[11·3 부동산대책]강남 재건축 안도 속 '시장 위축 불가피'

시장·전문가 반응…"강남 재건축 투자자 자금여력 충분, 영향 미미할 것"
조합원지위양도제한·분양가상한제 등 강력책 포함 안해
예상보다 지역 넓어 수요위축 불가피…강남發 가격하락, 전국 확산 전망도

[아시아경제 조은임 기자]정부가 투기수요를 걷어내기 위해 전매·청약제한을 대폭 강화하는 정책을 3일 내놨으나 강남 재건축단지에서는 안도의 한숨을 내쉬는 분위기다. 재건축 매매거래에 대한 강력한 처방은 포함되지 않아서다. 일반분양 물량이 많지 않은데다 중도금 대출 제한이 적용된 후 실수요 위주로 시장이 재편되고 있어 영향이 크지 않을 것이란 반응을 보인다.

재건축 조합들은 대책 발표에 앞서 과거와 같이 일정기간 조합원 지위양도를 제한하거나 분양가상한제를 적용하지 않을까 우려했었다. 이런 규제가 시행될 경우 조합원 물량 거래마저 중단시킬 것이란 지적이 많았다. 강남구 개포동의 한 재건축 조합장은 "투기과열지구로 지정되면 조합원의 권한을 양도할 수 없는 상태가 되는데 이것이 빠져서 다행이라고 생각한다"고 전했다.

업계에서는 지난 7월부터 9억원(서울 기준)이 넘는 주택에 중도금 대출이 금지되면서 투기수요는 빠지고 있는 상황으로 보고 있다. 일부 청약경쟁률이 수백대1에 달하는 경우가 있었지만 이는 일반분양분이 워낙 적어 자연스러운 현상이었다고 주장한다. 지난달 분양한 서초구 아크로리버뷰는 청약경쟁률이 300대 1에 달했는데 일반분양은 30가구가 채 안됐다. 대형 건설사 관계자는 "요즘 강남 재건축 단지는 중도금 대출이 되지 않아 투자수요라 하더라도 5억~6억원은 있어야 한다"며 "주거환경을 고려해 자금여력이 되는 실수요자들이 주로 청약에 들어오는 걸로 본다"고 말했다.

또 정비사업의 투명성을 확대하기 위해 용역을 공개하고 조합을 점검한다는 내용에 대해서는 "환영한다"는 의견이 나온다. 조합장의 금품수수나 횡령 등으로 재건축 사업을 바라보는 사회적 시선이 곱지 않아 부담이 돼 왔다는 점에서다. 개포동 재건축 조합장은 "투명한 조합운영이 되지 않으면 결국엔 부실시공으로 연결되는 경우가 많아 그동안 비판의 소지가 많았다"며 "조합원들의 이해관계가 다른만큼 조합들을 대상으로 교육을 실시하거나 메뉴얼도 마련했으면 한다"고 말했다.

그럼에도 정부가 본격적인 분양시장 규제모드로 선회했다는 점에서 단기적으로 위축은 불가피할 것이라는 평가들이 나온다. 주택업계 관계자는 "그동안 국지적으로 맞춤형 대책을 내놓겠다고 했지만 이번 대책을 보면 서울만 해도 강남쪽만이 아니고 서울 전역에 대해 전매제한 등의 조치가 취해지는 등 생각보다 넓은 지역에 대해 규제를 가한 것으로 볼 수 있다"면서 "전반적으로 주택수요를 크게 위축시킬 가능성이 크다"고 평가했다.

건설사들은 국내 주택시장 의존도가 높아진 판국에 청약시장이 가라앉으면 전반적인 분양시장 침체를 가져와 주택사업을 추진하기가 부담스러워진다는 점을 지적하고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "그동안에는 투기과열지구나 전매제한 등으로 가격을 잡은 적이 없지만 지금은 다르다. 강남의 가격 하락은 전국적으로 번질 수가 있어 상당히 우려가 되는 상황"이라고 분석했다.

이에비해 부동산시장 경착륙을 막기 위해 선제적으로 대응해야 한다는 지적이 있던 만큼 중장기적으로는 적절하다는 의견도 있다. 최근 1~2년간 공급된 물량이 입주시점을 맞는 내년 이후 집값이 떨어질 것으로 예상되는 상황에서 분양시장의 과열을 막는 조치는 필요하다는 얘기다. 한국건설산업연구원은 2일 '2017년 건설ㆍ부동산 경기전망 세미나'를 가진 자리에서 내년 전국 집값은 올해보다 0.8%, 전셋값은 1.0% 가량 내릴 것으로 전망하면서 지금 과열을 막지 못하면 하락세가 가팔라지며 경제에 부담을 줄 것이란 점을 시사했다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 이번 대책에 대해 "시장이 움츠러들고 기존 분양물량에도 영향을 주겠지만 미국 금리인상 등 대외변수가 크고 유동적인 상황에서 시장 경착륙을 막는 역할을 할 수 있다"고 말했다.

조은임 기자 goodnim@asiae.co.kr