, 생명보험회사, 연기금 등을 꼽았다. 황 대표는 "GIC(싱가포르투자청) 등 국부펀드들은 한국의 부동산시장이 안정적이고 일본이나 홍콩보다 수익률도 좋아 선호한다"면서 "북핵리스크가 고조됐을 땐 투자가 철회되는 경우가 있었지만 최근 이 같은 분위기가 풀리면서 관련 리스크도 높지 않다"고 설명했다.

최근 대형 프라임급 오피스가 매매되는 방식은 증권사나 자산운용사가 건물을 매입해 이를 펀드 여러곳에 재매각하는 '셀다운(sell-down)' 형태라는 게 그의 설명이다. 실제로 올해 1분기 단일 오피스 기준 역대 두번째로 거래액이 높았던 서울스퀘어의 경우 NH투자증권이 9800억원에 매입해 기관 및 개인투자자들에 재매각했다. 지난해 삼성SRA자산운용과 KB증권이 매입한 더케이트윈타워도 이 같은 방식으로 거래됐다. 황 대표는 "좋은 평가를 받는 오피스의 경우 공모를 진행하고 20분이 채 되지 않아 셀다운이 완판되는 경우도 있었다"면서 "채권보다 수익성이 좋고 주식보다 안정적이라 매입 경쟁이 치열하다"고 말했다.

그는 서울 주택시장 하락세가 오히려 오피스 시장에 일부 긍정적으로 작용할 것이라고 봤다. 황 대표는 "집값 하락에 집을 처분한 다주택자들이 리츠나 부동산 펀드에 돈을 넣는 경우도 많아지고 있다"면서 "시중의 갈곳 없는 자금이 상대적으로 안전자산으로 평가받는 오피스로 들어오고 있다"고 밝혔다.

황 대표는 서울 일부 지역에서 공실리스크가 부각되고 있으나 전체 평균적으로 우려되는 상황은 아니라고 강조했다. 그는 "해외 투자자의 경우 그 나라의 경제 기반이 탄탄하고 여건이 좋으면 대도심 오피스 등 코어자산 중심으로 투자하는 경향이 있다"면서 "공실리스크가 있으면 상대적으로 저렴하게 매입해 공실을 채운 후 비싸게 파는 형태를 보이고 있다"고 분석했다.

그는 최근 국내ㆍ외 주요 큰손이 공실률이 높은 오피스 건물을 매입해 일부 면적을 수요가 많은 오피스텔이나 리테일로 용도변경해 매각하는 '밸류 에드(value add)' 전략도 선호되고 있다고 했다. 실제로 지난달 마스턴투자운용으로 우선협상대상자 선정이 완료된 NH투자증권 여의도 사옥의 경우 주거용 오피스텔로 리모델링 될 계획이다. 여의도에서 공실이 많은 오피스보다 수요가 많은 오피스텔을 분양하면 더 큰 수익을 낼 수 있다는 판단이 깔린 것이란 설명이다.

황 대표는 올해 하반기 오피스 시장은 중소형 건물 중심으로 거래가 활발해질 것으로 내다봤다. 그는 "최근 대형 프라임급 오피스는 소강 상태를 보이는 반면 중소형 건물을 처분하려는 자산관리사(AMC)들이 많다"면서 "특히 강남권이나 여의도에서 거래가 활발할 것"이라고 전망했다.

최동현 기자 nell@asiae.co.kr