수술대 오른 '뉴스테이'…규제 단단히 조여라

-중산층 임대주택 설정에도 일부 임대료 고액, 구조개선 시급
-막대한 정부 재정 지원에도 임차인 자격 등 별다른 규제 없어, 강화 목소리

[아시아경제 박혜정 기자]박근혜정부의 역점사업인 '뉴스테이(기업형 임대주택)'가 본격적으로 수술대에 올랐다. 국회 안팎에서 존폐 기로에 선 뉴스테이가 차기 정권에서도 명맥을 잇기 위해서는 임대료 구조의 개선과 함께 규제 강화가 필요하다는 의견이 나오고 있다.

5일 국토교통부에 따르면 뉴스테이 사업 지원을 위해 올해 편성된 주택기금예산은 약 2조1000억원이다. 임대주택 리츠(REITs) 출자 1조1700억원, 융자 9275억원으로 올해 목표인 4만20000가구 공급(영업인가)이 충분히 가능한 수준으로 확보됐다. 국토부는 2015년 뉴스테이 사업을 시작한 이래 올해까지 15만가구의 사업용지를 확보하고 8만5000가구 공급, 4만가구의 입주자 모집을 진행한다는 계획을 세웠다. 정부 주도의 재정 지원과 규제 완화 없이는 불가능한 정책 목표다.

그러나 막중한 자본의 투입에도 정책 수혜 대상이 제한적이란 게 문제다. 국토부는 뉴스테이를 중산층을 위한 임대주택으로 설정했지만 일부 지역에선 임대료가 '부담 가능한 수준'을 넘어섰기 때문이다. 국회입법조사처가 발표한 '뉴스테이 정책의 현황 및 정책과제' 보고서에 따르면 'e편한세상테라스위례' 전용면적 84㎡의 보증금을 전부 월세로 환산한 임대료(환산 월세)는 257만~291만원 수준이다. 화성의 '동탄레이크자이더테라스' 84㎡ 환산 월세는 172만~249만원이다. 지난해 12월 기준 한국감정원이 발표한 경기 지역 전월세 전환율 6.4%를 적용한 수치로, 상위 20%(월소득 454만원) 가구 소득액의 30%인 136만2000원을 넘는 수준이다.

일반적으로 가계소득의 25~30% 이상을 주거비로 지출하면 주거비 부담이 크다고 여겨진다. 중산층이 부담하기엔 임대료가 높다는 지적이 나오는 대목이다. 이에 뉴스테이가 차기 정권에서 살아남기 위해서는 현 임대료 구조부터 개선해야 한다는 게 국회의 판단이다. 입법조사처는 "임대료 수준은 뉴스테이 정책의 지속가능성을 가늠할 수 있는 핵심 사안"이라며 "뉴스테이가 정책 대상에 고소득층을 포함하는 것이 적정한지 지속적으로 검토해야 한다"고 지적했다.

이에 대해 국토부는 보증금을 전부 월세로 환산한 금액을 실제 임대료로 간주해 산출한 적정 주거비로 비교하는 것은 부적절하다고 했다. 전성배 뉴스테이정책과 팀장은 "뉴스테이 주변 단지도 환산 월세로 비교하면 상위 30% 이상만 임대료를 부담할 수 있는 수준"이라며 "순자산을 보증금으로 활용하거나 보증금과 월 임대료를 선택할 수 있다는 점을 감안하면 높지 않다"고 반박했다.

정부 재정을 투입하는 사업인 만큼 규제를 죄는 방향으로 손봐야 한다는 의견도 나온다. 현재 뉴스테이 사업에는 임대의무기간 8년, 연간 임대료 상승률 5% 이내 정도의 규제만 적용되고 있다. 임차인의 자격이나 초기 임대료, 임대의무기간 이후 분양전환 절차 등에 대해서는 별다른 규제가 없다. 우리나라와 달리 미국·호주·프랑스·독일은 공공지원을 받는 민간 임대주택에 대해 임대의무기간과 임차인 자격, 임대료에 대한 제한을 두고 있다.

입법조사처는 "뉴스테이 정책 도입 시 주택 구매 여력이 낮은 계층에게 공급하는 것을 목표로 했다"면서 "일부 규제를 적용한 주택을 혼합하는 등 뉴스테이 정책을 중·저소득층의 주거안정과 연계하는 방안을 검토할 필요가 있다"고 밝혔다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장도 "시세 수준의 초기 임대료 규제가 있지만 시세보다 낮은 모델을 개발하는 등 정형화 대안을 모색해야 한다"며 "입주가구 조건 제약, 특정 계층 비율 지정 등 공공성을 강화해야 한다"고 강조했다.