부동산투자 신세계는 ‘법인’…“공부 그만하고 뛰어드시라”

부동산시장 재야 고수 ‘지성’ 인터뷰

법인 설립 만병통치약 아니지만 요즘 유일한 대안
세금ㆍ대출ㆍ명의 한 번에 해결
전업투자는 정글에 혈혈단신 뛰어드는 일
스스로 뛰지 않으면 누구도 거저 돈 주지 않아

[아시아경제 임철영 기자] "요즘처럼 규제가 많은 시기에 세금, 대출, 명의 문제를 한 번에 해결하면서 부동산 투자를 계속할 수 있는 방법은 부동산 법인을 활용한 투자 밖에는 없어요. 법인을 활용한 투자가 오히려 리스크를 줄이는 방법입니다."

부동산 법인 대표이자 투자 멘토, 실전 투자자로 잘 알려진 ‘지성’(志成·필명)은 기회 있을 때마다 부동산 법인 투자의 효용성을 강조한다.

인터넷에서 지성이라는 필명으로 유명한 그는 부동산 투자를 하는 사람들에게조차 생소하고 어렵게 느껴지는 부동산 법인 설립을 통한 투자를 "가장 쉽고, 효율적인 방식"이라고 강조한다. 그 역시 전업투자자로 오랫동안 부동산 법인을 활용한 역발상 투자를 해왔다.

엔지니어를 꿈꾸던 공학도였지만 선배들의 진로 고민을 보고 일찌감치 꿈을 접었다. 그는 "좋은 대학, 좋은 직장이 인생의 전부가 아니라고 말하면서도 결국 월급이라는 틀에서 벗어나지 못하는 선배들의 모습을 보고, 다른 길을 찾아야겠다는 생각을 했다"고 말했다.

20대 중반에 부동산 투자자의 길로 들어섰다. 18년이라는 짧지 않은 시간을 몸으로 부딪쳤다. 주변의 성공도 봤지만 투자 실패로 극단적인 선택을 하는 가슴 아픈 사연도 목격했다.

여러 번 폭등과 폭락 장(場)을 경험했다. 최근 몇 년은 전국을 무대로 '부동산 법인을 활용한 투자 방법'과 '전업 투자자가 되는 길'을 강의하고 있다. 지난 13일에는 부동산 법인 투자 지침서인 <지성의 돈되는 부동산 1인법인>(잇콘)을 펴냈다.

그는 "제대로 공부한 후에 투자하겠다며 몇 년째 공부만 하는 사람들도 있다"며 "공부만 하지 말고 배운 걸 이용해서 투자하고, 그것을 바탕으로 자신에게 맞는 것을 찾아 투자 감각을 키워나가야 한다"고 강조했다.

-개인이 하기에는 쉽지 않아 보인다. 왜 법인이 최선의 방법인가.
▲대출과 세금에 대한 규제가 대폭 강화됐다. 이런 상황에서 부동산 투자를 계속하기 위해서는 법인을 활용하는 것만이 유일한 대안이라고 생각한다.

-법인으로 부동산 투자를 했을 때 장점 3가지만 꼽아달라.
▲많은 장점 중에 세 가지만 꼽으라고 하니 어렵다. 첫 번째는 절세 효과가 매우 크다는 점이다. 서울과 수도권 아파트 여러 채를 매입한 투자자라면 양도소득세 중과를 적용받게 돼 양도세율이 최대 62%까지 이를 수 있다. 법인은 양도세를 내지 않는 대신 추가과세 10%를 낸다. 종합소득세의 경우도 개인은 최고세율이 42%(과표 5억원 초과일 경우)에 이르지만, 법인은 과세표준 200억원까지 법인세율 20%다. 두 번째는 명의 활용의 폭이 넓어진다는 점이다. 법인을 세운 것은 나지만, 법인은 나와 완전히 분리된 존재이기 때문에 법인 명의의 부동산이 아무리 많아도 법인 대표인 나는 계속 1주택자 또는 무주택자로 남을 수 있다. 대출을 받을 때에도 한 사람 명의로 대출을 여러 건 받기는 쉽지 않지만, 법인대출은 보유한 부동산의 개수보다 담보가치가 충분한지를 우선시한다는 것도 다르다. 세 번째는 직장인으로서의 혜택을 받을 수 있다는 점이다. 직장이 없는 전업투자자들은 건강보험료나 대출 등에서 상대적으로 불리한데, 법인을 설립해 대표가 되면 법인으로부터 월급을 받는 직장인 신분을 유지할 수 있다.

-장점만 있지는 않을 것 같다.
▲법인은 회계장부를 복식부기 형태로 기록해야 하고, 중요한 결정을 할 때는 이사회나 주주총회 의결을 거쳐야 한다. 물론 이런 부분은 세무대리인 등 전문가의 도움을 받으면 되지만 기장료 등 추가비용이 들어가는 것은 감안해야 한다. 법인은 만병통치약이 아니다. 법인을 운영한다고 무조건 수익이 나는 게 아니다. 투자의 효율성을 높이는 하나의 방법일 뿐이다. 제대로 된 투자의 방향을 잡지 못하면 비용과 노력은 들었는데 남는 것은 하나도 없는 경우가 생길 수 있다.

-어떤 사람에게 부동산 법인을 활용한 투자가 유용한가.
▲모든 투자자에게 유용하다. 이제 막 시작하는 초보자에게 더 권하고 싶다. 아직 투자물건 고르는 안목이 부족한 초보들이 처음부터 좋은 성과를 내기는 어렵다. 그저 싸다는 이유만으로 좋지 않은 물건을 샀다가 제대로 팔지 못한 채 묵혀두는 경우가 많다. 이런 물건에 소중한 내 명의를 써버리면 나중에 정말 좋은 물건에 투자하려고 할 때 발목을 잡힐 위험이 있다. 초보에게는 오히려 리스크를 줄이는 차원에서 법인 설립을 더 권한다. 투자자에게 중요한 것은 수익을 내는 일이다. 그것만 잊지 않는다면 나에게 맞는 투자의 방향을 찾는 것도 어렵지 않을 것이다.

-부동산 법인 설립이 그렇게 좋은 거라면 왜 굳이 알려 경쟁자를 만드나.
▲정말 놀랍게도 투자의 세계는 파면 팔수록 새로운 것이 나온다. 다른 사람들이 내 방법을 따라한다면 나는 또 다른 방법을 찾아가면 된다. 게다가 법인 설립은 숨겨진 비기(秘技)가 아니다. 세법에 다 나와 있는 내용이다. 알려진다고 해서 특별히 달라질 게 있다고 생각지는 않는다. 그동안 많은 분들에게 도움을 받아 성장해 왔다. 나 역시 다른 분들에게 내 경험을 나눠드리고 싶다. 그러면 다시 돌려받는다고 생각한다.

-주의할 점은 없나.
▲많은 분들이 내가 세운 법인이니까 내 마음대로 해도 된다거나, '법카(법인카드)'는 마음대로 써도 되는 것처럼 생각한다. 하지만 실제로는 반대다. 개인에 비해 법인은 법인카드나 현금을 지출할 때 그 사용처가 분명해야 하고, 반드시 적격증빙을 갖춰야 한다. 그래서 오히려 법인은 돈 씀씀이가 더 까다롭고 깐깐한 구조로 돼 있다. 법인이 좋은 이유는 잘만 운용하면 세금이 획기적으로 절약되고, 단점을 상쇄할 만큼 장점이 많기 때문이다.

-부동산 전업 투자자를 고민하는 직장인들에게 당부의 말씀을 해준다면.
▲전업투자자가 되는 것은 쉽다. 지금이라도 회사를 그만두면 누구나 가능하다. 그러나 전업투자자로서 오랫동안 살아남아 성공하는 것은 정말 어렵다. 전업투자자가 된다는 것은 일을 하지 않는다는 뜻이 아니다. 오히려 안정적인 직장에서 벗어나서 정글 같은 투자의 세계에 혈혈단신으로 뛰어들어야 하는 엄청난 일이다. 내가 스스로 공부하고 발로 뛰지 않으면 누구도 거저 돈을 주지 않는다. 낭만적인 생각을 갖고 있다면 그걸 먼저 깨고, 먼저 실력을 갖추기 바란다. 남들이 한다고 따라하지 말고 자신에게 맞는 투자 방향을 찾고, 그것을 향해 꾸준히 달려가야 한다.

-부동산 투자자에 대한 평가는 극단적으로 갈린다. 그러면서도 대다수는 많은 돈을 벌고 싶어 한다. 공부는 어떻게 해야 하나.
▲나는 오히려 "공부 좀 그만 하시라"고 말한다. 직접 겪어보는 것만큼 엄청난 공부는 없다. 지인 한 명은 지금까지 부동산 강의 수강료로 2000만원 가까이 썼다. 그런데 정작 매수는 한 번도 해본 적이 없다. 그러다가는 아무것도 못해 본 채 시간만 흘러간다. 일단 한 가지를 배웠으면 실제로 그것을 이용해 투자해 보기 바란다. 그러다가 막히는 부분이 있으면 해결하기 위해 어쩔 수 없이 연구하고 부딪히게 된다. 그럴수록 영역이 넓어지고 깊어질 것이다.

임철영 기자 cylim@asiae.co.kr