시간없는 구룡마을… 서울시 “1가구 1필지만 환지”

구룡마을 개발사업 조감도(예시도) (자료제공 : 서울시)

개발계획 기준 마련한 서울시 "1가구 1필지(1주택)만 환지"
8월2일까지 개발계획 입안 못하면 구역지정 해제…시간 촉박

[아시아경제 한진주 기자] 서울시가 강남구에 구룡마을 개발계획을 제안했다. 당초 계획한대로 '토지미분할 혼용방식'으로 추진될 예정이며 토지소유자 1가구당 1필지씩 공급한다는 원칙을 세웠다. 강남구는 '환지방식' 자체를 거부하고 있어 합의점을 찾을 수 있을지는 미지수다.

서울시는 12일 긴급 브리핑을 열고 강남구에 구룡마을 개발계획을 제안했다고 발표했다. 8월2일까지 개발계획을 수립하지 않으면 구역지정이 해제되기 때문에 더이상 기다릴 수 없다는 판단에서다.

구룡마을은 80년대에 형성된 판자촌으로 대모산과 인접해 산사태 위험이 높고 주거여건도 상당히 열악하다. 현재 무허가건축물 403동, 1242가구(2530명)가 거주하고 있다. 시는 거주민들을 재정착시키기 위해 총 2600가구를 건립하고 이중 1250가구는 임대주택으로 건립하겠다는 계획을 세웠다.

◆서울시가 제시한 계획 살펴보니= 구룡마을 개발계획안을 살펴보면 주거환경 개선과 거주민들의 재정착이 주 목적인만큼 전체 토지에서 기반시설이 차지하는 비율이 높다. 총 면적 28만6929㎡ 중 기반시설용지가 50.2%(14만3661㎡)를 차지하고 있다. 주거용지는 44.4%(12만7660㎡)다. 이중 ▲공동주택용지 39.6%(11만3634㎡) ▲특화주거용지 2.3%(6734㎡) ▲근린생활시설이 2.5%(7292㎡)다.

서울시는 논란이 일었던 환지계획과 관련해 '1가구당 1필지 또는 1주택'으로 공급한다는 원칙을 세웠다. 시가 환지계획기준을 제시한 것은 이번이 처음이다. 주거용도로만 환지를 해주고 소유주 중 처분신탁하는 경우는 환지를 받을 수 없도록 하겠다는 방침이다.

서울시는 환지 기준을 3가지 중 하나로 택일하도록 했다. 일정 규모의 단독주택부지, 연립주택부지, 아파트 한 채 중 하나를 선택할 수 있도록 했다. 단독주택 부지는 165~230㎡, 연립주택 부지는 60~90㎡, 아파트의 경우 1가구당 60~120㎡다. 이번에 제시한 환지 기준면적은 환지 이후 적용되는 기준으로 종전면적의 4분의 1 수준이다.

서울시는 총 면적의 2~5%가량이 환지대상이 될 것으로 보고 있다. 환지규모는 환지계획 인가를 받은 확정되므로 정확한 규모는 알 수 없다. 주거용지 중 특화주거용지를 환지대상 부지로 보고 있다.

이제원 서울시 도시계획국장은 "초기 투자비를 줄이고 소유자들에게 선택의 여지를 부여하되 특혜소지를 없애기 위해 이같은 기준을 마련했다"며 "100% 수용방식보다는 환지 혼용방식이 권리자들에게는 유리한 방식이며 불리한 방식으로 변경하는것은 규정상 불가능하다"고 설명했다.

◆남은 절차는?= 개발사업계획을 수립한 다음에는 해당 구청장이 계획을 입안해야 한다. 계획안이 입안되면 공람공고를 거쳐야 하고 시 도시계획위원회 심의를 거쳐야 한다. 8월2일까지 개발계획이 승인되지 않으면 개발계획구역 지정이 해제된다. 강남구는 환지방식에 반대해 100% 수용 방식으로 재상정해야 한다는 입장이어서 직접 입안하기는 쉽지 않을 전망이다.

최악의 경우 서울시가 직접 계획안을 입안해야 하는데 서울시는 강남구 협의 없이 사업 추진이 어려워 이 방안에는 부정적인 입장이다. 이제원 국장은 "서울시에서 직접 상정할수는 있겠지만 개발계획 이후 실시계획과 환지계획 입안권도 강남구청장이 갖고 있어서 강남구가 거부하거나 추진할 의사가 없다면 사업 추진이 어렵다"고 말했다.

시는 강남구의 요구를 수렴하면서 합의점을 찾아가겠다는 계획이다. 강남구가 요청했던 시설을 개발계획에 포함했는데, 전체 면적의 5.4%(1만5608㎡)에 달하는 근린생활시설에 의료·연구시설과 상업·업무시설 등을 도입할 계획이다.

한편 이날 강남구는 보도자료를 통해 특정 대토지주에게 5만8420㎡가 돌아갈 수 있다며 특혜 의혹을 제기했다. 또 구룡마을 택지분양 예상금액이 8187억원에 달하고 보상추정가를 제외하더라도 4000억원의 잉여자금이 생겨 초기 투자비용을 회수하고 수익이 남기 때문에 개발 초기비용 절감 때문에 환지방식을 도입할 필요가 없다고 주장했다.