한남더힐 "젤 비싼 아파트? 억울해"

3.3㎡당 8000만원, 국내 최고 분양가
600가구 중 펜트하우스 12가구만 해당
나머지 평형대는 주변과 비슷비슷

전형적인 부촌, 평당 땅값만 3400만원
대지지분율 97% 달해, 미래가치 높아

한남더힐 정문에서 바라본 단지 전경.

[아시아경제 이민찬 기자] 3.3㎡당 8000만원. 서울 용산구 독서당로에 들어선 '한남더힐'이란 공동주택의 전용면적 244㎡짜리 펜트하우스 분양가다. 국내 공동주택 중 가장 높은 가격이다. 그래서 이목을 모은다.

최근 정부는 연일 치솟는 강남 아파트 분양가를 잡기 위해 인위적인 규제를 가하고 있고 이에 상승세는 주춤하는 모양새다. 하지만 임대에서 분양으로 전환하는 한남더힐은 최고가임에도 거래가 끊이지 않고 있다. 판매가 잘 되고 있다는 얘기다.

그렇다면 한남더힐의 분양가는 어떤 수준이라고 봐야 할까. "비싸다"는 반응이 대다수다. 그렇다면 어느 정도 비싼지 한꺼풀 그 속내를 들여다보자.

우선 77억~79억원에 달하는 펜트하우스는 인근 루시드하우스나 삼성동 현대 아이파크 등과 비교하면 비싸다. 루시드하우스 전용 244㎡형은 59억5000만원, 라테라스 한남 전용 244㎡형은 50억원 등에 거래되고 있다. 삼성동 현대 아이파크 전용 167㎡형은 31억원에 지난 5월 거래됐다. 단순 비교를 해봤을 때 같은 평형으로 등치시켜 보면 루시드하우스와는 20억원 정도 차이가 난다.

그런데 시행사인 한스자람 측은 '비싼 분양가'라는 말에 동의하지 않는다. 이유는 무엇일까. 무엇보다 전체 600가구 중 12채에 불과한 펜트하우스의 분양가가 마치 전체 평균 분양가인 것처럼 잘못 알려졌다고 지적한다. 한남더힐 전체 가구의 절반 이상을 차지하는 주력 평형은 전용 205~233㎡형이다. 분양가는 3.3㎡당 5000만원 초중반대다. 모든 주택이 3.3㎡당 8000만원이라고 생각하는 것은 오해라는 얘기다. 분양전환이 대거 이뤄진 지난 5월 거래 신고된 한남더힐 전용 177㎡형은 28억~29억8500만원이었다. 전용 208㎡형은 32억7000만~35억5000만원 선에서 분양됐다.

인근 비슷한 규모와 비교하더라도 분양가는 크게 높지 않다고도 했다. 한남더힐의 전용 59㎡형은 8억8900만~12억원 선에 분양전환됐다. 이는 올해 고분양가 논란을 촉발시킨 '신반포자이'의 전용 59㎡ 일반분양가인 10억~11억5000만원과 비슷한 수준이다. 2009년 입주한 '반포 래미안퍼스티지'의 같은 평형은 최근 11억원대에서 거래되고 있다.

한남동은 고급빌라와 각국 대사관이 몰려 있고 도심과 강남 접근성이 뛰어나 강남과 비교해 입지가 크게 뒤떨어지지 않는다는 게 업계의 의견이다. 실제 한남더힐과 길 하나를 두고 위치한 외인주택은 6만677㎡ 땅과 아파트 10개동(512가구)이 6242억원에 팔렸다. 노후한 건물을 제외하고 땅값만 단순히 계산해도 3.3㎡당 3400만원에 이른다.

박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산위원은 "한남동은 남산을 뒤에 두고 한강을 조망하는 배산임수 지역으로 전통적인 부촌"이라며 "대기업 일가의 저택이 대거 들어서면서 부촌으로 형성돼 있는 데다 한남더힐은 단국대 이전 부지에 저층 고급 아파트로 들어서 외부와 분리된 커뮤니티, 보안 등 장점이 많다"고 설명했다.

특히 한남더힐은 대지지분율이 97%에 달해 비슷한 평형대의 아파트들과 단순 비교해서는 안 된다는 얘기도 나온다. 대지지분은 아파트 소유주가 가지고 있는 실제 땅의 가치로, 향후 재건축을 할 때 추가분담금을 산정하는 기준이 된다. 주요 아파트의 대지지분이 50% 안팎이며, 최근에 지은 것일수록 대지지분이 적다. 삼성동 아이파크와 도곡동 타워팰리스의 경우 대지지분율이 10%대에 불과하다.

이 때문에 한남더힐은 수십 년 후 재건축을 추진할 때를 감안하지 않더라도 다른 유명 아파트나 주상복합보다 미래가치가 뛰어나다는 의견이다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "고도제한 등 여러 변수가 있지만 한남동이라는 입지에 대지지분율이 높은 저층 공동주택은 향후 가치를 더욱 높이는 요건"이라고 말했다.