[6·19대책 효과없다? 팩트 체크]서울 아파트값 다시 요동…추가 규제 나올까(종합)

[아시아경제 건설부동산부] 서울 아파트값이 다시 요동치고 있다. 6·19 부동산 대책 이후 주춤하던 시장이 빠르게 원상복귀하는 모습이다. 내달 정부가 가계부채 종합대책을 발표하면서 투기과열지구 지정 등 추가 부동산 대책이 나올지 주목된다.

◇서울 아파트값 오름폭 확대= 15일 KB국민은행 주택시장동향에 따르면 지난 10일 기준 서울 아파트 매매가격은 일주일 전보다 0.23% 올랐다. 이는 지난 3일 기준 상승률인 0.16%에서 0.07%포인트 오른 것이다.

▲자료: KB국민은행

서울 아파트 매매가 상승률은 6·19 부동산 대책이 시행되기 전인 지난 6월12일 기준 전주 대비 0.33%에서 6월19일 기준 0.23%로 내려간 뒤 6월26일에도 0.23%를 유지했다. 이후 이달 들어 지난 3일 기준 0.16%로 내려갔다가 이번에 다시 지난달 말 수준으로 올라간 것이다.

특히 강남 4구의 경우 강동구 0.31%, 강남·서초구 0.25%, 송파구 0.20%의 상승률을 기록했다. 이는 일주일전보다 0.06~0.10%포인트 오른 수치다. 6·19 대책 이후 관망세에서 매수 문의가 다시 늘어나면서 회복세를 보이고 있다는 분석이다.

전국 아파트 매매가 상승률은 지난 10일 기준 0.07%로 일주일 전보다 0.02%포인트 올랐다. 같은 기간 수도권도 0.10%에서 0.14%로 상승률이 확대됐다. 5개 광역시(부산·대구·대전·광주·울산)는 0.03%로 변동이 없었다.

한국감정원이 조사한 결과도 비슷하다. 서울 아파트 매매가격 상승률이 지난 6월12일 전주 대비 0.18%에서 대책 시행일인 6월19일 기준 0.12%로 내린 뒤 6월26일에도 0.10%로 하락세를 이어갔다. 그러나 이달 들어 오름세가 확대되고 있다. 7월3일 기준 0.11%로 오른 다음 지난 10일에는 0.14%를 기록했다.

특히 강남 4구(강남·서초·송파·강동)의 상승세는 더욱 가파르다. 6·19 대책 직후인 6월26일 기준 강남구 아파트 매매가 상승률은 0.0%로 보합을 기록했으나 7월3일 기준 0.02%로 다시 오름세를 보이다 지난 10일 기준 0.1%로 상승률이 5배 뛰었다. 같은 기간 서초구는 0.07%에서 0.08%, 0.14%로 3주 만에 상승률이 두배로 올랐다. 송파구도 0.01%에서 0.03%, 0.11%로 상승률이 10배 가량 확대됐다. 강동구 역시 -0.01%에서 0.02%, 0.08%로 상승 폭이 확대됐다.

국토교통부와 국세청의 합동 현장 단속으로 문을 걸어 잠갔던 강남 일대 부동산중개업소들이 영업 재개에 나서면서 호가도 뛰고 있다. 강남구 개포동 인근의 H공인중개업소 관계자는 "대책 발표 후 관망세를 보이는 듯하더니 최근 거래가 이뤄지면서 가격도 덩달아 오르고 있다"면서 "대책 전에 개포주공 4단지 전용 42㎡가 10억 초반대에 거래가 됐는데, 지금은 집주인들이 2000만~3000만원 가량 오른 가격대를 부르고 있다"고 말했다.

부동산114 조사에서도 서울 아파트값은 지난 14일 기준 전주 대비 0.29% 올랐다. 이는 지난주(0.20%)보다 상승 폭이 커진 것이다.

서울 아파트값은 6·19 부동산 대책 발표 전인 6월16일 기준 0.32%의 상승률을 보이다 대책 발표 후 6월23일 기준 0.17%, 6월30일 기준 0.16%로 2주 연속 오름 폭이 둔화됐다. 그러나 이들 들어 2주 연속 상승 폭을 키웠다.

주무 부처인 국토교통부에서는 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제가 강화되는 이달부터 본격적으로 6·19 대책의 효과가 가시화될 것으로 판단했으나 예상이 빗나간 것이다.

◇청약시장 ‘가열’= 정부가 6·19 대책에서 청약 관련 규제를 강화했음에도 불구하고 청약시장 열기는 좀처럼 수그러들지 않고 있다.

리얼투데이에 따르면 6·19 대책 이후 지난달 말까지 서울 지역 1순위 청약경쟁률은 18.61대1로 6월19일 이전(6.27대1)보다 3배가량 높아졌다.

서울의 민간분양 최고 경쟁률도 경신됐다. 롯데건설이 은평구 수색·증산뉴타운에 공급한 'DMC롯데캐슬 더퍼스트'가 평균 37.98대1의 경쟁률로 1순위 마감했다. 이 단지는 서울 전역으로 확대된 분양권 전매 제한 강화 규제가 처음 적용되는 곳이었지만 이달 3일부터 시행된 대출 규제는 피했다. 7월 들어 청약한 4개 단지의 1순위 경쟁률은 14일 기준 9.10대1이다.

분양 열기가 뜨거운 부산의 경우 6·19 대책 전 98.71대1이라는 높은 1순위 경쟁률을 보였다. 대책 시행 후 처음으로 이달 2개 단지에서 청약을 진행했는데 107.56대1로 세자릿수 경쟁률을 찍었다. 대구에서도 세자릿수 경쟁률이 나왔다. 지난 6일 청약을 받은 남구 '앞산태왕아너스'의 경쟁률이 125.85대1에 달했다.

반면 '미분양 주의보'가 내려진 충청 일대는 미달이 속출했다. 지난 12일 1순위 접수한 충남 천안 '병천 부경타운하우스'는 일반모집 496가구에 단 1명만 신청했다. 서북구 '직산역 한화꿈에그린'(지역주택조합)도 73가구 모집에 3명만 청약했다. 같은 구 '두정역 효성해링턴플레이스 1·2차'의 청약경쟁률은 0.31대1에 그쳤다. 충북 청주 상당구 '금천 센트럴파크스타힐스'도 241가구 모집에 6명만 1순위 신청했다.

이처럼 6·19 대책 후 청약시장은 규제 사각지대를 찾아 쏠림현상이 심했다. 지역에 따라 양극화 구도가 뚜렷해진 것이다. 다만 부산·대구 등 지방은 아직 민간택지분양권 전매 제한에 대한 법적 근거가 없는 상황이라 앞으로 시장이 어떤 영향을 받을지 조금 더 지켜볼 필요가 있다. 관련 내용이 담긴 주택법 개정안이 지난 6일 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과해 이르면 10월쯤 발효될 것으로 예상된다. 아직 규제 시차가 있는 만큼 당분간은 규제 시행 전 막차를 타려는 수요자들이 몰릴 전망이다.

◇서울 아파트 거래량 감소세= 서울 아파트 매매 거래량은 6·19 대책 이후 감소세를 보이고 있다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 6·19 대책 시행을 앞두고 6월5~11일 2493건에서 6월12~18일 1377건으로 일주일 새 44.8% 줄어든 뒤 대책이 시행된 6월19~25일 821건으로 거래 건수가 세자릿수로 내려갔다. 이후 6월26일~7월2일 576건, 7월3~9일 328건으로 감소세를 이어가고 있다. 지난 10~14일에는 133건이 거래됐다. 같은 기간 전국 아파트 거래량도 1만1896건에서 8728건, 6410건, 4585건, 2701건, 1177건으로 감소세를 보이고 있다.

이처럼 거래량이 크게 줄어드는데도 가격이 오르는 것은 정부의 부동산시장 현장 단속으로 서울 강남 일대 공인중개사들이 한동안 일제히 문을 닫은 데다 6·19 대책 시행으로 매물도 줄어들면서 대기 수요가 몰린 영향으로 풀이된다. 집값을 잡으려는 정부의 의도와는 반대로 시장이 움직인 셈이다.

◇부산·세종시 아파트값 상승세 둔화= 6·19 대책에서 새로 청약조정대상지역으로 지정된 부산 기장군과 부산진구는 대책 발표 후 아파트값 상승 폭이 둔화됐다. 그러나 대책 발표 후 신규 분양이 아직 없었던 만큼 시장에 어떤 영향을 끼쳤는지에 대해선 검증 기간이 더 필요하다는 지적이다. 앞서 지난해 11월 조정대상지역으로 지정된 세종시 역시 오름 폭이 한풀 꺾이긴 했지만 여전히 높은 상승세다.

한국감정원이 발표하는 주간아파트가격동향 자료를 보면 부산 아파트 매매가격은 지난달 19일부터 이달 10일까지 0.23% 올랐다. 6·19 대책 발표 직전 한달여간 상승 폭(0.53%)과 비교하면 절반 이상 줄어든 셈이다. 이번 대책에서 새로 조정대상지역으로 지정된 부산 기장군의 경우 같은 기간 아파트값 오름 폭이 0.68%에서 0.13%로 내려갔다.

같이 지정된 부산진구는 0.76%에서 0.40%로 감소했다. 해운대구나 동래구·남구 등 앞서 지난해 11·3 대책 때 조정대상지역으로 지정된 부산 내 다른 지역 역시 비슷한 양상이다. 겉으로 드러난 지표만 보면 6·19 대책이 부산 집값 안정에 어느 정도 효과를 준 셈이다.

올 들어 다소 진정세를 보였던 세종시는 지난 5월에 접어들면서 아파트값 상승 폭이 확대됐는데 6·19 대책 발표 이후 확연히 줄었다. 대책 발표 전에는 한달 새 2.4%가량 급등했으나 이후에는 0.77%로 상승 폭이 완화됐다. 세종시의 경우 6·19 대책의 직접적인 영향권은 아니었지만 수도권을 타깃으로 대거 규제가 쏟아지면서 상당수 수요가 관망세로 돌아선 것으로 보인다.

집값 오름 폭은 둔화됐으나 실제 진정 국면으로 접어들었는지에 대해선 조금 더 지켜봐야 한다는 시각이 우세하다. 대책 발표 후 해당 지역에서 분양 물량이 나온 적이 없기 때문이다. 앞서 지난해 11·3 대책이나 이번 6·19 대책은 신규 아파트 분양시장을 겨냥했는데 부산의 경우 서울 등 수도권과 달리 분양권 전매 제한을 받지 않는다. 아파트 청약 시 1순위 제한이나 재당첨 제한, LTV·DTI 강화 등은 해당되지만 분양권 전매와 관련해선 규제가 없어 실제 분양시장이 어떤 영향을 받을지는 뚜껑을 열어봐야 알 수 있을 전망이다.

박민규 기자 yushin@asiae.co.kr