안동건 대표의 '부동산 차트' 예찬론
안동건 대표.
[아시아경제 주상돈 기자] "강남구 개포동 주공아파트가 오르면 그 다음 주 과천 원문동 주공아파트가 오른다. 이와 동시에 송파의 둔촌동 재건축 아파트 가격이 움직인다."
사당역 인근 디프리러닝센터에서 만난 안동건(39) 부동산차트연구소 대표의 얘기다. 부동산 시장은 입지에 따라 국지성을 보이지만 긴밀하게 연결돼 있다는게 그의 얘기다. 따라서 "부동산 투자는 시장의 '연결도'를 그리는 것부터 시작된다"는 것이 그의 주장이다.
안 대표는 2004년부터 11년간 강남 은마아파트 매매가와 강남구 아파트 전체 가격 추이를 분석했다. 그 결과는 그의 주장을 뒷받침한다. 가격 차트를 보면 강남 아파트 매매가가 오르기 시작하면 은마아파트 가격이 움직일 것이라고 예측할 수 있다. 예를들어 은마아파트 전용면적 112㎡형의 경우 지난 2006년 말부터 2007년 초까지 13억원을 웃돌며 최고점을 기록했는데 당시 강남구 전체 아파트 매매가 지수도 최고 수준을 나타냈다. 이후 은마아파트가 거의 9억원까지 급락한 2008년 말 강남 매매가 지수도 100까지 떨어졌다. 또 강남구의 움직임에서 강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구 등 강남4구의 움직임을, 이를 통해 경기 분당과 평촌ㆍ용인ㆍ수지ㆍ영통의 가격 추이를 전망할 수 있었다.
그렇다면 과거만 그럴까. 그의 견해로 보면 미래에도 비슷한 움직임이 나타날 가능성이 높다. 안 대표는 "앞으로도 이런 유사한 움직임이 재현되는 방향성을 확인할 수 있다"고 설명했다.
그는 주식시장에서 흔히 쓰이는 이런 차트 분석을 부동산에 적용해 지난 2008년부터 강의를 열고 있다. 지금까지 총 500여명이 그의 강의를 들었고 그는 이 강의 경험을 바탕으로 지난해 12월 초 첫 저서인 '부동산차트 투자법'을 펴내기도 했다. 서울과 지방을 오가며 차트를 이용한 부동산 투자법을 가르친다.
"수강생 중에는 인생이 바뀐 사람이 많다. 2013년에 부동산 투자를 시작해 강의를 들으러 울산에서 서울까지 온 C씨의 경우 경기 평촌 전용면적 62㎡형 아파트 투자를 시작으로 지금은 서울 및 수도권 신도시에 30여채의 아파트를 가지고 있다. 나보다 더 대단한 부동산 투자자인 셈이다."
이외에도 강의를 듣고 2014년 초 투자를 시작한 D씨 부부는 서울 강서구 염창동에 전용면적 85㎡형 아파트를 2억7000만원에 매입했고 이 아파트는 지난해 3억6000만원으로 뛰었다. 현재도 이 부부는 강의실 맨 앞자리에서 수업을 듣는 모범생 커플이라고 한다.
이 때문에 그의 책 출간을 앞두고 "돈을 낼 테니 책을 출간하지 말아 달라"고 수강생의 만류가 거셌다고도 했다. 하지만 그는 "누구나 차트를 볼 수 있다면 안정적인 투자를 할 수 있다는 믿음으로 부동산 투자의 데이터화 대중화를 위해 출간을 결정했다"고 말했다.
그의 목표는 노골적이다. 실제 돈을 벌 수 있는 투자법을 가르치는 것이다. 안 대표는 "기존 강의는 '3억원에 사서 1년 만에 1억원을 벌었다'는 영웅담이 많은데 미래에 적용하기 힘든 방법이 대부분이었다"며 "이런 사례 나열이 아닌 실제 돈을 벌수 있는 투자법을 만들고 싶었다"고 말했다. 그 방법은 과거 어디가 올랐다는 결과만으로 막연한 예상을 하는 것이 아닌 현재 시장 분석을 통한 투자법이다.
안 대표는 "시간을 눈으로 볼 수 있게 하는 수단이 시계인 것처럼 부동산 차트란 부동산 가격을 볼 수 있는 역사책"이라며 "과거의 패턴을 보고 미래의 추이를 전망할 수 있는 도구가 바로 부동산 차트"라고 설명했다.
그는 이미 존재하고 있는 시장을 보는 다양한 자료들을 통해 시장을 이해하는 법을 익혀야 한다고 했다. 안 대표가 자주 활용하는 통계도 KB국민은행이 운영하는 'KB부동산'과 한국감정원의 부동산통계정보시스템 '알원'이다. 월간과 주간자료를 모두 제공하는 KB주택가격동향과 알원의 주택가격 동향 자료를 통해 각 시점의 가격은 물론 일정 기간의 가격의 흐름을 확인해야 한다고 조언했다.
안 대표는 "KB는 호가 위주로 반영되고 감정원은 거래가 위주로 반영된 경향이 크다"며 "KB가 먼저 오르고 감정원이 나중에 오르는 경우가 많기 때문에 두 기관의 통계를 함께 봐야한다"고 말했다. 그는 "다만 우선은 한 기관의 통계를 정확히 볼 줄 아는 능력을 키우는 것이 중요하다"고 덧붙였다.
그는 부동산 투자를 결정할 때 고려할 요소로 가격과 상태 두 가지를 꼽았다. 안 대표는 "마른 옥수수에 열을 가하면 팝콘이 되지만 삶은 옥수수를 가열해도 절대 팝콘이 되지 않는다"며 "부동산 시장에서 열은 각종 부동산 정책과 개발 호재, 상태는 전세와 매매가의 격차로 볼 수 있다"고 설명했다.
전셋값은 오르지 않고 매매가만 올라 이 두 가격의 격차가 벌어진 시장의 경우, 전세난이 심하다고 세입자가 집을 사지 않기 때문에 매매가가 오를 여지가 적다는 것이다.
향후 아파트 매매가는 정부의 대출규제와 공급과잉 우려 등 탓에 당분간 조정을 받을 것으로 전망했다. 안 대표는 "지금은 부정적 심리가 부동산 시장을 갉아먹고 있다"며 "이 탓에 올핸 가격이 출렁이겠지만 내년부터 공급이 많아질 것이라는 우려를 미리 반영하고 있는 것이기 때문에 이 영향은 길지 않을 것"이라고 말했다.
주상돈 기자 don@asiae.co.kr
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