김용남 글로벌PMC 대표, 건물값 40억 올린 '황금손'

[아시아초대석] 빌딩 관리해주는 남자, 국내 넘어 해외시장까지 눈길
청소부터 리모델링·매매까지 … 건물 관련 원스톱 토털서비스

김용남 글로벌PMC 대표는 빌딩 자산관리의 선도주자다. 김 대표는 "부동산 자산관리 서비스를 받으면 건물주는 수익성이 높아져 좋고, 임차인도 편리해진다"고 말했다. 김 대표는 최근 들어 부동산 종합서비스의 질을 높이기 위해 특화된 자산관리사 양성에도 심쓰고 있다고 전했다. 윤동주 기자 doso@

[대담=소민호 사회부장 겸 건설부동산부장] “유명 연예인들이 재테크 방편으로 빌딩을 매입하는 사례가 많지요. 그런데 문제는 그 다음입니다. 중소 규모 빌딩을 매입했다 계약 갱신이나 임대료 문제 때문에 임차인과 갈등을 빚고 시끄러워지는 경우가 적지 않아요. 그럴 때는 법대로만 하겠다고 고집하면서 직접 부딪히기보다 처음부터 임대인과 임차인의 요구사항을 잘 절충하도록 하는 게 좋습니다. 특히 전문 빌딩자산관리 업체에 맡긴다면 임대수익은 끌어올리면서 불필요한 충돌도 피할 수 있거든요.”

김용남 글로벌PMC 대표(52)는 국내 부동산 자산관리 업계의 선구자로 손꼽힌다. ‘자타공인’ 중소형빌딩 자산관리시장에서 부동의 1위다. 2004년 회사를 설립해 올해로 12년째다. 각종 인프라가 부족하던 시기, 오피스빌딩 공급계획 수립과 건설 등 개발에 집중해온 시대가 과거였다면 이제는 지어진 빌딩의 유지·관리와 매매거래를 통해 부가가치를 창출하는 게 더 중요한 시대가 됐다는 판단에서 시작한 사업이었다.

최근 5년 새 대기업 계열의 자산관리 업체들이 잇따라 시장을 확대하고 중소 회사들도 여럿 생겨나면서 경쟁은 가속화됐다. ‘자산관리’라는 측면에서 빌딩자산관리업 역시 매매-관리-임대로 이어지는 원스톱 서비스를 제공하지 않고서는 살아남을 수 없을 만큼 시장 환경도 달라졌다. 이제는 국내 자산가들의 해외 부동산 투자를 알선하고, 동시에 해외 고객들의 국내 투자를 중개하고 관리하는 영역까지 확대됐다. 국내시장에서 쌓아온 글로벌PMC만의 브랜드 파워와 정체성을 이어가면서 해외로까지 눈을 넓히는 일이 김 대표 앞에 놓인 과제다.

◆빌딩 청소부터 리모델링까지…원스톱 토털 서비스= 김 대표가 운영하는 글로벌PMC는 주로 1만㎡(3000평) 이하 중소형 빌딩에 종합적인 관리 서비스를 제공하고 있다. 건물의 유지보수, 주차, 경비 등 기본 시설관리 서비스는 물론 건물의 운용전략 수립, 임대차 계약과 유지, 적정 임대료 산정, 부동산 매입 및 매각, 수익성 분석, 리모델링 관리 등을 모두 대행해준다. 한마디로 중소형 빌딩 건물주들을 대상으로 부동산과 관련된 모든 서비스를 제공하는 셈이다.

일례로 서울 강남에서 수십 년째 빌딩을 소유해온 나이 지긋한 한 건물주는 개인적으로 빌딩을 관리하다 보니 임대료를 적절하게 반영하지 못했다. 인근 시세에 비해 턱없이 낮은 보증금과 월세를 받고 있던 그는 글로벌PMC에 건물 관리를 맡긴 후 크게 달라졌다는 것을 느꼈다고 한다. 일부 보수를 마치고 주위 임대료를 조사한 후 이를 근거로 임대료 조정에 나섰더니 그 가치가 2년 만에 100억원대에서 140억원대로 훌쩍 뛰었던 것이다.

김 대표는 “건물 주인이 개별적으로 나서서 임차인을 설득해 임대료를 올리기는 쉽지 않지만 전문 관리 업체가 나서면 전혀 다르다”면서 “건물주 입장에서는 그만큼 자산가치가 높아지게 된다”고 설명했다.

그렇다면 세입자만 불리해지게 만드는 주체로 낙인 찍힐 가능성은 없을까. 크게 염려할 필요는 없다는 게 김 대표의 생각이다. 임대료 인상은 근거없이 추진하지 않기 때문이다. 주변 시장조사 등을 통해 합리적으로 임차료를 조정하는 과정이라고 봐야 한다는 얘기다. 물론 건물주가 이와 관계없이 낮은 임대료에 만족한다면 그것은 별개의 문제라고 한다.

특히 근래 국내 경기가 침체일로를 걷다 보니 지역마다 차이는 있지만 현장에서 느끼는 공실률은 매우 심각한 수준이다. 공실이 늘어나면 건물주로서는 고민이 이만저만이 아니다. 임대료가 한 번 밀리기 시작한 빌딩은 일반적인 유지보수조차 하기 어렵고, 더욱 슬럼화된다. 끝내 임차인을 상대로 명도소송까지 벌이게 되면 시간과 비용 낭비는 걷잡을 수 없이 커진다.

김 대표는 통상적으로 전문 임대관리 서비스 업체들이 빌딩을 관리하기 시작하면 6개월 이내에 모든 문제점이 파악되고 개선돼 임대 사업이 정상궤도에 올라서게 된다고 말했다.

◆프라이빗뱅킹(PB)처럼 자산관리…상속 부동산 공동관리에도 제격= 하지만 일반인들은 물론 임대업을 하는 건물주조차 아직 전문적인 부동산 자산관리업에 대해 잘 모르거나 선입견을 갖고 있는 경우가 많다. 관리수수료가 아깝다고 생각하는 이도 흔하다.

김 대표는 “통상 관리비용을 제외하고도 임대수익이 더 올라갈 수 있는데 그런 정보조차 모르는 분들이 있다”며 “개인 임대인들이 전문 자산관리 서비스를 한 번 받고 나면 열에 아홉은 ‘이렇게 편한 걸 왜 몰랐을까’하고 탄식한다”고 귀띔했다. 아무리 본인 소유의 빌딩이라도 세세히 관리하자면 신경 쓸 곳이 한두 군데가 아니고, 임차인과 분쟁이라도 생기면 관계가 영 불편해지기 때문이다.

요즘엔 상속 부동산처럼 소유권자가 여럿인 경우 소유자 중 어느 한 명이 관리하기보다 전문 자산관리 업체가 관리하면서 수익을 배분하는 방식이 보편화되고 있다. 당장 재산분배 다툼을 벌일 필요 없이 전문가에게 전권을 위임해 일정 기간 매달 수익을 배당받다가 나중에 건물의 가치를 극대화시켜 매각 후 재산을 분할하는 경우가 종종 있다고 한다.

빌딩 자산관리업의 중요성이 커지면서 최근에는 국내 업체 간 경쟁이 격화되고 있다. 외환위기 당시 외국계 자본이 대거 국내 대형 빌딩을 사들였던 것처럼 해외 자본이 국내에 투자하는 경우도 늘어났다. 이미 국내에는 세빌스, CBRE, 쿠시먼&웨이크필드, 컬리어스인터내셔널 등 웬만한 대형 글로벌 부동산 회사는 모두 들어와 있다. 그만큼 국내 빌딩시장에 매력적인 투자 요인이 있다는 얘기다.

동시에 국내 기업이나 기관투자가들도 해외 부동산에 큰 관심을 갖고 발 빠르게 움직이기 시작했다. 국내 자산가들이 해외 부동산에 관심을 높이고 있어서다.

김 대표도 해외시장을 눈여겨보고 있다. 그는 “조만간 각국의 독립된 부동산 종합 서비스 회사들의 연합체인 코펙 인터내셔널(CORFAC International)에 가입해 각국의 부동산 투자상품에 대한 정보를 공유할 계획”이라고 소개했다. 컬리어스인터내셔널의100% 자회사인 PRD네이션와이드와 제휴, 호주 및 아시아 투자를 전문으로 하는 PRD네이션와이드코리아(PRD nationwide Korea)도 지난 1일 출범시켰다. 100여곳 이상의 호주 부동산 전문업체들을 통해 200억원 미만의 부동산과 빌딩을 집중적으로 살펴볼 계획이다.

김 대표는 “부동산시장이 침체돼있을 때일수록 자산관리가 점점 중요해지는데 국내에는 아직 자산관리 전문가 풀(pool)이 부족한 편”이라며 “앞으로 부동산으로 시세차익을 얻기가 어려워지는 만큼 자산관리 전문가의 역할은 더욱 커질 것”이라고 강조했다.