다시 끓는 강남아파트 시장..하락세 주춤(종합)

예정보다 낮춘 분양가 영향
신반포 센트럴자이 이어 '래미안 강남포레스트' 견본주택 개관 인파 몰려
서울 아파트값 오름폭도 확대..재건축 하락도 멈춰

8일 서울 송파구 래미안갤러리에 마련된 삼성물산 '래미안 강남포레스트' 견본주택을 찾은 시민들이 조감도를 살펴보며 상담을 받고 있다. 문호남 기자

[아시아경제 최대열 기자, 박혜정 기자]8일 오전 10시 서울 송파구 문정동 래미안갤러리. 이날 문을 연 '래미안 강남포레스트(개포시영아파트 재건축)' 견본주택을 둘러보기 위해 미리 와있던 100여명의 인파가 개관과 동시에 순서대로 유닛 내부로 몰려들었다. 인근 대치동에서 왔다는 한 방문객은 "현재 전세로 살고 있는 집이 오래돼 작년부터 꾸준히 청약하고 있다"면서 "무주택자에게 기회가 늘었다고 해서 당분간 청약을 넣어볼 생각"이라고 말했다.

분양물량 가운데 가장 작은 평형(전용면적 59㎡)이 한 채당 10억원을 훌쩍 넘는 고가 아파트임에도 예비 청약자의 발길이 이어진 건 정부의 고분양가 억제방침에 따라 당초 예상보다 분양가를 낮췄기 때문이다. 이 아파트는 8ㆍ2 주택시장 안정화대책 이전까지만 해도 조합과 시공사 안팎에서는 분양가를 3.3㎡당 4600만원 안팎에서 매기는 쪽으로 논의해왔다.

그러나 최근 주택도시보증공사(HUG) 측에서 "고분양가로 인한 사업리스크 우려가 있다"며 내부지침에 따라 일정 기준을 넘지 않는 선에서 분양보증심사를 까다롭게 했다. 조합 측은 결국 당초 업계 예상치보다 400만~500만원가량 낮춰 3.3㎡당 평균 4160만원에 맞춰 최종 승인을 받았다. 평형별로 보면 가장 싼 게 3.3㎡당 3728만원, 비싼 건 4473만원이다.

이는 지난해 분양한 인근 아파트보다는 높은 수준이나 최근 거래된 시세와 비교하면 다소 낮은 수준이다. 지난해 3월 공급된 인근 래미안 블레스티지(개포주공2단지)의 경우 3.3㎡당 평균 3760만원, 지난해 8월 디에이치 아너힐스는 4137만원에 일반분양됐다.

서울부동산정보광장에 따르면 래미안 블레스티지 전용 99㎡형이 19억3300만원이며 디에이치 아너힐스는 전용 106㎡형이 20억200만원에 지난 7월 말께 실거래됐다. 이번에 분양하는 래미안 강남포레스트의 비슷한 평형대와 비교하면 2억~3억원 비싼 수준이다. 현 시세가 유지된다면 향후 입주 후 그만큼 시세차익을 얻게 되는 셈이다. '로또 청약' 논란이 불거진 배경이다.

앞서 전일 1순위 청약접수를 받은 강남권의 다른 재건축아파트에서도 청약쏠림에 따른 과열이 재현됐다. 서초구 잠원동에 들어서는 신반포 센트럴자이는 1순위 청약접수에는 98가구 모집에 1만6472건이 몰렸다. 평균 경쟁률은 168.1대 1로 올 들어 서울을 포함한 수도권에서 가장 높은 수준으로 집계됐다. 선호도가 높은 중소평형은 모두 세 자릿수 경쟁률을 기록하는 등 과열이 뚜렷했다. 이 아파트 역시 입지가 좋은 데다 HUG 지침에 따라 당초 업계 예상치보다 분양가를 대폭 낮춰 인기를 끈 것으로 보인다.

지난해 11ㆍ3 부동산대책 후 새 정부 들어 연이어 나온 6ㆍ19 대책, 8ㆍ2 대책까지 강남권 등 일부 지역의 청약과열을 낮추기 위한 장치들이 마련됐지만 쏠림현상은 쉬이 해소되지 않는 분위기다. 이날 분양가상한제 지정요건을 완화하는 개정안이 입법예고되는 등 정부의 모니터링은 한껏 강화됐지만 당장 손쓸 만한 카드가 없는 만큼 과열양상은 한동안 이어질 것으로 보인다.

개정안에 따르면 분양가상한제가 적용되더라도 해당 시점 이전에 관리처분계획 인가신청을 한 정비사업장은 적용되지 않는다. 서초우성1단지나 강남구 청담삼익아파트 등 이르면 올 하반기에 일반분양에 나설 것으로 예상되는 강남권 재건축단지는 상한제 대상이 아니라는 얘기다. 과거 분양 후 시세가 급등한 지역에 적용된 적이 있는 채권입찰제의 경우 현재 국토교통부에서는 전혀 검토하고 있지 않다고 밝혔다.

국토부 관계자는 "분양 후 입주시점에 집값이 현재 주변 시세와 비슷하게 갈지는 아직 단언할 수 없다"면서 "실수요자에게 시세차익이 돌아가는 것까지 정책적으로 대응하긴 힘들다"고 말했다.

강남권 일부 재건축단지는 사업이 진척되거나 가시적인 움직임이 도드라지면서 8ㆍ2 대책 후 이어진 하락세가 멈췄다. 부동산114 조사를 보면 이번 주 서울 재건축아파트 값은 한주 전과 변동이 없어 앞서 4주 연속 하락행진에서 벗어났다. 서울 일반 아파트는 같은 기간 0.05% 올라 오름폭이 커졌다. 대책 발표 후 최근 5주간 오름폭이 연이어 둔화됐었는데 다시 확대된 것이다.

김민영 부동산114 선임연구원은 "개포주공, 둔촌주공 등 주요 재건축 단지의 약세가 이어지긴 하지만 매도자와 매수자간 줄다리기가 지속되며 아파트값 낙폭이 커지지 않고 있다"며 "지난 6일 잠실주공5단지의 50층 재건축안이 사실상 서울시 도시계획위원회 심의를 통과하자 집주인들이 매물을 거둬들이며 가격이 오르는 등 재건축 아파트값 하락세가 멈춰선 것으로 보인다"고 말했다.