"돈 된다"..강남 투전판 뛰어든 건설사·청약자

건설사들 "강남 재건축, 걸려라 로또"
재건축 조합 '간택' 기다리며 뜨거운 수주전쟁
시공권 경쟁 격화..조합원 접대 매수하고 건설사 상호 비방
건설사 일감 부족..대형수주사업 기근에 주택사업 비중 강화
지자체 관리 부담..담당 공무원 업무 과중 꼼꼼한 감독 무리

서울 강남권 일대 아파트 전경

[아시아경제 최대열 기자]강남 재건축을 둘러싼 자본의 이전투구(泥田鬪狗)가 심화하고 있다. 건설사들은 막대한 돈을 뿌린다. 시세차익을 노리는 청약경쟁도 한껏 치열해졌다. 정부는 "투기수요를 근절하겠다"며 온갖 처방을 내리지만 시장은 괘념치 않는 기류가 역력하다.

강남 재건축에 돈이 몰리는 근간에는 "돈이 된다"는 암묵적이면서도 공고한 공감대가 자리 잡고 있다. 새 아파트를 분양하는 청약시장이 대표적이다. 정부의 고분양가 인하방침에 따라 최근 시장에 나온 재건축 아파트의 일반분양물량 분양가는 주변 아파트 시세보다 2억~3억원 정도 싸다.

강남의 경우 언제든 진입하려는 수요가 몰려있지만 공급이 턱없이 부족한 탓에 웬만해선 집값이 무너지지 않을 것으로 대부분은 보고 있다. 지금보다 시세가 나빠지지 않겠거니와 설령 집값이 빠지더라도 나중에 충분히 회복할 것이란 믿음을 갖고 있는 이가 많다.

공급자 입장인 건설사도 매한가지다. 과거에 비해 풀리는 택지 자체가 급격히 줄어든 데다 강남권의 경우 대기수요가 충분한 만큼 사업성을 걱정할 필요가 없다. 공사비나 설계비가 많이 들긴 해도 현재와 같은 불투명한 분양가 책정 규정대로라면 손해볼 게 없는 장사다. 사업주체인 재건축조합의 '선택'만 받으면 되는 까닭에 재건축사업의 시공권을 둘러싸고 상호비방이 심화하기도 한다.

역대 최대 사업비로 평가받는 서울 서초구 반포주공1단지(1ㆍ2ㆍ4주구) 재건축의 경우 단지 인근 중개업소에는 입찰에 참여한 건설사가 상대 건설사 제안서가 터무니없다고 선전하는 홍보물이 가득하다. 건설사가 조합원에 수십만원짜리 식사를 접대하는 일이 발각되기도 했다.

18일 시공사 선정 입찰을 마감한 인근 한신4지구 사업장의 경우 몇 주 전부터 건설사의 과도한 홍보가 문제가 됐다. 관할구청에 신고가 이뤄졌지만, 별일 없는 듯 넘어갔다. 건설사마다 불법으로 취득한 개인정보를 활용해 개별적으로 접촉하는 모습도 포착됐다. 용역직원이 가가호호 방문해 금품ㆍ향응을 제공했다는 의혹이 제기됐지만, 처벌받은 이는 아무도 없다.

재건축 시공권을 둘러싼 경쟁이 치열해진 또 다른 배경은 건설사의 일감부족 때문이다. 건설산업이 본격적으로 자리 잡은 1960년대 이후 해외와 국내에서는 건축과 토목 등 분야별로 일정한 사이클이 유지돼왔다. 1970년대 중동건설 붐 이후에는 국내에서 주택경기가 호조를 보였고, 이후 수도권 주변의 고속도로 등 사회간접자본(SOC), 2기 신도시로 넘어왔다.

이후 최근 4~5년은 마땅히 갈 곳이 뚜렷하지 않았다. 저유가에 따른 해외 사업장 부실이나 수주기근은 여전하며 4대강 사업 이후 정부 SOC투자는 꾸준히 감소추세다. 건설산업의 경우 수주산업으로 대규모 장비와 인력, 자재 등을 기반으로 유지되는데 이러한 사이클이 끊기면서 아파트를 짓는 정비사업에 몰두하게 된 측면도 있다. 최근 시공능력평가에서 주택사업 비중이 큰 건설사 순위가 오르고 대형 건설사 대부분 주택사업 비중이 급증한 것도 같은 맥락이다. 2000년대 들어 강남 재건축시장을 휩쓴 삼성물산이 급격히 사세를 키웠듯 건설사 입장에서는 강남에서 주도권을 잡는 게 무엇보다 중요하다고 판단했을 것으로 보인다.

관리감독 의무와 권한을 지닌 지방자치단체가 적극적으로 나서기 힘든 환경도 이 같은 이전투구에 한몫한다. 서울 강남권의 경우 지자체장이 직접 나서 재건축사업에 힘을 실어주는 일이 많다. 지역여론이나 민심에 직접 영향을 주기 때문이다. 가뜩이나 업무가 과중한 담당 공무원으로선 꼼꼼히 들여다보고 제대로 된 관리감독을 하기 어려운 여건인 셈이다. 내년에 부활하는 재건축 초과이익환수제를 피하고자 사업속도를 높일 필요가 있는 사업장에선 주무관청을 채근하는 일이 빈번하다.

최대열 기자 dychoi@asiae.co.kr