서울 강남 전셋값 급락…'깡통전세' 주의보(종합)

이번주 서울 강남4구 아파트 전세가격 0.59%↓
감정원 통계치 집계 이후 역대 최대 하락폭
매매·전세가 동반 하락…전세가율 50%대 붕괴

[이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 박민규ㆍ김유리 기자] 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 아파트 전셋값이 이번주 0.59% 급락하며 역대 최대 낙폭을 나타냈다. 서울 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 지난해 말 이미 50%대로 내려간 상황에서 전셋값 하락세가 가팔라지면서 기존 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’ 우려도 커지고 있다.

1일 한국감정원에 따르면 서울 아파트 전세가격 주간 변동률은 지난달 28일 기준 -0.24%로 14주 연속 내림세를 이어갔다. 이는 기존 최대 낙폭인 2012년 7월2일(-0.24%)과 동일한 수준이다.

전셋값 하락세를 이끈 곳은 강남4구(강남·서초·송파·강동구)였다. 이번주 강남4구의 아파트 전셋값은 0.59% 급락했다. 이는 감정원이 해당 통계치를 집계하기 시작한 2012년 5월 이후 역대 최대 하락 폭이다. 기존 최대 하락률은 2012년 6월11일 -0.40%였다. 강남구가 이번주 -0.78%로 가장 많이 떨어졌다. 이어 강동구(-0.61%)·서초구(-0.49%)·송파구(-0.44%) 순이었다.

강남권 평균 아파트 전셋값 하락 폭도 이번주 0.35%로 역대 최대 낙폭을 기록했다. 강북권 역시 이번주 0.12% 하락하며 지난주(-0.06%)에 비해 내림세가 가팔라졌다.

지난해 9·13 부동산 대책 등에 따른 정부의 대출 규제와 보유세 부담 및 금리 상승 등으로 매매시장이 위축된 데다 겨울방학 이사 수요까지 겹치면서 전세 수요가 늘어남에도 불구하고 수도권 전체 신규 입주 물량 증가와 교통망 확충 등의 영향으로 수요가 분산되며 전셋값 하락세가 이어지고 있다.

감정원 관계자는“송파 헬리오시티와 하남 미사지구 등 대규모 신규 입주 여파로 강남4구를 비롯해 동작·영등포구 등 입지가 불리하거나 매물이 누적된 대단지를 중심으로 서울 모든 구의 전셋값이 하락했다”고 설명했다.

서울 아파트 매매가격이 하락하는 상황에서 전셋값도 같이 떨어지면서 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 사례도 늘어나고 있다. KB국민은행에 따르면 서울 아파트 전세가율은 지난해 11월 59.6%으로 내려가며 60%대가 깨진 상황이다. 특히 강남구의 경우 지난달 49.5%로 40%대에 머물고 있다. 전세가율 하락은 전세보증금을 끼고 집을 산 갭투자자들에게 치명타다. 아직 서울은 깡통전세가 속출할 정도로 위험한 수준은 아니지만 집값과 전셋값 하락 폭이 커지면서 더이상 안전지대가 아니라는 분석에 힘이 실린다.

최근 청와대 국민청원 게시판에는 깡통전세 문제를 해결해 달라는 글이 빈번하게 올라오고 있다. 전세계약 만기가 돌아와 집을 빼겠다고 해도 집주인이 다음 세입자가 나타날 때까지 보증금을 돌려주지 못한다고 버티는 사례가 많다. 다음번 세입자를 구해도 문제다. 전세보증금이 기존보다 크게 내려갔기 때문이다. 그렇다고 집을 팔아 보증금을 충당하자니 집값도 떨어졌다.

특히 최근 서울 전세시장은 거래량이 증가하는 상황에서 전셋값은 떨어지는 이례적인 현상이 나타나고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 전월세 거래량은 1만7303건으로 직전월보다 17.9% 늘어났다. 지난해 1월과 비교해도 거래량이 22.4% 증가했다. 새학기 시작 전 이사 수요가 몰리면서 전세 거래량이 늘어난 것으로 분석된다. 정부의 대출 규제로 신규 매수세가 유입되지 않는 점과 보유세 증가로 인한 집 소유 부담, 향후 집값이 더 떨어질 것이란 전망 등도 전세 전환 수요를 늘리는 요인으로 작용하고 있다.

실수요층이 움직이는 전세시장은 거품이 없어 철저히 수요ㆍ공급에 의해 가격이 결정된다. 즉 수요가 많으면 전셋값이 올라가는 게 정상이지만 현재 서울 전세시장은 반대의 움직임을 보이고 있다.

이 같은 현상이 나타나는 것은 무엇보다 입주 물량이 풍부하다는 점이 크게 작용한 것으로 풀이된다. 송파ㆍ강남구를 중심으로 신규 아파트 입주 물량이 쏟아지면서 전셋값이 급락하고 있다는 분석이다. 실례로 지난해 12월 입주가 시작된 송파구 가락동 ‘헬리오시티’ 전셋값은 2년 전보다 2억원 정도 떨어졌지만 9510가구의 물량이 쏟아지면서 집주인이 세입자를 구하지 못하고 있다. 지난해 10월 7억5000만원에 거래됐던 헬리오시티 84.95㎡ 전셋값은 최근 5억~6억원대로 내려갔다.

더군다나 오는 6월 강동구 명일동 '래미안명일역솔베뉴'(1900가구)를 비롯해 9월 강동구 고덕동 '고덕그라시움'(4932가구), 12월 강동구 상일동 '고덕롯데캐슬베네루체'(1859가구) 등 강동구에서만 1만가구가 넘는 입주 물량이 대기 중이다. 강남구 개포동에서도 오는 9월 '디에이치아너힐즈'(1320가구)를 비롯해 내년 2월 '래미안블레스티지'(1957가구), 내년 9월 '개포래미안포레스트'(2296가구) 등 내년까지 7000여가구가 집들이에 나설 예정이다.

전문가들은 강남권 전세가 약세 움직임이 당분간 이어질 것으로 보고 있다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 "올 상반기 송파 헬리오시티와 하반기 고덕그라시움, 고덕센트럴아이파크 등 강동구 물량과 강남 생활권인 미사에서 2년 만기가 돌아오는 물량 등으로 전세가 하락 안정화는 당분간 지속될 것"으로 전망했다.

향후 전셋값 하락세가 더욱 심화될 수 있다는 우려도 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "전세는 매매보다 시장 흐름에 즉각적으로 반응하므로 거래절벽 상황이 지속되면서 매매가격보다 전셋값 하락률이 더 클 것"이라며 "통상 입주 후 1~2개월이 지난 시점까지 공급 물량이 시장이 많이 풀린 상황에서 세입자를 급하게 구하기 위해 전셋값이 추가로 하락할 수 있다"고 진단했다.

박민규 기자 yushin@asiae.co.kr
김유리 기자 yr61@asiae.co.kr