[분양보증 거부 일파만파]분양승인 불허요건 '인근 분양가 대비 10% 초과'…왜?

HUG "보증 리스트 관리차원…앞으로 고분양가 단지는 지사와 본사 심사 모두 거쳐야"

[아시아경제 주상돈 기자] 우리나라에서 분양보증을 해주는 유일한 기관인 주택도시보증공사(HUG)가 서울 강남구 개포주공3단지를 재건축하는 '디에이치 아너힐즈'의 분양보증을 거절했다. '분양가가 인근보다 13% 이상 높다'는 이유에서다. HUG는 분양가를 낮춰 재신청하는 경우에 보증발급이 가능하다는 입장이다.

25일 HUG는 강남구 개포주공3단지 주택재건축사업 주택분양보증 신청 건에 대한 심사결과 이를 승인하지 않기로 결정했다고 밝혔다. 고분양가를 이유로 HUG가 분양보증을 거절한 것은 이번이 처음이다.

박정오 HUG 도시정비심사팀장은 "최근 공급과잉 우려에 고분양가 논란이 가세했는데 개포주공3단지의 고분양가 책정 사례가 타사업장으로 확산될 경우 보증 리스크가 증가될 수 있다"며 "이번 분양 승인 결정은 이를 사전에 차단하기 위한 조치"라고 강조했다. 고분양가 책정 바람을 막기 위한 조치라는 점을 분명히 한 셈이다. 이어 그는 "강남발 미분양과 가격하락 등의 '쇼크'가 발생할 경우 HUG의 보증 리스크가 높아지는 것은 물론 건설사는 경영난, 입주자는 자산하락 등의 어려움에 처할 수 있다"고 말해 사업주체와 입주자, 보증기관 등 모두를 위한 결정이었다고 설명했다.

HUG가 판단하는 고분양가는 인근지역 1년 평균 분양가의 10%를 초과하는 경우다. 여기서 인근지역이란 행정구역으로 따지는 것은 아니다. HUG는 같은 생활권역이라면 인근지역이라고 볼 수 있다고 설명했다. 개포주공3단지의 경우 지난 3월 분양된 개포주공2단지가 비교대상이 됐다. 1년 이내에 인근 분양단지가 없을 경우에는 기간과 지역을 점차 확대해서 보는 식이다. 박 팀장은 "인근 지역의 기준은 직선거리나 행정구역이 아닌 '동일 생활권'이 기준"이라며 "분양 보증승인시 해당 단지의 생활권을 고려한 인근지역을 선정·비교할 예정"이라고 말했다.

이를 개포주공3단지를 재건축하는 '디 에이치 아너힐즈'로 적용해보면 HUG의 설명대로 고분양가가 책정된 것으로 분류된다. HUG가 12개월 동안의 분양가를 평균해 매달 '민간아파트 분양가격 동향'을 발표하는데, 이에 따르면 지난 6월 기준 강남구 평균 분양가는 3.3㎡당 3804만원이다. 현대건설이 신청한 3.3㎡당 분양가(4310만원)는 강남구 평균보다 13% 가량 높다. 또 3개월 전 분양한 개포주공2단지 분양가(3762만원) 보다는 14% 높은 수준이다.

고분양가라면 분양승인이 거절되지만 이에 앞서 분양보증 승인절차가 강화된다. 앞서 미분양 우려지역의 보증심사를 강화한 것처럼 지사 심사에 이어 2차로 본사 심사도 거쳐야 한다. 박 팀장은 "주변보다 분양가가 10% 초과하는 경우 고가 분양으로 보고 지사 심사에 이어 본사 심의위원회를 통과해야 한다"며 "다만 10%를 초과한다고 무조건 분양 승인을 거절하는 것은 아니고, 분양 시점 대비 시세 상승 등을 고려해 종합적으로 승인 여부를 판단할 것"이라고 설명했다.

이렇게 HUG가 분양승인 거절 대상을 구분해놓았지만 업계에서는 주먹구구식인데다 납득하기 어려운 결정이라고 볼멘소리를 내고 있다. 한 건설사 관계자는 "동일 생활권이라는 기준은 자의적이고 모호한 기준"이라며 "비교대상 기준이 애매하기 때문에 이를 적용하는 정비사업조합·시공사와 HUG간의 논란의 소지가 크다"고 말했다. 이어 "이번 분양보증 거절은 실질적인 규제책으로 보기보다는 과열된 주택시장을 진정시키기 위한 정부의 간접적인 신호겠지만 사업자의 재정적 부담은 커질 수밖에 없으며 수요자들도 하릴없이 기다려야만 하는 이중적 낭비를 부르고 있다"고 덧붙였다.

주상돈 기자 don@asiae.co.kr