[포럼]6·19부동산대책, 장기적 정책 실효성 확보해야

고성수 건국대 부동산학과 교수

[아시아경제]문재인 정부의 첫 부동산 대책이 시작됐다. 여느 정부와 마찬가지로 부동산시장과의 지난한 힘겨루기가 본격화된 것이다. 이번 대책은 일부 지역의 과열현상을 차단하고 급증한 가계대출 증가세에 대한 부분적 대책으로 이해할 수 있다. 예상대로 주택담보대출의 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV) 강화를 골자로 일부 과열지구를 대상으로 시행됐다.

주지하는 바와 같이 국내 경제의 성장동력이 약화된 가운데 지역경제 활성화 기반인 부동산시장 전체의 경기를 크게 위축시키지 않는 범위에서 적용되는 이른바 핀셋형 규제다. 그렇지 않아도 하반기 금리인상 및 공급물량 확대에 의한 시장 위축이 우려되는 상황에서 부동산시장은 당분간 침체된 분위기를 이어갈 가능성이 높은 것으로 전망되고 있다.

대부분의 정부가 그러했듯이 이번 정부도 국민경제에 큰 부분을 차지하는 부동산시장의 움직임에 민감한 반응을 보이는 것으로 생각된다. 그러나 과거 통계에서 보여준 바와 같이 시장을 억제하려는 정부의 노력도 시장을 활성화하려는 다양한 시도도 그리 쉽게 시장의 움직임을 변화시키지는 못했던 경험이 있다. 오히려 이런 상황의 반복은 시장의 규제에 대한 내성을 강화시켜 기대한 정책 효과를 축소시키는 부작용을 낳기도 했다. 따라서 정부의 규제는 시장 개입을 가능한 최소화하는 한편 시의적절한 대책을 단호하고 과단성 있게 구현함으로써 정책의 실효성을 극대화할 필요가 있다.

이와 함께 부동산 대책의 필요성을 시장에서 공감하고 이에 대한 참여자들의 자발적이고 적극적인 협조가 병행될 필요가 있다.

이러한 관점에서 볼 때 이번 대책과 관련한 시장의 상황이 과연 현 정부가 제1호 경제정책으로 내놓을 만큼 심각한 수준이었는지에 대해서는 다소 의문이 든다. 전국적으로 주택가격이 안정세를 보이고 있는 가운데 일부 지역의 단기적 가격변동에 너무 과민한 대응을 보인 것은 아닌지 모르겠다. 시장은 살아있는 생명체와 같아서 언제나 한자리에 머물러 있지 않는다. 가격이 오를 때도 떨어질 때도 있다. 정부가 나서서 시장을 안정화시킬 강력한 규제를 사용하기에는 이를 설득할 수 있는 장기적인 추세가 확인될 필요가 있다. 특히 지역별 가격지수의 경우 해당 지역 내 재건축 승인 등의 단기적 호재가 크게 작용하는 경우도 있다.

주택가격뿐만 아니라 규제지역의 기준이 되는 청약률의 경우도 작년ㆍ재작년과 비교할 때 올 들어 안정세로 접어들고 있어 조금 더 기다려볼 필요가 있지 않았을까 싶다.

아울러 주요 정책 수단으로 활용되고 있는 LTV와 DTI의 강화 또한 대책의 주 타깃으로 알려진 투기꾼들에 미치는 영향보다는 서민들의 고통이 커질 수 있다. 이를 감안할 때 이에 대한 보완이 보다 적극적으로 마련될 필요가 있다. 주택담보대출의 심사 요소 중 하나인 LTV의 경우 신혼부부ㆍ청년층 등 저자산가들에게 민감한 규제이며 DTI는 저소득층에게 가장 큰 영향을 미치는 규제다. 물론 정부가 의도한 바와 같이 투기 수요를 억제하는 데에도 영향이 있겠지만 상대적으로 저소득ㆍ저자산 서민층에 대한 부작용과 비교할 때 주거복지 차원에서 정책의 효과를 따져볼 필요가 있다. 또한 이번 대책을 통해 가계부채 문제의 해결을 의도했다면 전체 가계부채 중 실제 주택 구입을 위해 발생하는 대출의 비중을 감안할 때 그 효과는 제한적일 수 있다.

안정적인 주거환경 구축을 통한 주거복지의 실현이라는 정부의 고심은 충분히 이해된다. 그러나 정부의 시장 개입은 언제나 비용을 수반한다. 이를 감안할 때 실효성 있는 정책의 구현은 참여자들의 공감대에서 출발해야 할 것이다. 단기적인 시장의 움직임에 민감한 반응을 보이는 것은 장기적인 정책의 실효성 확보에 부정적 영향을 미치지 않을까 우려된다.

고성수 건국대 부동산학과 교수