"깡통전세 불안할 땐 보증금 낮춘 반전세로"

貰超시대, 전세금 안전하게 돌려받으려면…
등기부등본 발급 후 채무금액 확인

[아시아경제 조인경 기자] 가파르게 상승하는 전셋값만큼 이른바 '깡통전세'를 걱정하는 소비자들이 늘고 있다.

깡통전세는 집주인이 세입자에게 전세보증금을 온전히 돌려주지 못하는 경우를 말한다. 전셋값이 매매가격에 비해 지나치게 높아 매매가격이 조금이라도 낮아지거나 집이 경매로 넘어갈 경우 그럴 가능성이 높아진다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "세입자들은 전세살이를 통해 집값 하락의 위험을 회피할 수 있다고 생각하지만 요즘과 같이 전세가격이 매매가격을 웃도는 상황에서는 집값 하락으로 인한 피해가 세입자에게도 고스란히 전가될 수 있다"고 지적한다.

특히나 본격적인 가을 이사철로 접어들어 계약을 서두르다 보면 전재산이나 다름 없는 전세보증금을 떼이는 위험한 상황을 자초할 수 있다.

따라서 전세를 구하는 임차인이라면 우선 해당 주택의 등기부등본을 확인하는 것이 필수다. 이미 설정된 근저당 등 채무금액이 얼마인지 확인하기 위해서다. 전세금을 지키기 위해 기본적으로 융자가 많은 집은 가급적 피하는 게 상책이다.

등기부등본에는 금융기관 등이 집을 담보로 돈을 빌려준 근저당금액이 표시돼 있다. 전문가들은 집값의 20% 이상 근저당이 설정돼 있으면 피하는 것이 좋다고 권한다. 수도권 주택이 경매로 넘어갔을때 낙찰가는 시세의 70~75% 수준에서 결정되는 경우가 많은데, 20% 이상 근저당이 설정돼 있으면 전세보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있기 때문이다.

전셋집으로 이사한 날에는 반드시 주민센터에서 임대차계약서 확정일자를 받고 전입신고도 해야 한다. 확정일자와 전입신고 중 늦게 신고된 날짜가 임차인이 임대차보호법상 '대항력'을 갖춘 날로 인정되기 때문에 최대한 빨리 하는 게 세입자에게 유리하다.

이달 14일부터는 전입신고와 확정일자를 인터넷으로도 받을 수 있게 돼 한결 편리해졌다. 대항력이란 경매로 집이 넘어간 경우 세입자가 보증금을 보장받거나 거주할 수 있는 권리를 말한다.

전세금보장 신용보험에 가입하는 것도 한 방법이다. 주택도시보증기금, 서울보증기금의 보장상품이 있는데 일정액의 수수료가 부담스럽긴 하지만 계약만료 후 전세금을 돌려받지 못하면 보험회사가 일부 또는 전부를 지급한다.

무엇보다 선순위 임차인일지라도 시세 대비 전셋값이 너무 높다면 굳이 전세를 고집하지 말고 보증부월세(반전세)로 전환하는 편이 가장 안전하다. 주택이 경매로 넘어갈 경우 집값을 넘어선 가격에 낙찰되는 경우는 드물기 때문이다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "전세보증금 5억원 짜리 아파트라면 보증금을 90% 수준인 4억5000만원 정도로 낮추고 나머지는 월세로 계산해 한꺼번에 지불하는 식으로 집주인과 협의하는 편이 오히려 안전하다"고 조언했다.

조인경 기자 ikjo@asiae.co.kr