[지속가능도시 재창조]대형개발과 도시재생이 이뤄낸 신개념 도시계획

<6>일본 - 재생을 넘어 '창생'으로… 도쿄 도시개발의 패러다임

일본 도쿄 중심지인 미나토구에 위치한 도라노몬 힐스 앞 신토라 도오리에는 컨테이너를 활용한 각양각색의 소형 가게들이 자리 잡았다. 도로 양옆 각각 20m에 육박하는 넓은 보도를 활용한 것으로 저층 빌딩들과 인접한 사업지 역시 정비가 끝났다.

[도쿄(일본)=아시아경제 배경환 기자] 일본 도쿄 중심지인 미나토구에 위치한 도라노몬 힐스는 일본 최대 개발사업자인 모리빌딩이 기획한 프로젝트다. 외형으로만 보면 사업비 2300억엔, 한화 약 2조3000억원이 투입돼 52층, 247m의 초고층 복합빌딩을 세운 초대형 개발사업이지만 구조적으로는 세밀한 도시재생에 뿌리를 두고 있다.

도라노몬 힐스의 가장 큰 특징은 빌딩이 아닌 지하에 있다. 빌딩이 세워진 곳 하단부를 뚫어 도라노몬과 신바시를 잇는 총 길이 약 1.5㎞의 간선도로를 구축했다. 도쿄의 비싼 땅값을 해결한 신개념 토지활용안으로 이를 연계한 10여개의 도로노몬 일대 도시정비가 시작된 기점이기도 하다.

이곳 역시 지자체와 주민간 협업 체계가 성공의 발판이 됐다. 모리빌딩은 여러 기능을 복합화한 초고층 빌딩이 주변 지역과 단절돼 '외로운 섬'으로 버려지는 우려를 감안해 '에리어 매니지먼트(Area Management)'라는 새로운 개념을 도입했다. 한국의 반상회와 같이 지역민들의 네트워크를 조직해 빌딩 내 거주자와 주변부 주민간 정서적 연대를 강화하는 방안이다. 도라노몬 힐스의 에리어 매니지먼트 관계자와 지역주민들로 구성된 '신토라 도오리 에리어 매니지먼트 협의회'는 '도쿄 상젤리제 프로젝트'의 일환으로 일대 도로를 활용하자는 사업안을 도쿄도에 제안해 승인까지 받아냈다.

실제 지하도로 상단부인 신토라 도오리에는 현재 오픈형 카페들은 물론 컨테이너를 활용한 각양각색의 소형 가게들이 자리 잡았다. 도로 양옆 각각 20m에 육박하는 넓은 보도를 활용한 것으로 저층 빌딩들과 인접한 사업지 역시 정비가 끝났다.

이 보도는 도쿄 내 다양한 문화제를 여는 장소가 되기도 했다. 2016년부터 열린 도쿄 신토라 마쓰리 축제의 메인 이벤트인 '도호쿠 롯콘사이 퍼레이드'가 이곳에서 시작된다. 도호쿠를 대표하는 아오모리 네부타 마쓰리 축제, 아키타 간토 마쓰리 축제, 모리오카 산사오도리 춤, 야마가타 하나가사 마쓰리 축제, 센다이 다나바타 마쓰리 축제, 후쿠시마 와라지 마쓰리 축제 등이 총 집결된 이벤트다.

이같은 선순환의 결과로 인구 유입이 늘어나며 상권이 활성화된 것은 물론 인근 빌딩들의 공실률도 크게 낮아졌다. 도로노몬 일대에서 오피스 중개업을 운영 중인 야마모토 마미씨는 "저층 빌딩들의 밀집으로 도심화가 심각하게 이뤄지던 곳이지만 이제는 관광객들도 찾는 명소로 바뀌었다"며 "이같은 영향으로 임대료 역시 최근 2~3년새 눈에 띄게 올라가는 추세"라고 전했다. 땅값 역시 치솟고 있다. 도라노몬 힐스 개장 후 일대 땅값은 4% 가까이 오르고 유동인구는 10% 가까이 늘었다.

모리빌딩은 도라노몬 힐스를 중심으로 도시재생을 더욱 확산시킨다는 계획이다. 2019년까지 도로노몬 지역에서만 3개 블록에 걸쳐 복합 재개발에 나설 방침으로 모리빌딩 외 다른 시행자들도 정비에 속도를 내고 있다.

도쿄도 역시 민간업체들의 참여를 반드시 끌어내기로 했다. 막대한 재원을 책임질 수 없는 상황인데다 공공이 추진하기에는 창의적인 기획력과 끈질긴 노력이 부족할 수밖에 없어서다.

도라도몬 힐스 역시 모리빌딩의 체계적인 기획력으로 탄생한 작품이다. 도교도청은 2002년부터 개발 자문을 모리빌딩으로부터 받았고 2009년에는 시공과 운영권을 모두 넘겼다. 이 건물이 2014년 완공된 점을 감안하면 모리빌딩은 수 백 차례의 주민협의를 이끌어 성공적으로 마무리하는데 14년이나 투자한 셈이다.

박희윤 모리빌딩도시기획 한국지사장은 "대규모 도시를 세밀하게 정비하는 도시재생은 짧은 기간 내 끝낼 수 없는 구조로 수년마다 수장이 바뀌는 정부나 지자체가 끌어가기에는 한계가 있다"며 "지속가능한 도시재생 시스템을 갖춰놓기 위해서는 민간의 참여가 동반된 안정적인 사업 기반을 갖추는 게 우선"이라고 밝혔다.

도라노몬 힐스의 가장 큰 특징은 초대형 빌딩 주변부를 지하화한데 있다. 도라노몬과 신바시를 잇는 총 길이 1.5㎞ 구간으로 신개념 토지활용안을 통해 도로노몬 일대 정비가 시작됐다.

배경환 기자 khbae@asiae.co.kr